Главная    Интернет-библиотека    Маркетинг    Маркетинговые исследования    Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Опубликовано в журнале "Маркетинг в России и за рубежом" №6 год - 2000

Селюков В.К.,

доцент, к.т.н., декан факультета
«Инженерный бизнес и менеджмент» МГТУ им. Н.Э. Баумана


Гончаров С.Г.,
аспирант факультета «Инженерный бизнес и менеджмент» МГТУ им. Н.Э. Баумана

В последнее десятилетие в сфережилищного финансирования государство пересталоиграть роль основного участника. Одним изальтернативных вариантов жилищногофинансирования является ипотечное кредитование.Распространение ипотечного жилищногокредитования (ИЖК) в значительной степениопределяется платежеспособным спросомнаселения и условиями, позволяющими инвесторамвкладывать средства в ипотечные кредиты(законодательная база, наличие долгосрочныхфинансовых ресурсов).

Целью данной статьи являетсяизложение результатов анализа спроса ипредложения на рынке ИЖК.

Потребности населения в жилье.Согласно социологическим опросам, проводившимсяв г. Москве [1], жители города в 1998 году оценилисвои жилищные условия следующим образом (табл. 1):

Таблица 1

Жилищные условия москвичей в 1998 году (Данные социологического опроса)

Жилищные условия москвичей в 1998 году (Данные социологического опроса)

Необходимо отметить, что около 80% изэтих групп получили жилье еще в советское времяили по наследству.

Доходы и сбережения населения. При анализедоходов населения целесообразно рассматриватьтолько те доходы, которые можно подтвердитьдокументально. Согласно данным Госкомстата РФ, вфеврале 2000 года начисленная среднемесячнаязаработная плата составила 1839 рублей. Наиболеевысокая среднемесячная заработная плата — уработников топливной промышленности (5889 руб.),цветной металлургии (5022 руб.), финансовыхработников (4376 руб.). Денежные доходы в среднемна душу населения в феврале 2000 года составили 1727руб.

Таким образом, средний доход семьи,состоящей из трех человек (двое взрослых и одинребенок), составляет 5181 руб. или 184 USD.

Структура использования денежныхдоходов населения представлена в табл. 2 [2]:

Таблица 2

Структура использования денежныхдоходов населения

Всего доходов                                                                             100%

Из них использовано на:

Покупку товаров и оплату услуг                                                82%

Оплату обязательных платежей                                                6,30%

Накопления и сбережения, включая ЦБ (ценныебумаги) 3,80%

Покупку валюты                                                                        7,80%

 

Анализ доходов и структуры ихиспользования позволяет сделать вывод овозможных размерах выплат по ипотечному кредиту.Семья из трех человек со средними доходами можетосуществлять выплаты по ипотечному кредиту вразмере, не превышающем 12% от ежемесячногодохода, т.е. не более 22 долл. Если предположить,что в течение последних 10 лет семья ежемесячнооткладывала на покупку квартиры по 22 долл., тосумма сбережений составит 2640 долл.

Предложение рынка жилья. Данные порынку жилья России приведены в табл. 3 [3]:

Таблица 3

Средние цены предложения жилья в городах России в феврале 2000 года, долл./кв. м

Средние цены предложения жилья в городах России в феврале 2000 года, долл./кв. м

Средняя стоимость квартиры в Москведля семьи из трех человек может быть определенаисходя из того, что социальная норма общейплощади на одного человека 18 кв. м (т.е. для трехчеловек 54 кв. м). Данные о средних ценах квартирплощадью 54 м2 представлены в табл. 4:

Таблица 4

Средняя стоимость квартиры с площадью 54 м2 и 36 м2в зависимости от региона

Средняя стоимость квартиры с площадью 54 м2 и 36 м2 в зависимости от региона

Таким образом, можно сделать вывод, чтосемья из трех человек со средними доходами неможет купить квартиру за счет своих сбережений.Дополнительным источником средств может бытьипотечный кредит.

Ипотечный кредит. Ипотечныежилищные кредиты — это кредиты, предоставляемыенаселению под залог недвижимости [4, 5]. Какправило, сумма кредита не превышает 70% отстоимости недвижимости (LTV, loan-to-value). Поипотечному кредиту заемщик производитежемесячные платежи в счет погашения основногодолга и процентов по нему. Целесообразноопределить сумму максимально возможного кредитадля семьи из трех человек со средними доходами.При этом следует учесть, что сумма ежемесячногоплатежа не должна превышать 30—60% от величиныдохода (PTI, payment-to-income ratio). Так как врассматриваемом случае доход семьи достаточнонизкий (184 долл.), то коэффициент PTI следуетпринять равным 30%. Таким образом, суммаежемесячного платежа в счет погашения кредита сучетом уровня средних доходов семьи из трехчеловек не должна превышать 55 долл. Необходимоотметить, что для того чтобы семья с такимидоходами могла сохранить привычный образ жизни,выплаты по ипотечному кредиту не должныпревышать 12% от доходов, т.е. 22 долл. Значениясумм кредитов с учетом аннуитетного (annuity)1погашения, на которые могут рассчитыватьзаемщики в зависимости от ставки процента покредиту и величины ежемесячного платежа,представлены в табл. 5:

Таблица 5

Зависимость суммы кредита от ставки процента и величины ежемесячного платежа для аннуитетных кредитов, долл.

Зависимость суммы кредита от ставки процента и величины ежемесячного платежа для аннуитетных кредитов, долл.

Таким образом, семья из трех человек сосредними доходами (184 долл.) благодарясобственным сбережениям 2640 долл. и с помощьюипотечного кредита (ежемесячный платеж — 55 долл.,ставка процента — 10%) может приобрести квартирустоимостью 2640 + 4162 = 6 802 долл. Кроме того,необходимо учесть, что обязательным условиемполучения кредита является наличие у заемщикапервоначального взноса, равного как минимум 30% отстоимости квартиры. Для Москвы 30% стоимостиквартиры площадью 54 м2 в среднем составляет 11 227долл, а для Ульяновска 2 090 долл.

В соответствии с полученнымрезультатом и с учетом данных, приведенных втабл. 4, можно сделать вывод, что сумма ипотечногокредита существенно меньше суммы, необходимойдля покупки квартиры:

для Москвы в 22 раза (4% от стоимостиквартиры);

для регионов РФ в 4,2 — 9,6 раза (23—10% отстоимости квартиры).

Для того, чтобы семья могла взять кредит, равный70% стоимости квартиры (37 422 ґ 0,7 = 26 195 долл. — дляМосквы и от 4897 до 11 189 долл. в регионах), еесовокупный среднемесячный доход долженсоставлять для Москвы 865 долл. (срок — 10 лет;ставка процента — 10%; PTI — 40%).

Увеличить первоначальный взносзаемщики могут за счет:

1) доли собственности в видеприватизированных или купленных на свободномрынке квартир;

2) жилищной субсидии для очередников.

Основным источником средств дляулучшения жилищных условий путем приобретениянового жилья могут быть деньги, вырученные отпродажи уже имеющихся приватизированныхквартир. При этом целесообразно считать, чтосемья из трех человек обладаетприватизированной квартирой (однокомнатной)общей площадью 36 кв. м. Результаты расчетоврыночной стоимости квартиры в зависимости отрегиона представлены в табл. 4.

Безвозмездные субсидии семьям,состоящим на учете по улучшению жилищныхусловий, предоставляются на строительство ипокупку готового жилья. Субсидии выделяются длявнесения первого взноса. Их размер колеблется от5 до 70% стоимости строительства или приобретенияв данном регионе квартиры площадью,соответствующей социальной норме (18 кв. м общейплощади на одного человека). Размер субсидиивычисляется по формуле:

С = 80 – 4Д/МРОТ + 2В,

где Д/МРОТ — отношение среднего запоследние 6 месяцев дохода на человека кминимальному размеру оплаты труда,установленному законом РФ;

В — количество лет пребывания вочереди на улучшение жилищных условий.

Размер субсидии, на которую можетрассчитывать семья из трех человек, можноопределить только для каждого конкретногослучая. Также необходимо отметить, что желающихполучить субсидию значительно больше, чемсредств, предусмотренных городскими бюджетами[7]. Если для семьи доход на человека составляет 61долл. (184/3), время пребывания в очереди наулучшение жилищных условий — 10 лет, то размержилищной субсидии составит 18% от среднейстоимости квартиры в 54 м2.

Рассмотренные источники денежныхсредств могут использоваться в комбинации друг сдругом.

Первый вариант: используются личныесредства, доля собственности граждан и ипотечныйкредит. Доля собственности семьи в видеприватизированной квартиры общей площадью 36 м2составит 66% стоимости квартиры с общей площадью 54м2. При таких условиях заемщики будут обладатьсуммой первоначального взноса составляющей сучетом личных средств 73,7% новой квартиры вМоскве. Согласно уровню платежеспособностизаемщика доступный размер ипотечного кредитасоставляет в Москве 4% от стоимости квартиры.Следовательно, можно сделать вывод, что приданной комбинации источников средств квартирыостаются недоступными в Москве.

Второй вариант: используются личные средства,доля собственности граждан, жилищная субсидия иипотечный кредит. Согласно ПостановлениюПравительства Москвы встать в очередь наулучшения жилищных условий могут семьи, вкоторых на одного человека приходится менее 10 м2общей площади в отдельных квартирах и менее 18 м2 вкоммунальных. Для семьи из трех человек — это 30м2, что составляет 55% от квартиры площадью 54 м2. Вэтом случае сумма первоначального взноса,которой обладают заемщики с учетом личныхсредств, доли собственности и жилищной субсидии(18%) составит в Москве 77,5%. Для того чтобы наоставшиеся 22,5% взять кредит, семья из трехчеловек должна обладать совокупным ежемесячнымдоходом в 278 долл. Для москвичей такие доходывполне доступны, но далеко не всем доступна такаякомбинация источников средств.

Необходимо отметить, что в реальныхусловиях кредитования (кредит на 5 лет и под 15—18%годовых [6]) доступность жилья значительноуменьшается.

Функция спроса на ипотечные кредиты. Втабл. 6 представлены данные о выданных кредитахпод различные ставки процента.

Таблица 6

Масштабы ипотечного кредитования в некоторыхмосковских банках

Масштабы ипотечного кредитования в некоторых московских банках

На основе данных, представленных втабл. 6, 7, можно построить функцию спроса наипотечные кредиты.

Таблица 7

Объем ипотечного кредитования в зависимости отставки процента

Объем ипотечного кредитования в зависимости от ставки процента

При построении функции спроса использованметод наименьших квадратов [8]. В качестве искомойфункции используется зависимость:

где a, b, c — искомые параметры, удовлетворяющиевыражению:

где MRi, Ni — значения из табл. 7.

n = 3.

Определение значений параметров a, b, cпо методу наименьших квадратов осуществлено спомощью MS Excel ’97. В результате расчетов полученыследующие значения:

a = 0,0399;

b = –0,1963;

c = –1,2186.

График функции спроса на ипотечные кредитыпредставлен на рис. 1:

Функция спроса на ипотечные кредиты

Рис. 1. Функция спроса на ипотечные кредиты

В качестве итога можно сделать вывод,что платежеспособный спрос большинстванаселения России не соответствует предложениюрынка жилья даже при использовании ипотечногокредитования на льготных условиях (на 10 лет под 10%годовых). Эти параметры в значительной степениопределяются финансовыми рисками, возникающимина различных этапах ИЖК [9]. Эффективноеуправление данными рисками может существенноизменить ситуацию, приблизить кредиты квозможностям их потенциальных потребителей.

 

Литература

1. Общественное мнение: Социальнаязащищенность москвичей как фактор устойчивогоразвития столицы. — Официальный сервер МэрииМосквы: http://www.mos.ru/opinion/social.htm, 1998.

2. Материалы Государственного комитетаРоссийской Федерации по статистике: Структураиспользования денежных доходов населения. —РосБизнесКонсалтинг: http://www.rbc.ru/gks.

3. Стерник Г.М. Рынок жилья России в Iквартале 2000 года. — Российская ГильдияРиэлтеров: http://market.real-estate.ru.

4. Федеральный закон об ипотеке (залогенедвижимости) № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. —//Российская газета. — 1998. — № 37.

5. Минц В. Вечный квартирныйвопрос//Эксперт. — 2000. — № 12.

6. Смирнов А. Кредиты длябогатых//Коммерсантъ-Домъ. — 1999. — № 8.

7. Михеев О. Право на субсидию получатвсе очередники из коммуналок// Московская Правда.— 31.10.1997.

8. Вентцель Е.С. Теория вероятностей:Учебник для ВУЗов. — М.: Высшая школа, 1999.

9. Селюков В.К., Гончаров С. Г. Управлениефинансовыми рисками на рынке жилищногоипотечного кредитования//Менеджмент в России иза рубежом. — 1999. — № 4.

 

Также по этой теме: