Главная    Интернет-библиотека    Право    Арбитражные дела    Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном (бесспорном) порядке на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном (бесспорном) порядке на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном (бесспорном) порядке на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем

Опубликовано в журнале "Советник юриста" №4 год - 2011

Лупу А.А.,
к. ю. н.,
Оськина И.Ю.,
к. ю. н.

Процедура реализации залогового права была существенно изменена Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»1 (далее – ФЗ № 306). В ст. 2 ФЗ № 306 установлено, что реализация имущества, обремененного залогом, во внесудебном (бесспорном) порядке может быть осуществлена на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем. При этом удовлетворение требований залогодержателя в указанном порядке не допускается, если:
– для залога имущества требовалось согласие или разрешение другого лица либо организации (органа), в том числе и государственной;
– предметом договора залога является жилое помещение (принадлежащее физическому лицу);
– предметом договора залога является государственное либо муниципальное имущество;
– предметом договора залога является предприятие как имущественный комплекс;
– предметом договора залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
– предметом договора залога является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственниковне дает согласия в письменной или иной установленной законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.


1 См.: Российская газета. – 2008. – 31 дек.; Собрание законодательства РФ. – 2009. – № 1. – Ст. 14.


В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только в судебном порядке.
Указанное соглашение может быть как включено непосредственно в сам залоговый договор, так и выполнено в форме отдельного документа 1. При этом действующее законодательство не содержит требования об обязательном включении такого соглашения непосредственно в договор о залоге, если оно было составлено в виде отдельного, самостоятельного документа. Но поскольку рассматриваемое соглашение должно в обязательном порядке содержать согласие залогодателя на осуществление внесудебной процедуры взыскания на заложенное имущество, согласие в определенных законом случаях подлежит обязательному нотариальному удостоверению (см. далее). Следовательно, в ситуации, когда стороны залогового правоотношения включат согласие залогодателя в само соглашение, то это соглашение будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению, а значит, необходимость в оформлении отдельного согласия отпадает. В свою очередь, когда стороны залогового правоотношения включат согласие залогодателя на осуществление внесудебной процедуры взыскания на заложенное имущество непосредственно в договор залога, в котором будет указано и соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, то и договор залога в данном случае подлежит нотариальному удостоверению.

На сегодняшний день в правоприменительной практике можно выделить обязательные и факультативные положения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 2 ФЗ № 306):

1) обязательные условия:
– название (наименование) заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
– суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного договором залога, а если залогодателем является третье лицо, то и залогодатель указывается также;
– способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
– известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие залоги имущества, являющегося предметом договора залога, и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования;

2) факультативные условия:
– реализация заложенного имущества одним из способов, предусмотренных действующим законодательством;
– приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных договором залога.
В соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество стороны могут предусмотреть все виды обращения взыскания на заложенное имущество, за исключением случаев, указанных в законе, например при залоге (ипотеке) зе мельного участка в соглашении между залогодателем и залогодержателем может быть предусмотрена лишь реализация через проведение открытого аукциона.


1 См., например: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 февраля 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3.


Если стороны в таком соглашении перечислят нескольких видов обращения взыскания на заложенное имущество, то соглашение должно содержать условие о том, кто из сторон наделен полномочиями выбрать конкретный вид обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, необходимо принимать во внимание то, что существенные условия соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке могут различаться в зависимости от субъектного состава залоговых правоотношений либо от конкретного вида заложенного имущества (движимое или недвижимое). Так, при залоге недвижимого имущества (ипотеке) соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору ипотеки действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

В свою очередь, если предметом залога является движимое имущество, то согласно новой редакции подп. 5 п. 6 ст. 349 ГК РФ, под угрозой недействительности, стороны соглашения о внесудебном порядке реализации заложенного имущества обязаны указать в нем конкретный вид мер и один из способов обращения взыскния на предмет залога.

Если договор залога заключен между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств (предпринимательский договор залога) и если предметом залога является движимое имущество, то в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество к данному договору залога стороны такого соглашения должны указать один из возможных способов обращения взыскания на заложенное имущество:

– реализацию предмета залога посредством продажи с торгов;
– реализацию предмета залога посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером;
– предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
– залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.

Когда сторонами залогового правоотношения являются физические лица, то в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество к данному договору залога стороны такого соглашения должны указать один из возможных способов обращения взыскания на заложенное имущество:

– продажа с торгов;
– по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.

Общим для всех соглашений о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество и существенным условием является обязательное указание начальной продажной цены заложенного имущества либо порядок ее определения.

Также необходимо принимать во внимание, что если залогодателем является физическое лицо (в том числе и индивидуальный предприниматель), то такое соглашение должно в обязательном порядке содержать нотариально заверенное согласие залогодателя на осуществление внесудебной процедуры взыскания на заложенное движимое имущество (ст. 3 ФЗ № 306). А в случае если предметом залога является недвижимое имущество (при ипотеке), то нотариально заверенное согласие залогодателя на осуществление внесудебной процедуры взыскания на заложенное имущество должно быть заключено вне зависимости от того, является залогодатель физическим или юридическим лицом (ст. 5 ФЗ № 306).

Поскольку действующее законодательство не дает определения правовой природы согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в современной правоприменительной практике и в юридической науке возникает много споров по его оформлению: является ли оно односторонней или двусторонней сделкой, поскольку, очевидно, не каждое согласие можно рассматривать как одностороннюю сделку. Однако рассматриваемое согласие нельзя рассматривать как полноценную сделку (юридический факт), поскольку оно не влечет за собой типичных для юридических фактов последствий.

При этом согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, оформленное до заключения договора о залоге, не стоит отождествлять с предварительным договором либо соглашением о намерении заключить какое-либо гражданско-правовое обязательство в будущем, а равно с дополнительным соглашением, поскольку они под угрозой своей действительности должны в обязательном порядке содержать все существенные условия договора залога. Тогда как указанное согласие будет считаться легальным при наличии в нем сведений, достаточных для подтверждения безусловного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также достаточных для того, чтобы можно было определить и идентифицировать стороны залоговой сделки и выделить само имущество, являющееся предметом залога, а также конкретный способ реализации  заложенного имущества. Кроме того, необходимо рассмотреть вопрос о том, является ли соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество  действительным в отрыве от непосредственно самого договора залога?

Ответ на данный вопрос заключается в том, что «соглашение может только изменить (дополнить, ограничить) или прекратить существо правоотношения, но не создать новое, то есть в нем отсутствует свойственная договору способность порождать для сторон новые права и обязанности. Кроме того, в материальном праве термин «соглашение» используется для обозначения договоренностей, обслуживающих договорные отношения…»1.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество изменяет лишь порядок обращения взыскания. Следовательно, если оно было заключено между залогодателем и залогодержателем до подписания договора залога, то оно вступает в силу с момента заключения договора залога. Необходимо учитывать исключение из указанного правила, установленного подп. «б» п. 1 ст. 349 ГК РФ2, а также подп. 1 п. 2 ст. 55 ФЗ  


1 Договорное право: соглашение о подсудности, международной подсудности, примирительной процедуре, арбитражное (третейское) и мировое соглашения / М.А. Рожкова, Н.Г. Елисеева, О.Ю. Скворцов; под общ. ред. М.А. Рожковой //Статут, 2008.
2 См.: Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32.


Об ипотеке (залоге недвижимости)»1, в виде запрета на возможность осуществить внесудебное обращение взыскания на имущество, переданное в залог, если данное имущество принадлежит на праве собственности физическому лицу, и для обременения этого имущества залогом (ипотекой) требуется разрешение или согласие иного физического лица либо государственного учреждения (органа). Но поскольку данное согласие не требуется на имущество, находящееся в совместной собственности (в том числе и совместной собственности супругов), то, следовательно, законодатель подразумевает случаи, когда речь идет о залоге имущества, принадлежащего лишь одному физическому лицу. Таким случаем, например, можно считать ситуацию, когда в залог передается имущество, собственником которого является несовершеннолетний ребенок; соответственно, совершение залоговой сделки без разрешения органа опеки и попечительства невозможно.

В свою очередь, согласно положениям подп. 4 п. 2 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом залога либо ипотеки является имущество, находящееся в общей (совместной или долевой) собственности двух и более лиц (как физических, так и юридических), то внесудебный порядок обращения взыскания на такое имущество возможно только при наличии письменного согласия всех сособственников.

Из приведенной градации, установленной в законодательстве, очевиден различный подход законодателя к институту внесудебного способа обращения взыскания на предмет залогового правоотношения в зависимости от содержания и принадлежности права собственности на имущество, являющееся предметом залога (ипотеки).

Это позволяет авторам прийти к выводу о том, что если предмет залога является общей собственностью супругов, обращение взыскания на такое имущество в рассматриваемом порядке происходит при наличии надлежащим образом оформленного согласия супруга(ги) как на передачу объекта в залог (ипотеку), так и на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество обращение взыскания на такой предмет залога.

Преследуя цель упростить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и соблюдая при этом хрупкий баланс интересов залогодателя и залогодержателя, законодатель с целью не допустить злоупотреблений со стороны залогодержателя ввел защитный механизм в виде дополнительной формальности при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке: залогодержатель, намеревающийся произвести реализацию заложенного имущества по правилам соглашения о внесудебном обращении, обязан направить в адрес залогодателя уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, которое в обязательном порядке должно содержать:

– название заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя;
– сумма, подлежащая уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства;
– способ реализации заложенного имущества;
– цена (начальная продажная цена) заложенного имущества.
Без такого уведомления реализация заложенного имущества по правилам соглашения о внесудебном обращении невозможна.


1 См.: Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998.


Также в качестве сохранения прав залогодателя законодательство было снабжено еще одним предохранительным положением, согласно которому, если более длительный срок не установлен законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем, реализация заложенного имущества не допускается ранее истечения 10 дней со дня получения уведомления залогодателем о намерении залогодержателя обратить взыскание на предмет залога или же 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю, если этот срок истекает ранее. Исключение из данного правила четко определено законом: при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении; данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. ФЗ № 306, внеся принципиальные изменения в механизм регулирования обращения взыскания на заложенное имущество через соглашение между залогодателем и залогодержателем и изменив редакцию ст. 349 ГК РФ, вызвал определенную коллизию с толкованием положений п. 1 указанной статьи. Так, новая редакция указанных положений ст. 349 ГК РФ допускает возможность сторон договора залога, уже непосредственно при заключении договора залога, заключить соглашение о применении сторонами иного, чем судебный, способа обращения взыскания на заложенное имущество. Вместе с тем закон не определяет «иной порядок» обращения взыскания на заложенное имущество. Этот порядок согласно букве закона должен быть установлен самим соглашением сторон. Однако, как правило, стороны в договоре залога ограничиваются одним лишь указанием на «несудебную процедуру обращения взыскания», не устанавливая собственно никакого порядка такой процедуры. В силу этого возникает ряд закономерных вопросов:

– во-первых, можно ли в данном случае считать согласованным сторонами условие о несудебном порядке обращения взыскания и вправе ли залогодержатель прибегать к этому порядку;
– во-вторых, появляются ли в данном случае основания для заявления залогодателем в суд отдельных требований к залогодержателю, связанных с его возражениями по отсутствию основания для обращения взыскания на заложенное имущество, либо по размеру требования залогодержателя, равно как о наличии основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество?

Необходимо отметить, что положения ФЗ № 306, регулирующие внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, вступают в прямое противоречие с положениями п. 2 ст. 3 ГПК РФ1: отказ от права обращения в суд недействителен.

Формулировка законодателя о необходимости получения нотариально удостоверенного залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество с точки зрения толкования норм закона вызывает сложность, обусловленную тем, что в соответствующих положениях, изменяющих нормы ГК РФ, законодатель устанавливает требование о нотариальном заверении указанного согласия только в тех случаях, если стороной залоговой сделки является физическое лицо (в том числе и индивидуальный предприниматель), а применительно к залоговым правоотношениям, регулируемым Федеральным законом «О залоге недвижимого имущества (ипотеке)», использует термин «залогодатель».


1 См.: Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.


Очевидно, законодатель пользовался следующей логикой: если стороной залоговой сделки является физическое лицо, то нотариальное заверение указанного согласия должно быть истребовано в независимости от того, является предметом залога движимое либо недвижимое имущество; в свою очередь, если стороной залогового правоотношения является юридическое лицо, то такое нотариальное заверение согласия требуется только в случае, если предметом залога является недвижимое имущество. В связи с этим авторы считают, что использование формулировок, предназначенных для использования в ГК РФ, более корректно, отражает смысл исследуемого правового института.

Хотелось бы обратить внимание и еще на одно упущение законодателя при регулировании процедуры обращения взыскания на заложенное имущество на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, связанное с тем, что на практике вся указанная процедура может быть реализована лишь при условии, когда залогодержатель владеет предметом залога, иначе он не сможет передать права собственности лицу, купившему данное имущество на открытых торгах либо по договору комиссии. Следует иметь в виду, что как всякая гражданско-правовая сделка соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением. При этом в судебной практике все чаще стали возникать дела по признанию соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке недействительным и по применению последствий его недействительности.

Поскольку рассматриваемое соглашение является сделкой, то основания, установленные ГК РФ, являются и основаниями для признания его недействительным. Однако вполне естественно, что столь специфический институт гражданского права обладает дополнительными, характерными лишь для него основаниями для признания его недействительным правоотношением. Поэтому перечень оснований для признания соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке недействительным гораздо шире, чем это может показаться на первый взгляд.

Так, если сторонами данного соглашения не достигнуто согласия о его существенных условиях, то его следует квалифицировать как незаключенное. Однако следует разграничивать незаключенность де-юре и де-факто. Незаключенность юридически означает, что данная сделка была заключена с нарушением норм права, незаключенность фактически – данная сделка вообще не была заключена.

Одним из наиболее распространенных на сегодняшний день оснований для оспаривания действительности соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке является порок воли. Современное российское законодательство предусматривает следующие пороки воли: заблуждение, обман, насилие, угрозу, недееспособность. При этом в данном конкретном случае специальным признаком порока воли является отсутствие согласия залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом. В частности, Арбитражный суд Тюменской области, рассмотрев дело № А-70-13412/26-2009, сделал вывод о ничтожности сделки по отчуждению заложенного имущества ввиду отсутствия соответствующего согласия залогодержателя.

Национальное законодательство исходит из того, что заблуждение является основанием для признания сделки недействительной в случае, если оно будет признано существенным. Так, залогодатель либо залогодержатель может отказаться от исполнения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, если оно было заключено в силу заблуждения, при этом данное заблуждение в момент заключения соглашения было настолько значительным, что другое лицо в аналогичной ситуации заключило бы его на существенно иных началах либо не заключило бы его вовсе. Наиболее распространенным случаем заблуждения в таких ситуациях является представление сторон о стоимости заложенного объекта.

Разновидностью заблуждения является обман, то есть умышленное и сознательное введение контрагента в заблуждение. Так, сторона может отказаться от исполнения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, если оно было заключено в результате обманных действий или заявлений другой стороны, а также в результате умышленного сокрытия фактов, которые в соответствии с разумными стандартами данных правоотношений должны были быть сообщены этой стороне, например сокрытие залогодателем от залогодержателя информации о предыдущих залогах и (или) иных правах третьих лиц на предмет залога.

Обман, как и угроза или насилие, является основанием для признания соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке оспоримой сделкой. При этом угроза либо насилие должны быть реальными, противоправными и могут исходить не только от контрагента, но и от третьих лиц. Данные незаконные действия могут быть направлены не только на самого контрагента, но и на его близких. Так, сторона залоговой сделки может отказаться от исполнения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, если оно было заключено ею в результате угрозы, которая с учетом конкретных обстоятельств является настолько реальной и серьезной, что не оставляет другой стороне разумной альтернативы.

Данные выводы были подтверждены Президиумом ВАС РФ: «Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданскоправовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон.

Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ»1.


1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 2.


Также по этой теме: