Опубликовано в журнале "Маркетинг в России и за рубежом" №6 год - 2000
д.э.н., профессор, Российской Экономической академии им. Г.В. Плеханова
Явкина Е.Н.,
к.т.н., доцент Самарского института МГУК
Степанова Т.Е.,
к.э.н., доцент Самарского института МГУК
По просьбе Комитета по управлениюимуществом Самарской области авторами былпроведен анализ рынка риэлторских услуг. (Авторыне приводят в своем исследовании методическиематериалы и анкету вследствие того, чтопоследние являются собственностью заказчика —Комитета.) Впервые за всю историю рынканедвижимости Самарской области (с 1991 г.) цены наквартиры по состоянию на январь 1999 г. достиглипредельно низкого уровня — таких низких цен наквартиры, естественно в долларовом эквиваленте,ранее не было.
Финальная черта процесса снижения этих ценобозначилась в середине весны, а в мае-июне 1999 г.начался медленный, но неуклонный рост уровняспроса на недвижимость, что спровоцировало ирост цен (рис. 1).
Рис. 1. Динамика средней рублевойцены за 1 м2 жилой площади квартир в Самарскомрегионе в первом полугодии 1999 г.
Граждане, почувствовав повышенный спрос нажилую недвижимость, стали оценивать своиквартиры дороже. Но покупательская способностьимеет свой потолок, так как денег у населениябольше не становится, и с резким ростом ценпродать квартиру гораздо более проблематично.Складывается довольно парадоксальная ситуация:с увеличением спроса на квартиры начинают растии цены, но как только цены возрастают, количествосделок становится меньше и спрос на квартирынесколько падает. Сегодня кривая изменения ценимеет направленность вверх, но более похожа наволну (см. рис. 1), но, правда, с очень малойамплитудой. И если, скажем, неделю назад квартирыпокупали не очень охотно, то на текущей неделеони продаются, как накануне Страшного суда, а наследующей может наблюдаться очередной спадактивности и т. д.
В последнее время отчетливопрослеживается тенденция удорожаниястроительных материалов. Как следствие этогоявления, вполне реально обозначилась ситуацияроста цен в строительстве, а значит, и напервичном рынке жилья.
Однако крупные строительные компанииСамарской области не смогли отреагировать наменяющиеся экономические условия роста цен также быстро, как, например, предпринимательскиеструктуры. К тому же многие из них продолжалиработать на старых запасах стройматериалов,купленных еще до кризиса, что также являлосьсдерживающим фактором в формировании новойкартины цен. Все эти обстоятельства оказываливлияние на то, что удорожание строительствапроходило плавно, без скачков, и для явного ростацен потребовалось 3—4 месяца. Однако некоторыенаблюдатели утверждали, что рост цен в сентябре1999 г. по Самаре составил примерно 5%. Причемсредняя цена в разных ценовых районах различна(см. таблицу).
Средняя цена 1 м2 жилой площади самарскойгородской квартиры
Примечание.
Ценовые районы:
I — старый центр города;
II — от ул. Полевой до пр. Масленникова;
III — Железнодорожный район;
IV — Октябрьский и Советский районы;
V — центр Безымянки;
VI — в границах Московского шоссе, пр.Масленникова, ул. Ташкентской;
VII — Приволжский и Солнечныймикрорайоны;
VIII — Кировский район;
IX — Зубчаниновка, Красноглинский район,Куйбышевский район.
Предложение жилья в рублевомвыражении составило 5% от общего объемарассмотренных предложений. В таблице рублеваяцена указана не по эквиваленту, а по реальнымценам этого предложения.
В последнее время на спрос напервичном рынке жилья влияет инвестиционнаяактивность иногородних лиц. Под влияниемобъективных факторов растет миграция населенияв регион. Граждане стремятся сменитьместожительство, предпочитая неблагополучнымрегионам те, в которых царит относительнаяполитическая и экономическая стабильность. Наданный момент на Самарскую область устремляетсвои взоры все большее число иногороднихпереселенцев, 35% всех сделок по недвижимостизаключаются с ними.
Анализируя статистику реальныхсделок, многие специалисты считают, чтоприведенный выше процент будет расти, посколькуприток населения, намеревающегося обосноватьсяв Самаре, будет увеличиваться, и довольно быстро.
В 1999 г. рынок недвижимостихарактеризовался большой нестабильностью.
Например, в июне-июле на рынке жильянаблюдается беспрецедентный за последние пятьлет всплеск спроса на квартиры. Он был обусловленобъективными причинами — в мае цены на жильедостигли своего минимума. Но в сентябре наступилполный штиль. По информации риэлтерскихагентств, спрос упал на 10—15%. Цены отреагировалиоперативно, произошло их снижение (рис. 2).
Падение цен на квартиры составило 1—1,2%.
Рис. 2. Структура частного спроса и предложения жилой площади
С мая 1999 г. продолжается снижение ценна коттеджи по Самарской области. Владельцыпоследних пересчитывают затраты на ихвозведение в СКВ по докризисному курсу ивыставляют на продажу объекты в долларах США,видимо не понимая, что стоимость строительства врублях выросла лишь в два раза, а курсдоллара — в 4,5 раза.
Первичный рынок коттеджей приобретает всебольшую популярность. В связи с этим оживляетсярост цен за земельные участки в районахпотенциальной застройки.
Но вот весной 1999 г. цена на дачныеучастки снизилась, так как спрос на них резкоупал. А всему виной кризис 17 августа, особый ударнанесший по рынку дачных объектов. В июне 1999 г.предложение дач превысило спрос примерно в 4раза, а предложение участков без строений быловыше спроса в 12 раз.
Все многообразие нежилых помещений,предлагаемых к продаже в Самаре, можно условноразбить на три основных типа:
1. Конторские помещения.
2. Торговые помещения.
3. Производственные помещения.
Ассортимент офисных помещений, предлагавшихсяк продаже во втором полугодии 1999 г., былдостаточно широк и представлен всеми типами вовсех районах (рис. 3).
Рис. 3. Динамика цен 1 м2 площадиофисных помещений во втором полугодии 1999 г.
Возвращаясь вновь к квартирномувопросу, можно сказать, что в декабре 1999 г. непроизошло существенных изменений в структуреотносительного спроса-предложения квартир:колебания не превышали 4%.
В январе 2000 г. ситуация была такой же,как месяцем ранее: колебания не превысили 3%.
Цены четвертого квартала 1999 г. посравнению с первым кварталом 2000 г. имелинезначительные колебания в обе стороны. Рублевыецены в ряде районов немного увеличились.
Заметно повысился объем рублевогопредложения. Оно составило примерно 60% от общегообъема рассмотренных предложений. При этомосновной объем долларового предложениясосредоточился на ценах на трех- ичетырехкомнатные квартиры.
Таким образом, экономический кризис, имеющийместо в России, создает большие трудности дляразвития рынка недвижимости. Такжеотрицательное влияние оказал на его состояниеавгустовский кризис 1998 г., по всем риэлтерскимфирмам был нанесен сильный удар, так как резкоупала покупательная способность населения. Из-занесовершенного законодательства участникирынка недвижимости уже в течение 10 летсталкиваются с постоянными трудностями в такихсекторах этого рынка, как купля-продажа, аренда,дарение недвижимости и т.д.
В данной статье авторы рассмотрелирынок риэлторских услуг в Самарской области. Мысчитаем, что крайне важно проводить аналогичныеисследования и по другим регионам и, что особенноважно, целесообразно делать это в мониторинговомрежиме.
Литература
1. Блинов А.О. Малоепредпринимательство. Организационные и правовыеосновы деятельности. — М.: Ось-89, 1998. — 336 с.
2. Голубков Е.П. Маркетинговыеисследования: теория, методология и практика. —М.: Финпресс, 1998. — 416 с.
3. Панкрухин А.П. Маркетинг. — М.: ИМПИЭ,1999. — 398 с.
4. Рэпп С., Коллинз Томас Л. Новыймаксимаркетинг. — Челябинск: Урал, 1997. — 535 с.
5. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. —М.: Русская Деловая Литература, 1996. — 272 с.
