Главная    Интернет-библиотека    Бухучет и налоги    Бухгалтерский учет    Новый порядок учета платы на общедомовые нужды товариществом собственников жилья

Новый порядок учета платы на общедомовые нужды товариществом собственников жилья

19.04.2017

Новый порядок учета платы на общедомовые нужды товариществом собственников жилья

Опубликовано в журнале "Комплект «Бухгалтерская газета» + «Официальный вестник бухгалтера»" №4 год - 2016

И. С. Зуйков,
к. э. н., эксперт «БГ»

Согласно ч. 9, 10 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 176-ФЗ) положения о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД), отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД должны применяться с 1 апреля 2016 года. Включаемые в плату расходы не могут превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (далее – ОДН), установленный субъектом РФ по состоянию на 1 сентября 2015 г., и для их первоначального включения в указанную плату не требуется решение общего собрания собственников помещений в МКД.

Прежде чем рассматривать предстоящее нововведение, необходимо обратить внимание на то, что у него есть предыстория.

Согласно поправкам, внесенным в п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), в МКД, оборудованном общедомовым прибором учета (далее – ОДПУ), распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на ОДН за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов  потребления коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в МКД, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, определенного исходя из показаний ОДПУ, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги,  предоставленной на ОДН, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально  размеру общей площади каждого помещения. В случае если такое решение не принято, то исполнитель оплачивает объем коммунальной услуги за счет собственных средств.

Видимо, законодателям не известно, что у товариществ собственников жилья, осуществляющих деятельность, соответствующую коду 70.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда» (см. ОКВЭД ОК 029-20-01, утрачивает силу 01.01.2017), а надо сказать, что таких – подавляющее большинство, нет и не может быть собственных средств, поскольку все средства, поступающие в ТСЖ, имеют строго целевое назначение. Это основное отличие ТСЖ, являющегося  некоммерческой организацией (ч. 2 ст. 291 ГК РФ), от управляющей компании, которая, как правило, создается с целью извлечения прибыли, которая и может являться источником собственных средств. Похоже, не знакомо это и судьям (см. решения Верховного Суда РФ от 11.06.2013 № АКПИ13-205 и от 16.10.2013 № АКПИ13-862).

Разумеется, не возникает проблем в случаях, когда сумма расчетной величины ОДН меньше или равна нормативной, а также когда на общем собрании собственников помещений принято решение о покрытии сверхнормативной суммы ОДН. А как быть, если ни одно из упомянутых выше условий не будет выполнено, а именно – будет получено превышение расчетной величины над нормативной, и собственники откажутся его оплачивать?

Поясним сказанное на примере. Допустим, что до декабря 2015 г. превышения расчетных показаний по электроэнергии на ОДН над нормативными не было, а в этом месяце стоимость электроэнергии, потребленной на ОДН, исходя из показаний ОДПУ, составила 5000 руб., а ее стоимость исходя из нормативов потребления – 4000 руб. Общим собранием собственников помещений в МКД решение о распределении объема любой коммунальной услуги так, как это прописано в Правилах № 354, не принято. Коммерческую деятельность ТСЖ не осуществляет.

В бухгалтерском учете товарищества сумму платы в пределах норматива, причитающейся электроснабжающей организации, необходимо отразить по дебету счета 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет 5 «Расчеты с электроснабжающей организацией». Поскольку ни в квитанциях на внесение собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ни в смете поступлений и расходов ТСЖ такой расход не предусмотрен, то бухгалтеру ничего не остается, как отразить его по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» и кредиту счета 60, субсчет 5.

Еще раз подчеркнем, что никаких доходов и иных поступлений для покрытия возникшего расхода не предусмотрено.

Необходимо напомнить, что записи по субсчетам 91-1 «Прочие доходы» и 91-2 производятся накопительно в течение отчетного года. Ежемесячно сопоставлением дебетового оборота по субсчету 91-2 и кредитового оборота по субсчету 91-1 определяется сальдо прочих доходов и расходов за отчетный месяц. Это сальдо также ежемесячно (заключительными оборотами) списывается с субсчета 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов» на счет 99 «Прибыли и убытки».

Таким образом, синтетический счет 91 сальдо на отчетную дату не имеет.

Сумму чистого убытка отчетного года необходимо списать заключительными оборотами декабря в дебет счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» в корреспонденции со счетом 99. Расчет с электроснабжающей организацией за потребленную МКД электроэнергию отражается по дебету субсчета 60-5 и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

По истечении декабря 2015 г. в бухгалтерском учете ТСЖ следует составить следующие проводки:

Дебет 26 Кредит 60-5 – 4000 руб. – начислена в пределах норматива плата электроснабжающей организации за электроэнергию, потребленную МКД на ОДН;

Дебет 91-2 Кредит 60-5 – 1000 руб. – начислена плата, превышающая норматив,  электроснабжающей организации за электроэнергию, потребленную МКД на ОДН;

Дебет 99 Кредит 91-9 – 1000 руб. – списано сальдо прочих доходов и расходов отчетного месяца;

Дебет 84 Кредит 99 – 1000 руб. – отражена сумма чистого убытка отчетного года.

В январе 2016 г.:

Дебет 60-5 Кредит 51 – 4000 руб. – погашена часть задолженности электроснабжающей организации за декабрь 2015 г.

Теперь предположим, что на общем собрании собственников, проведенном в марте 2016 г., председателю правления ТСЖ удалось убедить всех покрыть убыток, приведя следующие аргументы: образовавшийся убыток ставит товарищество в положение должника электроснабжающей организации, которая вправе по договору или в силу закона начислять пени и в дальнейшем взыскать сумму долга и начисленные пени в судебном порядке, а также потребовать возмещения судебных расходов. На этом же собрании было решено создать фонд погашения возникшего убытка, средства в который собственники согласились перевести по отдельно напечатанным квитанциям.

Ожидаемые целевые поступления в фонд непредвиденных расходов следует отразить по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 14 «Расчеты с собственниками помещений по взносам в фонд непредвиденных расходов» и кредиту счета 86 «Целевое финансирование», субсчет 4 «Целевые поступления от собственников помещений в фонд непредвиденных расходов». Поступление в фонд непредвиденных расходов денежных средств от собственников на банковский счет ТСЖ следует отразить по дебету счета 51 и кредиту субсчета 76-14. Списание суммы убытка за счет средств данного фонда отражается по дебету субсчета 86-4 и кредиту счета 84. Погашение остатка задолженности электроснабжающей организации за декабрь 2015 г. отражается по дебету субсчета 60-5 и кредиту счета 51.

В бухгалтерском учете будут составлены следующие проводки:

Дебет 76-14 Кредит 86-4 – 1000 руб. – создан фонд непредвиденных расходов;

Дебет 51 Кредит 76-14 – 1000 руб. – поступили от собственников в фонд непредвиденных  расходов денежные средства, уплаченные по отдельным квитанциям;

Дебет 86-4 Кредит 84 – 1000 руб. – списана за счет средств фонда непредвиденных расходов  сумма убытка;

Дебет 60-5 Кредит 51 – 1000 руб. – погашен остаток задолженности электроснабжающей организации за декабрь 2015 г.

Так вот, если бы не изыски законодателей, то ТСЖ не надо было бы выводить убыток, проводить по поводу покрытия убытка собрание собственников, а в момент возникновения расходов вместо трех (в конце года четырех) была бы составлена всего одна проводка:

Дебет 26 Кредит 60-5 – 5000 руб. – начислена плата электроснабжающей организации за электроэнергию, потребленную МКД на ОДН. Когда сталкиваешься с такой активностью законодателей, то вспоминается один из героев художественного фильма «Иду на грозу» (1965), руководитель лаборатории Аникеев (сыгран А. Папановым), который молодому ученому задает такой вопрос: «Вы знаете, Крылов, кто опаснее дурака? Не знаете?» И сам же отвечает: «Дурак с инициативой!»

Теперь от предыстории перейдем к предстоящему нововведению. А вот в этой связи вспоминаются строки сказки К. И. Чуковского «Муха-Цокотуха»: «А злодей-то не шутит…» Теперь сверхнормативной плате за коммунальные услуги на ОДН вообще нет места в квитанции на внесение собственником платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В СМИ не раз приходилось слышать о том, в чем заключается руководящая идея данного подхода. Такой  порядок распределения между потребителями объема коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на ОДН, фактически сводится к тому, что в МКД, оборудованном ОДПУ, размер платы на ОДН не может быть больше, чем плата за ОДН, рассчитанная по нормативу потребления коммунальной услуги, предоставленной на ОДН в таком доме при отсутствии ОДПУ, и тем самым не допускает преимуществ расчетного способа определения количественного значения энергетических ресурсов. В этой связи отнесение на ТСЖ, осуществляющее управление МКД, превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, над нормативом коммунальной услуги на ОДН направлено на стимулирование товарищества собственников жилья к выполнению мероприятий по эффективному управлению МКД (например, выявлению несанкционированного подключения, внедоговорного 1077 _1087 потребления коммунальных услуг и др.) и достижение целей этого управления, обеспечивающих благоприятные и безопасные условия проживания собственников и пользователей помещений, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также  предоставления коммунальных услуг.

Откуда эта слепая вера в непогрешимость разработчиков норм?

Например, в одном субъекте РФ сумма ОДН, рассчитанная исходя из норматива потребления горячей воды, в 5 (!) раз меньше суммы ОДН, рассчитанной из данных ОДПУ горячего водоснабжения (ГВС). Как экономить ресурс в этом случае? Ежедневно отключать почти на 5 часов подачу в МКД горячей воды? Может быть, тогда расчетные и нормативные показатели сравняются? От многих председателей ТСЖ, управляющих МКД в названном субъекте РФ, приходилось слышать, что с 1 апреля 2016 г. в их домах ОДПУ ГВС, скорее всего, «сломаются».

Как руководству ТСЖ выходить из неблагоприятной ситуации, которая может сложиться после 1 апреля 2016 г.?

1. В случае согласия собственников помещений на оплату сверхнормативных расходов:
1) в нарушение ч. 9, 10 ст. 12 Закона № 176-ФЗ проставлять в строку квитанций «Плата за содержание дома» фактически исчисленную сумму ОДН, но это чревато тем, что любой проверяющий без особого труда определит нарушение, поскольку суммы, начисленные в разные месяцы, скорее всего, будут не равны;
2) на сверхнормативные расходы печатать собственникам дополнительные квитанции.

2. В случае отказа собственников помещений на оплату сверхнормативных расходов (наиболее вероятный сценарий развития событий):
1) начислять ОДН в пределах норм по строке «Плата за содержание дома» с выведением убытка и с постановкой вопроса на общем собрании собственников о его погашении;
2) не исполнять п. 73 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя,  утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034, а именно, если счетчик ГВС ежегодно проверяется теплоснабжающей организацией на предмет готовности к эксплуатации, то, не подав в теплоснабжающую организацию соответствующие документы на осуществление проверки этого счетчика, он будет считаться непригодным к коммерческому учету, а следовательно, первые три месяца (п. 59 (1) Правил № 354) придется платить за ГВС по средней расчетной величине, а затем по нормам.

Следует отметить, что бухгалтерский учет образовавшегося убытка и его покрытия (при наличии решения общего собрания собственников МКД) осуществляется в порядке, описанном выше (с обязательным использованием отдельной квитанции на формирование фонда покрытия убытков).

Теперь необходимо рассмотреть ситуацию, когда сумма расходов на ОДН не образуется или ее фактическая величина меньше нормативной. Такое, например, возможно, когда МКД оснащен ОДПУ холодного водоснабжения (ХВС), но не во всех квартирах МКД установлены индивидуальные приборы учета ХВС.

Напомним, начиная с 1 апреля 2016 г. необходимо в составе платы на содержание дома начислять плату за холодное водоснабжение на ОДН. Допустим, сумма такой платы, рассчитанная согласно нормативу, составила 1000 руб. Начисление платы было отражено по дебету счета 76, субсчет 11 «Расчеты с собственниками помещений за потребленные коммунальные услуги и по суммам на содержание жилого помещения» и кредиту счета 86, субсчет 1 «Целевые поступления от собственников помещений на содержание жилого помещения и за потребленные коммунальные услуги».

По истечении месяца выяснилось, что плата за холодное водоснабжение на ОДН равна нулю.

В бухгалтерском учете ТСЖ следует сделать следующую проводку:
Дебет 76-11 Кредит 86-1 – 1000 руб. – СТОРНО, уменьшены целевые поступления от собственников помещений на содержание жилого помещения и за потребленные коммунальные услуги на сумму платы по холодному водоснабжению на ОДН.

Аналогичное сторнирование, только на меньшую, чем начисленная, сумму, необходимо осуществлять в случае, когда, например, плата за холодную воду, потребленную на ОДН, больше u1074 \u1085 нуля, но меньше нормативного значения. Если такая ситуация будет повторяться ежемесячно, то и эту проводку также придется составлять ежемесячно.

Подытоживая, отметим, что, конечно, нельзя обвинить законодателей в какомто злом умысле.

Скорее всего, при принятии решений они руководствовались своими представлениями о справедливости. Но как бы все-таки хотелось в нашей жизни избавиться от вмешательства дилетантов, а хуже того, популистов во всех областях человеческой деятельности, и особенно от вмешательства их в законодательную работу.

Также по этой теме: