Новые правила исчисления и уплаты
земельного налога (а именно глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации,
далее по тексту – НК РФ) применяются
уже в течение более двух лет. Однако до сих пор отдельные положения требуют своих
дополнительных разъяснений и комментариев.
Исчисление налога с
земельных участков, занятых многоквартирными домами
Согласно ст.392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в
общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков,
являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле
в общей долевой собственности.
Собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее
имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором
расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома
объекты, расположенные на указанном земельном участке.
При этом доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения
в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Если
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в
отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются
правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного
участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на
жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, то налогоплательщиками
земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений
этого дома (см. письмо Минфина России от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65). При этом
налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст.392 НК РФ.
В
случае, если информация о доли организации в праве общей долевой собственности
на общее имущество в многоквартирном доме отсутствует, ее следует запросить в
органах БТИ и (или) в организации, осуществляющей управление многоквартирным
домом в соответствии со ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом
с учетом положения п.1 ст.37 Жилищного кодекса доля в праве на земельный
участок, на котором расположен многоквартирный дом, определяется как доля общей
площади жилого и (или) нежилого помещения, принадлежащего налогоплательщику на
праве собственности, в общей площади всех помещений многоквартирного дома.
Как
было разъяснено в письме Минфина России от 16.11.2006 № 03-06-02-02/138, если в
многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной
собственности (в том числе неприватизированные квартиры и иные помещения), в
отношении соответствующей доли земельного участка, приходящейся на эти
помещения, находящиеся в муниципальной казне, налогоплательщик отсутствует и
налог не уплачивается.
В
случае закрепления муниципальной собственности (земельного участка или доли
участка) под многоквартирным домом на праве постоянного (бессрочного)
пользования за юридическим лицом, налогоплательщиком земельного налога должна
признаваться организация – правообладатель на основании правоустанавливающих
документов на земельный участок (доли земельного участка).
Если отсутствуют сведения о доле в праве общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей
собственнику помещения, то эта доля должна определяться пропорционально размеру
общей площади помещения, принадлежащего участнику общей долевой собственности
(см. письмо Минфина России от 26.12.2006 № 03-06-02-02/154).
Ситуация
Предположим, что в многоквартирном доме находятся
10 двухкомнатных квартир площадью 55 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир,
каждая площадью 80 кв. м.
Все квартиры в доме приватизированы. На первом этаже данного дома располагается
магазин площадью 150 кв. м,
принадлежащий ООО «Алмаз».
Кадастровая стоимость земельного участка, на
котором расположен этот дом, равна 1500000 руб., а налоговая ставка,
установленная представительным органом муниципального образования в отношении
данного земельного участка, составляет 0,3 процента от его кадастровой стоимости.
Для определения доли в праве общей собственности
на общее имущество в данном доме, принадлежащей каждому собственнику указанных
выше помещений, необходимо определить общую площадь этих помещений, - площадь
магазина + площадь всех двухкомнатных квартир + площадь трехкомнатных квартир =
150 кв. м
+ (55 кв. м
x 10) + (80 кв. м
x 10) = 1500 кв. м.
Доля в праве общей долевой собственности на общее
имущество для каждого собственника помещений будет равняться частному от
деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и
общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам, которая в нашем
случае равняется 1500 кв.
м.
Таким образом, согласно поставленным условиям,
доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составит
соответственно:
для ООО «Алмаз» 150 кв. м / 1500 кв. м = 0,1;
для собственника двухкомнатной квартиры 55 кв. м / 1500 кв. м = 0,04;
для собственника трехкомнатной квартиры 80 кв. м / 1500 кв. м = 0,05.
Чтобы определить сумму земельного налога, которую
должны уплатить налогоплательщики (собственники магазина, приватизированных
квартир), необходимо определить налоговую базу для каждого из них.
Согласно п.1 ст.392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в
общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков,
являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле
в общей долевой собственности.
С учетом долей в праве на общее имущество,
рассчитанных в нашем примере, налоговая база будет равняться:
для ООО «Алмаз» - 150000 руб. (1500000 руб. x
0,1);
для собственника двухкомнатной квартиры – 60000
руб. (1500000 руб. x 0,04);
для собственника трехкомнатной квартиры – 75000
руб. (1500000 руб. x 0,05).
Сумма земельного налога, которую должен уплатить
налогоплательщик, будет равняться произведению определенной для
налогоплательщика налоговой базы и налоговой ставки, установленной
представительным органом муниципального образования.
Так, для ООО « Алмаз» она составит 450 руб.
((150000 руб. x 0,3) / 100).
Для собственника двухкомнатной квартиры сумма
земельного налога будет равняться 180 руб. ((60000 x 0,3) / 100), а для
собственника трехкомнатной квартиры она будет равняться 225 руб. ((75000 руб. x
0,3) / 100).
Порядок определения доли в праве общей долевой
собственности на общее имущество в многоквартирных домах, под которыми
находятся гаражи (индивидуальные или кооперативные), составляющие неотъемлемую
часть этого дома, то есть имеющие тот же адрес, что и многоквартирный дом, и
связаны с ним одним фундаментом, а также порядок исчисления суммы земельного
налога в отношении земельного участка, занятого этим многоквартирным домом,
аналогичны порядку, приведенному в рассмотренном выше примере.
При этом в отношении кооперативного гаража доля в
праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
должна определяться отдельно для кооператива-организации и собственников боксов
гаража, в зависимости от принадлежащей им площади гаража.
Уплата налога при
отсутствии кадастровой стоимости земельного участка
В соответствии с п.1 ст.391 НК РФ налоговая база по земельному
налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая
стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
При
этом организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений
государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем
им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Государственная кадастровая оценка
земель осуществляется в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением
Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения
государственной кадастровой оценки земель», а ее результаты утверждаются
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению
территориальных органов Роснедвижимости.
В случае отсутствия кадастровой
стоимости земельных участков организации необходимо руководствоваться
разъяснениями, содержащимся в письме Минфина России от 06.06.2006 №
03-06-02-02/75.
Если результаты государственной
кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не
утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года, то в отношении этих земельных
участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения.
При этом организация в отношении таких земельных участков обязана представлять
в налоговые органы «нулевую» налоговую декларацию (налоговый расчет по
авансовым платежам).
После утверждения результатов
государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января
соответствующего налогового периода организация обязана в соответствии со ст.81
НК РФ представить уточненную
налоговую декларацию за соответствующий период. Если кадастровая стоимость
земельного участка доведена до организации до окончания срока уплаты авансовых
платежей по налогу за 3-ий квартал календарного года, то представляются и
уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу за 1-ый и 2-ой
кварталы года с уплатой сумм авансовых платежей.
Если кадастровая стоимость
земельного участка определена, но до сведения организации в установленном
порядке не доведена, то организация обязана представить в налоговые органы
«нулевую» налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам). После
получения официальных сведений о кадастровой стоимости участков организации
следует представить уточненную налоговую декларацию, а также уточненные
налоговые расчеты по авансовым платежам за соответствующие периоды.
Если налог и (или) авансовые платежи
по налогу организацией в установленные сроки не уплачены по независящим от нее
причинам (в том числе не утверждена или не доведена кадастровая стоимость
участка), то начисление пени за просрочку платежей производится не должно.
Уплата налога в случае
продажи отдельных помещений в здании
В случае продажи отдельных помещений в здании
отчуждение доли земельных участков пропорционально доли площади этих помещений
в зданиях не происходит. В связи с этим налогоплательщиком земельного налога
продолжает оставаться юридическое лицо, которому согласно ранее выданным
правоудостоверяющим документам, в том числе по решениям органов местного
самоуправления о предоставлении земельных участков, была произведена передача
всего земельного участка (в данном случае занятого зданием) в собственность или
пользование.
Если же приобретатель (покупатель) недвижимости
(помещение в здании) оформил право собственности на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью, то данный покупатель должен
уплачивать земельный налог согласно нормам ст.392 НК РФ, то есть пропорционально доле в общей собственности на
здание.
Применение ставок
налогообложения
В соответствии со ст.394 НК РФ налоговые ставки, по которым
должен уплачиваться земельный налог, устанавливаются нормативными правовыми
актами представительных органов муниципальных образований (законами городов
федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), но не могут превышать
следующих значений:
1)
0,3 процента в отношении земельных участков:
отнесенных
к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон
сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного
производства;
занятых
жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса
(за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не
относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры
жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
предоставленных
для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства,
а также дачного хозяйства;
2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
Понятия садового, огородного и
дачного участка даны в Федеральном законе от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях».
Так,
садовый земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину
или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или
иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом
возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных
строений и сооружений).
Огородный
земельный участок это земельный участок, предоставленный гражданину или
приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных
сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения
некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости
от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании
территории).
Дачный
земельный участок это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный
им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания
в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных
строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных,
бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Если
собственником дачного земельного участка зарегистрировано право проживания в
жилом доме, возведенном на этом земельном участке, то с учетом положений статьи
19 Жилищного кодекса Российской Федерации, при исчислении земельного налога в
отношении этого дачного земельного участка может быть применена налоговая
ставка, устанавливаемая в пределах не превышающих 0,3 процента, как для земельного
участка занятого жилищным фондом (подтверждено в письме Минфина России от
16.11.2006 № 03-06-02-02/138).
Если
на земельном участке, предназначенном для промышленного производства, кроме промышленных
объектов расположены объекты жилищного фонда и объекты инженерной инфраструктуры
жилищно-коммунального комплекса, то в этом случае, исчисление земельного налога
в отношении данного земельного участка должно осуществляться с применением двух
налоговых ставок. При этом к площади земельного участка, занятой объектами
жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального
комплекса применяется налоговая ставка, устанавливаемая в пределах, не
превышающих 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка, к остальной
площади этого земельного участка применяется налоговая ставка, устанавливаемая
в пределах не превышающих 1,5 процента его кадастровой стоимости. При этом
исходным материалом для определения площади под соответствующими объектами
должна быть карта (план) земельного участка, выданная территориальным органом
Роснедвижимости.
Если на земельном участке, принадлежащем организации на
праве собственности и предоставленном для жилищного строительства, кроме
объектов жилищного фонда расположены иные объекты, не относящиеся к жилищному
фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса
(например, магазин), то в этом случае при исчислении земельного налога должна
применяться налоговая ставка, устанавливаемая в пределах, не превышающих 0,3
процента кадастровой стоимости, в отношении всего земельного участка.
Перерасчет сумм налога
Налоговая база по земельному налогу
зависит от стоимостной оценки земельного участка (его кадастровой стоимости) и
определяется на конкретную дату, а именно на 1 января года, являющегося
налоговым периодом.
Соответственно для целей
налогообложения налоговая база является неизменной величиной в течение всего
календарного года (налогового периода). Не изменяется налоговая база также и в
случае перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного
использования участка и др.
Корректировка налоговой базы
допускается только в случае изменений результатов государственной кадастровой
оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебных решений и
т.п., внесенных обратном числом на начала соответствующего календарного года
(см. письмо Минфина России от 05.09.2006 № 03-06-02-02/120).
Такие же изменения, как перевод земель из одной
категории в другую, изменение вида разрешенного использования земельного
участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и
произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении
налоговой базы только начиная со следующего налогового периода.
