В статье изложены материалы, дающие возможность заемщику принять взвешенное
решение относительно сотрудничества с тем или иным оценщиком; сделать выбор,
основанный на анализе ключевых параметров, характеризующих деятельность
оценочной компании на рынке ипотечного кредитования. Кроме того, статья
дает наглядное представление о том, как происходит процесс оценки квартиры
при ее покупке с использованием ипотечного кредита.
Под "оценщиком" в данной статье понимается оценочная организация,
которая в соответствии с законом об оценке имеет право осуществлять данный
вид деятельности на территории Российской Федерации.
Ежедневно за оценочными услугами обращаются сотни людей. Многие из них
выбирают оценщика, руководствуясь списком фирм, рекомендованных кредитующим
банком. Список подразумевает наличие в нем как минимум двух организаций,
поэтому выбор так или иначе делать приходится.
Основное, что требуется от оценщика, участвующего в процессе приобретения
жилья с использованием ипотечного кредита, - это предоставить на рассмотрение
кредитной организации обоснованное в соответствии с официальными стандартами
оценки заключение о рыночной стоимости имущества. Заключение согласно оценочному
законодательству должно быть оформлено в виде письменного отчета об оценке.
На основании величины рыночной стоимости предмета залога и другой информации,
указанной в отчете, кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного
кредита. Выдать кредит заемщику или нет, а если выдать, то в каком размере,
банк определяет без непосредственного участия оценщика. Однако информация,
изложенная в отчете об оценке, является одним из ключевых критериев, лежащих
в основе решения банка.
Вопреки пословице "Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать",
работники кредитных подразделений банка в подавляющем большинстве случаев
собственными глазами предмет залога не видят. Однако профессиональному оценщику
для составления объективного заключения о величине рыночной стоимости объекта
оценки нельзя игнорировать эту народную мудрость, и, следовательно, ему
необходимо лично осматривать передаваемые в залог квартиру или коттедж.
Таким образом, оценщик становится теми "глазами", благодаря которым
банковский работник "видит" имущество, предлагаемое заемщиком
в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. Принимать решение о выдаче
кредита, рисковать деньгами, не имея подробного и объективного описания
предмета залога (а оценщик к отчету прикладывает и фотографии), - значит
серьезно увеличивать риск и, соответственно, стоимость кредита.
Доверие к результатам работы оценщика является одной из причин, под влиянием
которых банки ограничивают круг оценочных организаций-партнеров, предпочитая
работать только с теми, в чьей объективности они не сомневаются. Частота
упоминания одной и той же оценочной организации в числе компаний, рекомендуемых
различными банками своим клиентам для проведения оценки предмета залога,
находится в прямой зависимости от степени доверия со стороны банков к работе
этого оценщика. Поэтому, при прочих равных условиях, заемщику лучше воспользоваться
услугами того оценщика, которого рекомендует наибольшее количество банков.
Можно обратиться в кредитующий банк, имея на руках отчет об оценке, выполненный
"сторонним" оценщиком. Однако, чтобы затраты на проведение этой
оценки не оказались напрасными, необходимо заранее поинтересоваться у сотрудников
кредитного подразделения банка, примут ли они к рассмотрению отчет данного
оценщика. Есть компании, давно и успешно работающие на рынке оценочных услуг,
имеющие устойчивую деловую репутацию в банковской сфере. Многим из них отсутствие
официальной аккредитации при том или ином банке не мешает выполнять работу
по заказу своих клиентов, которые затем могут обращаться в разные банки
с целью получения кредита под залог оцененного имущества. Сотрудники банков
доверяют таким оценщикам и, как правило, принимают их отчеты к рассмотрению.
Как уже говорилось выше, информация, представленная в отчете об оценке,
очень важна для принятия банком решения о выдаче ипотечного кредита. Мелочей
здесь не бывает. Кредитующие организации по своей природе консервативны
и осторожны, имея обыкновение больше доверять документам, а не словам. Они
не дадут взаймы без тщательной проверки потенциального заемщика, включая
и предлагаемое им обеспечение. Любая на первый взгляд несущественная деталь
может стать серьезным препятствием на пути к получению кредита. Статистику
отказов не афиширует ни один банк, однако их величина вполне сопоставима
с количеством положительных решений. Только опытный и профессиональный оценщик,
хорошо знакомый с требованиями банков к содержанию отчетов об оценке, форме
предоставления информации о стоимости предмета залога и прочих нюансах взаимоотношений
между кредитной организацией и заемщиком, знает, как обойти все подводные
камни в процессе оценки жилья для целей ипотечного кредитования.
Существуют определенные предубеждения по поводу независимости позиции оценщика
в оценке предметов залога. Оппоненты оценщиков считают, что, выступая в
качестве партнеров того или иного банка, те ставят во главу угла интересы
кредитной организации (как своего работодателя) в ущерб интересам потенциального
заемщика. Баланса интересов нет, поэтому считать такую оценку независимой
не совсем корректно.
Ответная аргументация базируется на природе партнерских взаимоотношений
между банком и оценщиком, на логике существования профессии оценщика. Если
кредитующий банк заинтересован в независимой и объективной оценке предмета
залога, то интересы оценщика (как, впрочем, и интересы самого заемщика)
просто обязаны совпадать с интересами банка. Оценщика для того и приглашают,
чтобы в рамках соответствующей законодательной и нормативной базы найти
точку совпадения интересов сторон в вопросе о стоимости предмета залога.
Претензия эта может быть справедлива только в том случае, если интересы
банка или самого заемщика (что на практике бывает гораздо чаще) смещены
в сторону от объективной и независимой оценки, выходят за рамки требований
оценочного законодательства. Иными словами - если на оценщика в той или
иной форме оказывается давление с целью получить от него в качестве результата
оценки величину стоимости предмета залога, которую невозможно рассчитать,
не вступив при этом в конфликт с законом.
Чем слабее позиции оценщика на рынке, тем проще "склонить" его
на подобное нарушение, поскольку любая копейка может оказаться решающей
в борьбе за выживание на рынке. Однако это совершенно не означает, что все
маленькие оценочные организации готовы идти на подобные нарушения. Это лишь
говорит о том, что потенциальному заказчику услуг необходимо критически
относиться к их рекламным посулам, т.к. выполнить оценку профессионально
может только оценщик с соответствующим опытом. Теория изучается быстро,
а вот опыт приходит лишь с годами, отданными кропотливой практической деятельности.
Какую компанию выбрать: крупную или мелкую?
Очевидно, что обращаться за услугами по оценке лучше в крупную и хорошо
известную на рынке компанию. Маленькой оценочной фирме сложно привлечь в
штат достаточное количество профессиональных экспертов, для того чтобы с
их помощью охватить широкий спектр оценочных услуг. В свою очередь, профессионалы
и сами неохотно идут в небольшие организации, понимая, что работы, соответствующей
их профессиональному уровню, здесь будет недостаточно. Нет работы - нет
достойного заработка, теряется квалификация.
В то же время существуют небольшие, обычно узкоспециализированные оценочные
фирмы, где работают очень хорошие эксперты, настоящие профессионалы в своей
области. Их можно встретить в самых разных сегментах рынка оценочных услуг.
Например, в области оценки морских судов, антиквариата, интеллектуальной
собственности, автотранспорта. Но если маленькая оценочная компания декларирует
оказание "широкого спектра оценочных услуг", то имеет смысл усомниться
в ее возможностях.
Часто основным критерием выбора в пользу того или иного товара или услуги
является цена, объявленная продавцом. Многие потенциальные клиенты в процессе
поиска оценочной компании применяют тот же подход, ориентируясь на самое
дешевое предложение услуг. Минимизируя свои издержки сегодня, о возможных
последствиях такой экономии они даже не подозревают. Средний уровень цен
на услуги специалистов по оценке жилой недвижимости в Московском регионе
сегодня уже сформировался и находится в пределе от ста до ста тридцати долларов
США за оценку типовой квартиры. Ниже этого уровня серьезному оценщику работать
не рентабельно.
Причины колебания стоимости услуг в рамках среднего по региону уровня могут
быть различны. Например, из-за разницы в подходах к ценообразованию на услуги
по оценке жилья. У целого ряда оценщиков в основе процесса ценообразования
лежит так называемый затратный метод, заключающийся в суммировании всех
прямых и косвенных затрат, необходимых для проведения оценки и подготовки
отчета.
Большая доля затрат приходится на подготовку отчета об оценке в соответствии
с требованиями законодательства, стандартов в области оценки и требованиями
кредитующего банка. Разумность этих требований не всегда очевидна, зато
смягчение способно реально снизить затраты оценщика и, следовательно, стоимость
его услуг.
В крупных фирмах, где существует технология оценки жилья и ежемесячно проводится
оценка нескольких сотен объектов жилой недвижимости, вводятся различные
системы и механизмы контроля качества. Создание и функционирование подобных
систем тоже входит в статью затрат, но при большом объеме оказываемых услуг
они себя окупают.
Сложная, но эффективная система контроля качества услуг нерентабельна в
компаниях, где работает всего два-три эксперта. В таких фирмах работник
все делает сам, включая проверку качества собственной работы, иногда чисто
формальную. Ценообразование здесь строится по следующему принципу: стоимость
услуг объявляется клиенту либо по нижней границе среднего уровня цен на
аналогичные услуги, сложившегося в регионе, либо чуть ниже этой границы.
Поскольку качество услуг никто не контролирует, затраты на проведение оценки
в такой фирме гораздо ниже. В свою очередь, удельная прибыль от каждого
заказа становится больше, нежели у оценщика, который тщательно следит за
качеством обслуживания клиента. Работать плохо оказывается экономически
более выгодно, чем делать ту же самую работу, но качественно.
Вполне вероятно, что у заемщика из-за некачественно выполненной оценки,
завышения или занижения стоимости имущества, упущенных существенных фактов,
влияющих на стоимость, позже могут возникнуть серьезные проблемы с банком.
Если же обнаружится, что оценка выполнена с нарушением закона, то всю сделку,
связанную с покупкой жилья, суд вполне может признать недействительной.
Жилье автоматически перестанет быть собственностью заемщика, банк потребует
вернуть кредит, что повлечет за собой более существенные затраты, несравнимые
с экономией, полученной на услугах по оценке.
Следует также критически относиться к предложениям оценщика, входящего
в структуру риэлторской компании, т.е. получающего там зарплату. Дело в
том, что комиссионные риэлтора, как правило, находятся в прямой зависимости
от цены сделки с имуществом и ему в отличие от независимого оценщика совсем
не все равно, по какой цене будет продана квартира. Когда одно подразделение
риэлторской компании оценивает имущество, а другое его продает или хотя
бы обязуется его продать через какой-либо промежуток времени, то это является,
по сути, откровенным нарушением закона, т.к. налицо прямой имущественный
интерес в данной сделке.
Иногда оценочные подразделения риэлторских компаний просто "обосновывают"
цифру, "спущенную сверху" в качестве цены, по которой клиент риэлтора
хотел бы продать свое имущество. С отчетом об оценке в руках гораздо проще
убеждать потенциального покупателя, что именно эта величина стоимости и
является рыночной. Очень редко это значение соответствует реальной рыночной
стоимости имущества, т.к. включает в себя очень много "дополнительных
интересов", которые продавец или риэлтор хотят переложить на кошелек
покупателя. Зная о возможности возникновения подобной ситуации, банки достаточно
редко рекомендуют своим потенциальным заемщикам таких оценщиков.
Информация, необходимая для выбора оценщика
Для человека, мало знакомого с рынком оценочных услуг, определить для себя
"величину и солидность" оценщика на этапе его выбора можно лишь
на основании общедоступной информации (чем ее больше, тем лучше), а также
по косвенным признакам. Главное - уметь анализировать и делать соответствующие
выводы.
Первое, на что стоит обратить внимание, это активность и широта спектра
сотрудничества оценщика с крупными ипотечными банками, занимаемая доля рынка.
Маленькая компания просто физически не в состоянии работать с большим количеством
банков. Для этого необходим целый штат специалистов, соответствующая материально-техническая
база, инфраструктура и, безусловно, технологии.
Второе - это количество персонала, непосредственно занимающегося в компании
оценкой жилья. Чем больше в оценочной организации работает штатных специалистов
с соответствующим профессиональным образованием, тем больший объем заказов
на оценку может выполнить фирма в целом, а заемщику не приходится долго
ждать своей очереди. Количество специалистов в оценочной фирме определить
достаточно просто. Достаточно запросить по факсу копию лицензии на право
осуществления оценочной деятельности, где в приложении должен быть указан
перечень соответствующих сотрудников. Эта информация не является коммерческой
тайной.
Много информации об оценщике можно получить с помощью интернета. Отсутствие
сайта у компании, оказывающей услуги, сегодня считается дурным тоном. Корпоративный
сайт - это неотъемлемый элемент бизнеса компании. По его содержанию и качеству
оформления можно судить о бизнесе компании в целом. Любопытный нюанс - сайт
солидной компании, работающей на отечественном рынке, как правило, зарегистрирован
в так называемой "ru-зоне", т.е. имеет следующий адрес: www.компания.ru.
Здесь уместно провести аналогию с хорошим деловым костюмом, который помимо
бытовой функции одновременно выполняет имиджевую функцию, причем очень сложно
сказать, какая из них важнее.
На сайте оценщика может быть много полезной информации. Однако внимание
прежде всего следует обратить на количество контактных телефонных номеров
и других средств коммуникации, на возраст компании и, что особенно важно,
на ее опыт работы именно с жилой недвижимостью. В процессе выбора оценщика
следует учитывать, чтобы оценка имущества являлась основным или одним из
основных видов деятельности компании. Опыт показывает, что в таких компаниях
работают более профессиональные и опытные специалисты, чем в фирмах, где
оценка является второстепенным видом бизнеса.
Опыт специалистов оценочной компании - очень важный критерий. Причем этот
опыт должен быть получен не в оценке вообще, а в конкретном сегменте, в
данном случае - в сфере рынка жилой недвижимости. Сегодня в России много
профессиональных оценщиков, способных выполнить проекты любой категории
сложности - от крупного промышленного предприятия до антиквариата. Однако
при кажущейся внешней простоте оценки квартиры или коттеджа профессионально
выполнить эту работу в кратчайшие сроки с учетом специфических требований
того или иного банка так, чтобы результатом стал выданный заемщику ипотечный
кредит, по силам далеко не всем, кто называет себя специалистом в области
оценки. Оценочных фирм и индивидуальных предпринимателей в стране несколько
тысяч, а профессиональной оценкой жилья для целей ипотечного кредитования
из них занимается не более сотни.
Выбирая оценщика, надо внимательно ознакомиться с содержанием двух основных
документов, без которых оценочная деятельность на территории Российской
Федерации запрещена. Лицензия и страховой полис есть у всех оценщиков. Интерес
для потенциального заказчика услуг может представлять информация, которую
можно "извлечь" из содержательной части этих документов.
Лицензии оценщиков отличаются сроком действия и количеством специалистов,
указанных в приложении. Поскольку на федеральном уровне лицензии стали выдаваться
в августе 2001 г., то начало срока ее действия дает заказчику информацию
о возрасте и опыте оценщика. Если, например, лицензия выдана в 2003 г.,
то либо эта фирма образована в этом году и ей не более двух лет, либо до
этого времени она оценкой вообще не занималась. Наличие фамилии того или
иного специалиста в специальном приложении к лицензии свидетельствует о
том, что он является штатным сотрудником данной организации и имеет соответствующий
диплом о профессиональном образовании в области оценочной деятельности.
Необходимо отметить, что крупные оценочные организации помимо собственных
специалистов очень часто используют труд временных работников, в том числе
стажеров, совместителей и т.п. В соответствии с оценочным законодательством
такие работники не указываются в лицензии, однако трудовое законодательство
считает подобную форму взаимоотношений вполне законной, если они должным
образом оформлены. С целью соблюдения качества оказываемых услуг в крупных
оценочных компаниях в подобных случаях существует практика так называемого
кураторства (она может носить и иные названия). Опытный специалист, состоящий
в штате оценочной компании, курирует работу внештатного сотрудника, проверяет
ее на соответствие требованиям внутренних стандартов качества и в случае
отсутствия ошибок ставит собственную подпись под отчетом об оценке.
Страховой полис является вторым из двух обязательных документов, наличие
которых у оценщика определено законом. Информация о страховании профессиональной
ответственности оценщика не является коммерческой тайной, а ее изучение
может дать заинтересованному клиенту определенную пищу для размышлений.
Полис подтверждает, что оценщик застраховал свою ответственность перед
клиентами от собственных профессиональных ошибок. Если деятельность оценщика
признается ошибочной (наступает страховой случай), страховая компания, выдавшая
полис, обязана компенсировать клиенту оценщика убытки. Величина компенсации
зависит от суммы, на которую оценщик застраховал свою ответственность.
Основное, на что следует обращать внимание, изучая полис, - это размер
покрытия в случае наступления страхового случая. Хорошо, если эта сумма
эквивалентна нескольким сотням тысяч долларов. В этом случае страховая компания
сможет в достаточном объеме компенсировать убытки, понесенные клиентом оценщика
в результате допущенных им профессиональных ошибок.
Если же размер покрытия не превышает, например, пятидесяти тысяч долларов
США, то страховая компания в случае наступления страхового случая компенсирует
убытки лишь в размере не более стоимости однокомнатной квартиры в Москве.
Поэтому при выборе оценочной организации лучше предпочесть ту, которая изначально
не экономит на праве заказчика получить соответствующую компенсацию, если
в ее работе допущена серьезная ошибка.
Анализ срока проведения оценки жилья
Одним из ключевых критериев при выборе компании является срок выполнения
заказа. Среднее по рынку количество времени, необходимое на оценку квартиры
в московском регионе, не превышает двух дней. Здесь потенциальному заказчику
очень важно критически взглянуть на обещание "оценить все за один день",
т.к. в последствии это может оказаться не более чем рекламным трюком. Исключение
может составлять лишь так называемый "срочный" заказ, который
входит в спектр услуг некоторых оценочных компаний, но, как и все срочные
работы, должен оплачиваться по специальному тарифу.
Оценка имущества - это процесс, требующий определенных затрат времени.
Как уже упоминалось выше, немалую часть его занимает осмотр предмета залога
и оформление отчета об оценке в соответствии с требованиями банка, куда
обратился за кредитом заказчик. Оценщик, прибыль которого зависит в том
числе и от количества выполненных заказов, не заинтересован, чтобы этот
процесс затягивался дольше, чем того требует технология.
При всем уважении к своим клиентам оценщик не имеет права приступать к
оценке, не заключив предварительно соответствующий договор с заказчиком
услуг, т.к. согласно федеральному закону "Об оценочной деятельности
в Российской Федерации" именно этот документ является основанием для
проведения оценки.
В рамках договора каждая из сторон возлагает на себя определенные обязательства.
Заказчику необходимо предоставить соответствующие документы на имущество,
организовать доступ эксперта к осмотру предмета залога, а также оплатить
услуги по оценке. В свою очередь, на оценщике лежит обязанность качественно
и в установленные сроки (те самые два дня) произвести оценку имущества,
передаваемого в банк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. В солидной
оценочной фирме, где привыкли к порядку, а не к суете по поводу внезапно
нахлынувшей возможности заработать, клиенту всегда сначала предложат заключить
соответствующий договор.
Чем крупнее компания, чем большее количество специалистов в ней трудится,
тем быстрее будет выполнена оценка предмета залога, что достигается, как
правило, за счет региональной диверсификации работы экспертов. Если в маленькой
фирме на весь московский регион работает лишь два-три оценщика, то крупная
компания может иметь по столько же оценщиков, но уже на отдельный район
города или области.
При нормальной работе оценочной организации, при востребованности ее услуг
эксперты имеют очень плотный рабочий график. У них, как правило, распланированы
и текущий, и следующий за ним день, чтобы в установленные сроки завершить
принятые оценщиком обязательства по заключенным ранее договорам. Логичный,
законный и эффективный порядок оказания услуг, при котором не страдает качество.
Срочные услуги, как уже упоминалось выше, оказываются по специальному тарифу.
Если нет заключенного договора, что само по себе незаконно, эксперт не имеет
права в ущерб другим клиентам приступать к оценке другого объекта.
Далеко не всегда декларируемая быстрота оказания услуг может сочетаться
с качеством оценки. И это необходимо также принимать во внимание потенциальному
заказчику. Очередность в процессе проведения оценки образуется отчасти из-за
необходимости соблюдения установленных законом формальностей. Это вполне
нормальное явление, свидетельствующее о востребованности оценщика на рынке
услуг, о его активном сотрудничестве с ипотечными банками, о том, что оценка
для него не разовое явление, а часть общего непрерывного бизнес-процесса.
Приступая к выбору оценщика, очень важно помнить, что профессионально выполненная
оценка квартиры или коттеджа, соответствующим образом оформленный объективный
отчет об оценке рыночной стоимости предмета залога могут стать серьезным
аргументом в пользу положительного решения банка о выдаче кредита. Если
же оценщик работает с несколькими банками, то в случае отказа в предоставлении
кредита в одном из них заказчик с тем же отчетом об оценке может обратиться
в другой.
Этапы процесса оценки квартиры
Когда оценщик выбран, начинается непосредственно сам процесс оценки квартиры.
Для большей наглядности процесс оценки в статье разбит на этапы, последовательное
прохождение которых позволяет заемщику получить итоговый результат - отчет
об оценке рыночной стоимости жилья. Оценка загородной недвижимости - коттеджей,
индивидуальных жилых домов и т.п. происходит примерно по такому же алгоритму.
Последовательность этапов может варьироваться в зависимости от обстоятельств,
поэтому нельзя воспринимать материал статьи как некую пошаговую инструкцию.
Это лишь обобщенный алгоритм, основанный на огромном опыте работы. При подготовке
статьи был использован опыт крупной оценочной организации, более семи лет
работающей на рынке жилой недвижимости и имеющей апробированные временем
технологии оценки жилья.
Ознакомившись с данным материалом, можно получить наглядное представление
о процессе оценки жилья, спланировать его по времени, заранее подготовить
необходимые документы. Такой подход позволяет рациональному заемщику сэкономить
массу времени, сил и нервов, которые еще пригодятся при прохождении других
этапов процесса получения ипотечного кредита и покупки жилья.
Первый этап - сбор документов. Как это ни покажется странным, но
начинать оценку надо не со звонка оценщику. Оценочная компания обязательно
попросит представить определенный набор документов, которые необходимы для
проведения оценки. Копии этих документов впоследствии будут приложены к
отчету об оценке, поскольку их наличие является требованием большинства
кредитующих банков. Эти документы еще неоднократно понадобятся в процессе
получения кредита и приобретения выбранной квартиры. Поскольку процедура
сбора документов занимает достаточно продолжительный промежуток времени,
лучше позаботится об этом еще до обращения в оценочную компанию.
Этот набор документов не такой внушительный, как тот, что приходится предоставлять
в банк. В него, как правило, входят:
- Свидетельство о собственности, либо договор купли-продажи, либо свидетельство
о регистрации права собственности;
- справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план;
- для домов до 1960 года постройки - справка о типе перекрытий в доме;
- для домов до 1970 года постройки и этажностью до 7 этажей включительно,
а также старого фонда (например, так называемых "хрущевок") -
справка о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.
Второй этап - определение даты и времени проведения оценки. Когда
пакет документов собран, необходимо предварительно договориться с владельцем
квартиры о дате и времени, когда можно пригласить представителя оценочной
организации для проведения осмотра выбранного вами жилья. Планировать эту
встречу нужно с тем расчетом, что оценщик сможет осмотреть квартиру не ранее
чем на следующий день после вашего обращения в оценочную компанию. Есть
еще один маленький нюанс, который необходимо учитывать при планировании
осмотра. Банки в подавляющем большинстве случаев требуют приложить к отчету
фотографии, на которых должны быть изображены жилые и нежилые помещения
квартиры, возможные дефекты внутренней отделки, а также подъезд, лестничная
клетка, двор и фасад дома, где располагается квартира. Понятно, что двор
и фасад здания в темное время суток сфотографировать невозможно. Отсутствие
фотографий - хороший повод для отказа в кредите. Поэтому, чтобы избежать
лишних проблем с банком в дальнейшем, лучше договариваться об осмотре квартиры
в светлое время суток.
Чаще всего первый контакт с оценщиком происходит в форме телефонного разговора
- заемщик обращается по телефону с заявкой на проведение оценки выбранной
квартиры. Если заявка на оценку прислана по электронной почте и в ней указаны
контактные телефоны, то представитель оценочной компании сам выходит на
связь.
Третий этап - заключение договора на оказание услуг по оценке. В
любом из двух этих вариантов при первом контакте с оценочной организацией
клиенту должны предложить заключить договор на оказание услуг по оценке,
что в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности
в Российской Федерации", является обязательной процедурой. Чаще всего
от клиента потребуется лишь сообщить свою фамилию, имя и отчество, адрес
квартиры, название кредитующего банка (у каждого из них - свои требования
к отчету об оценке), контактные телефоны и предпочтительное для него время
осмотра объекта залога. Эта информация вносится в текст договора, после
чего оценщик сообщает его реквизиты. Подписать договор со своей стороны
клиент может в удобное для вас время.
Обычно крупные компании имеют типовые формы договоров на оказание услуг
по оценке жилья, поэтому составление данного документа не занимает много
времени. Однако не стоит преуменьшать его значение. Подписывая договор,
клиент вступает с оценочной фирмой в гражданско-правовые отношения, что
влечет за собой возникновение у обеих сторон не только прав, но и обязанностей.
Клиенту необходимо предоставить соответствующий набор документов, организовать
доступ эксперта для осмотра квартиры, а также оплатить услуги по оценке.
В свою очередь, на оценочной организации лежит обязанность качественно и
в установленные сроки произвести оценку объекта залога.
Необходимо отметить еще два важных момента. Во-первых, в случае невыполнения
(или некачественного выполнения) оценщиком своих обязательств, что может
привести к отказу в выдаче кредита, отсутствие договора дает возможность
оценочной фирме уклониться от возмещения вам убытков. Нет договора - формально
нет никаких отношений, нет и компенсации. Даже денег, потраченных на оценку
(которой формально не было), в этом случае вернуть не удастся.
Второй важный момент касается оплаты услуг по оценке. Если в офисе оценочной
организации нет контрольно-кассовой машины, то оплатить оценку лучше через
ближайшее отделение банка, принимающего платежи от физических лиц. Совершенно
недопустимо передавать деньги за работу лично в руки представителю оценочной
организации, даже находясь непосредственно в ее офисе. Без использования
контрольно-кассового аппарата это просто незаконно (Статья 14.5 Кодекса
Российской Федерации об административных правонарушениях) и небезопасно.
Можно больше не увидеть ни денег, ни отчета, ни оценщика.
В свою очередь, и квитанция об оплате услуг оценщика, куда вписывается
номер договора, и сам договор на оказание услуг по оценке являются теми
документами, которые подтвердят, что у клиента с оценочной организацией
не только официально оформленные гражданско-правовые взаимоотношения, но
и что свои финансовые обязательства перед ней он исполнил. Теперь - очередь
оценщика исполнять свои обязательства перед своим клиентом.
Четвертый этап - осмотр квартиры. Договорившись с оценщиком о дате
и времени осмотра квартиры, можно взять с собой на встречу подготовленный
заранее пакет документов, чтобы там передать его оценщику. Не обязательно
самому присутствовать при осмотре квартиры, эту миссию может исполнить доверенное
лицо - например агент риэлторской компании или родственник. Главное, чтобы
он мог обеспечить доступ на объект оценки (договориться с продавцом жилья)
и ответить на вопросы, которые могут возникнуть у оценщика в процессе проведения
осмотра квартиры.
Это мероприятие может занять от двадцати до сорока минут в зависимости
от опыта оценщика, размеров квартиры, ее состояния и количества комнат.
Оценщик зафиксирует увиденное в специальном листе осмотра, отметит возможные
дефекты внутренней отделки, произведет фотосъемку, а также задаст ряд вопросов
вам и продавцу квартиры. Вопросы могут касаться социально-бытовой и транспортной
инфраструктуры микрорайона, примерного состава жильцов дома, а также иных
как положительных, так и отрицательных факторов, способных повлиять на рыночную
стоимость квартиры.
Проведя осмотр, оценщик сообщит, когда можно будет подъехать в офис компании
за отчетом о проведенной оценке. После этого можно считать, что экватор
процесса оценки выбранной квартиры преодолен, т.е. половина пути позади.
Пятый этап - подготовка заключения (отчета) о рыночной стоимости имущества.
От оценочной фирмы, участвующей в процессе приобретения жилья с использованием
ипотечного кредита, требуется предоставить на рассмотрение кредитной организации
обоснованное в соответствии с официальными стандартами оценки заключение
о рыночной стоимости имущества. Заключение согласно оценочному законодательству
должно быть оформлено в виде письменного отчета об оценке.
Подготовка и оформление отчета, где помимо требований оценочного законодательства
должны быть учтены и "пожелания" конкретного банка, могут занять
у оценщика от одного до трех дней. Если отчет не будет соответствовать этим
требованиям, то кредит потенциальный заемщик, скорее всего, не получит.
Не стоит напрасно сетовать на оценщика, полагая, что он не спешит с подготовкой
отчета. Оценочная организация, прибыль которой напрямую зависит от количества
выполненных заказов, абсолютно не заинтересована в том, чтобы процесс оценки
предмета залога затягивался дольше, чем того требует технология. Если в
итоге клиент получит отчет, к которому не будет никаких претензий со стороны
кредитной организации, значит, оценщик выполнил свою работу хорошо. Неоправданная
спешка может только помешать ему и соответственно в итоге навредить потенциальному
заемщику.
Подготовленный и должным образом оформленный отчет об оценке можно подробно
изучить в офисе оценочной компании. В случае возникновения каких-либо вопросов
их необходимо сразу задать оценщику, выполнившему заказ.
При отсутствии претензий от клиента требуется подписать акт сдачи-приемки
услуг. Он свидетельствует о том, что все принятые на себя обязательства
по заключенному ранее договору на оказание услуг по оценке стороны выполнили
в полном объеме и претензий друг к другу не имеют.
Из офиса оценочной компании клиент выходит, имея при себе два идентичных
по своей юридической силе экземпляра отчета об оценке рыночной стоимости
выбранной квартиры. Один из них необходимо представить в кредитующий банк.
На основании величины рыночной стоимости предмета залога и другой информации,
указанной в отчете, кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного
кредита. Выдать кредит заемщику или нет, а если выдать, то в каком размере,
банк определяет уже без непосредственного участия оценщика. Однако информация,
изложенная в отчете об оценке, является одним из ключевых критериев, лежащих
в основе решения банка.
Второй экземпляр отчета об оценке может затребовать страховая компания,
выступающая в качестве партнера банка по страховому сопровождению вашей
ипотечной сделки.
В заключение имеет смысл воспроизвести вопрос, который иногда приходится
слышать от людей, обращающихся за ипотечным кредитом в банки, а также дать
собственный ответ на него: "Можно ли не оценивать имущество, приобретаемое
с помощью ипотечного кредита?" Можно, но кредит, скорее всего,
не дадут. А также хочется выразить надежду, что оценка квартиры станет самым
легким и приятным этапом на тернистом пути приобретения жилья с помощью
ипотеки.
ЛИТЕРАТУРА
1. Жуков Е.Ф. Общая теория денег и кредита. - М.: ЮНИТИ, 2002.
2. Стандарты предоставления ипотечных кредитов // ОАО "АИЖК"
(февраль 2004 г.).
3. Перспективы развития системы ипотечного кредитования в России // Материалы
круглого стола (апрель 2004 г.).
