Главная    Интернет-библиотека    Право    Арбитражные дела    Реституция как последствие недействительности сделки с объектом недвижимости, осложненная наличием добросовестного приобретателя

Реституция как последствие недействительности сделки с объектом недвижимости, осложненная наличием добросовестного приобретателя

23.10.2015

Реституция как последствие недействительности сделки с объектом недвижимости, осложненная наличием добросовестного приобретателя

Опубликовано в журнале "Советник юриста" №7 год - 2012

Чарлдынов З. Д.,
Юрист

По действующему гражданскому законодательству сделки действительны при соблюдении следующих обязательных условий:
– объект сделки не изъят из гражданского оборота;
– субъекты сделки дееспособны;
– форма сделки соответствует закону;
– в сделке отражена подлинная воля сторон;
– законность сделки;
– цель сделки не должна быть противной основам правопорядка и нравственности.

Если хотя бы одно из перечисленных условий действительности сделки имеется с пороком, то такая сделка может или должна быть признана недействительной. Институт недействительности сделки в российском законодательстве закреплен в § 2 гл. 9 части первой Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как видно, п. 1 ст. 166 ГК РФ закрепляет всего две формы недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.

На практике отличие оспоримых сделок от ничтожных заключается в том, что для признания недействительными первых они должны быть оспорены участником сделки либо опротестованы прокурором, а вторые могут быть признаны таковыми судом по своей инициативе, например, если ничтожность сделки будет выявлена судом в рамках судебного разбирательства по другому предмету спора.

Второе отличие оспоримой сделки от ничтожной таково. В связи с тем, что оспоримая сделка может быть признана недействительной только по требованию сторон, суд связан их исковыми требованиями.

При этом стороны могут отказаться от заявленных исковых требований о признании оспоримой сделки недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования. Ничтожность сделки не зависит от воли сторон, поэтому суд может признать такую сделку недействительной по своему усмотрению, не вправе принимать отказа от исковых требований о признании недействительной сделки по причине ее ничтожности, а также утверждать между сторонами мировое соглашение, предметом которого является сохранение в силе ничтожной сделки либо ее части.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Умелое использование института недействительности сделки в судебно-арбитражной практике позволяет применять его как на стороне истца, так и на стороне ответчика. Тактически верное и своевременное заявление суду о применении к сделке положений о ее недействительности позволяет разорвать правоотношения между сторонами, что можно использовать при формулировке исковых требований, равно и при формировании защитительной позиции по гражданскому делу.

Если сделка признается недействительной, применению подлежат положения ст. 167 ГК РФ, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Правило о необходимости возвратить все полученное по сделке традиционно называется реституцией. Исторически термин возник в Древнем Риме, он вполне привился как в научной литературе, так и (в меньшей степени) в официальных актах, материалах судебной практики (1), но в тексте ГК РФ он не употребляется.

На страницах нашей статьи мы рассмотрим один занимательный случай из арбитражной практики. Суть сложившейся юридической ситуации такова:
– имеет место сделка, признанная судом недействительной на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (2);
– до начала судебного процесса в арбитражном суде по оспариванию сделки покупатель по ней произвел действия, направленные на отчуждение предмета сделки – в данном случае это объект недвижимости (подписан договор купли-продажи с добросовестным приобретателем, получена оплата за объект недвижимости, предмет сделки передан в фактическое владение новому покупателю);


(1) Поляков М. И. Реституция в недействительных сделках//Нотариус. – 2011. – № 1. – С. 19.
(2) СЗ РФ. – 2002. – № 43. – Ст. 4190.


– регистрация сделки купли-продажи между стороной (покупателем) первоначальной (недействительной) сделки и добросовестным приобретателем приостановлена по решению арбитражного суда.

Перед судом встал вопрос: каким образом применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи недвижимого имущества, в случае если эта же недвижимость на момент принятия решения является предметом нового договора купли-продажи, но не прошедшего государственную регистрацию?

Мониторинг судебно-арбитражной практики показал, что высшие отечественные судебные инстанции при таких ситуациях решений еще принять не успели, поэтому нижестоящим судам руководствоваться пока что нечем (кроме, конечно же, закона, с применением которого у судов часто возникают серьезные проблемы).

Итак, в одну из арбитражных инстанций (а именно: в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа) в марте этого года поступили на кассационное рассмотрение два дела-близнеца (конечно, это не тождественные иски, поскольку и стороны, и индивидуальные данные предметов сделок разные).

Кратко приведем фабулы этих дел. Дело № А16–1120/2010. Суть: 09.03.2010 между обществом (продавец) и Д. И. Скавронским (покупатель) заключены договоры купли-продажи нежилых зданий. Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за Д. И. Скавронским в установленном законом порядке 31.03.2010.

Конкурсный управляющий общества, считая реализацию по вышеуказанным сделкам совершенной по заниженной цене и направленной на уменьшение конкурсной массы должника, обратился в арбитражный суд с требованием, уточненным в ходе производства по делу.

Эта сделка признана недействительной. На момент рассмотрения дела спорное имущество передано третьему лицу, поскольку по договорам купли-продажи от 20.12.2010 Д. И. Скавронский продал спорное имущество обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания «ВостокАгрострой». В этот же день по актам приема-передачи объекты недвижимости были переданы покупателю.

Регистрация перехода права собственности на спорные объекты от Д. И. Скавронского к ООО «Торговая компания «ВостокАгрострой» по договорам от 20 декабря 2010 г. в установленном порядке не осуществлена. Согласно материалам регистрационных дел Д. И. Скавронскому на основании определения арбитражного суда от 16.06.2011 запрещено совершать регистрационные действия в отношении спорных объектов недвижимости, собственником которых он является.

Дело № А378-1390/2010. Суть: Между ООО «АТВ-каптал» (продавец) и С. И. Гончаровым (покупатель) заключен договор купли-продажи от 11.05.2010, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объект недвижимости. Конкурсный управляющий общества, считая реализацию по вышеуказанным сделкам направленной на уменьшение конкурсной массы должника, обратился в арбитражный суд с требованием, уточненным в ходе производства по делу.

Эта сделка признана недействительной. Спорный объект продан С. И. Гончаровым по договору купли-продажи от 16.12.2010 Е. Е. Балахчи. Регистрация перехода права собственности на спорный объект по договору от 16 декабря 2010 г. в установленном порядке не осуществлена, поскольку на основании определения арбитражного суда запрещено совершать регистрационные действия в отношении спорного объекта недвижимости, собственником которого является С. И. Гончаров.

Какие же решения принимает Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа по этим делам-близнецам? Как ни странно – диаметрально противоположные.

Так, по делу А16–1120/2010 суд в составе судей С. Е. Лобаря (председательствующий) Л. Б. Шариповой и Е. В. Зимина установил, что «объекты недвижимости, отчужденные в результате недействительных сделок, имеются в натуре», а «апелляционный суд обоснованно применил последствия недействительности сделок». Эти последствия выглядят так: «...восстановлены регистрационные записи о праве собственности за открытым акционерным обществом «Торговый дом «Биробиджанагропромснаб» на [спорные] объекты недвижимого имущества». Это постановление принято 13 марта 2012 г.

По делу № А378–1390/2010 суд в составе судей А. Н. Барбатова (председательствующий), М. М. Саранцевой и Т. Н. Карпушиной решили вовсе наоборот.

По мнению суда кассационной инстанции, в результате удовлетворения требований конкурсного управляющего должника последний приобрел статус собственника имущества, не имея его в своем владении, т. е. материально-правовой вопрос о возврате спорного имущества должнику установленными в законе способами не был разрешен, оснований для удовлетворения требований конкурсного управляющего, направленных на изменение в реестре собственника недвижимого имущества, не имелось.

Также суд кассационной инстанции в обжалуемом определении указал, что реституция исходя из положений ст. 167 ГК РФ, п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве предполагает возврат сторонами всего полученного в натуре по недействительной сделке или возмещение стоимости полученного по недействительной сделке имущества, иных последствий недействительности сделки названные нормы права не предусматривают.

На основании приведенных мотивов суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что вывод ранее рассмотревших настоящее дело судебных инстанций о том, что имеющийся в натуре объект недвижимости, отчужденный в результате признанной недействительной сделки, подлежит возврату должнику в виде погашения в реестре записи о праве С. И. Гончарова на спорный объект и восстановления записи о праве на него ООО «АТВ-капитал», противоречит ст. 167 ГК РФ и п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве. Это постановление принято 14 марта 2012 г.

Таким образом, суд кассационной инстанции занял по аналогичным спорам противоположные взаимоисключающие позиции. Это ведет к нарушению унификации правоприменительной практики, двойному толкованию норм материального права, нарушению законности, а также принципов справедливости и равенства всех перед законом и судом. Но какое же из этих двух противоположных решений следует признать верным, а какое – ошибочным? Мнение автора следующее.

По делу № А378–1390/2010 суд кассационной инстанции ошибочно считает, что наличие договора купли-продажи спорного объекта недвижимости между С. И. Гончаровым и Е. Е. Балахчи свидетельствует о том, что этот объект недвижимости отсутствует в натуре и не может быть возвращен стороной (т. е. С. И. Гончаровым) в первоначальное положение по сделке (т. е. возвращен в конкурсную массу).

Такая позиция суда кассационной инстанции не может быть законной и обоснованной, поскольку противоречит материалам дела. Так, спорный объект недвижимости не утрачен в натуре – он не уничтожен физически в результате пожара, землетрясения, иного чрезвычайного происшествия, не демонтирован, не реконструирован, не переоборудован и не перепланирован с уменьшением оценочной (рыночной) стоимости. На момент рассмотрения дела судами всех инстанций спорный объект недвижимости находится в натуре в месте, зафиксированном кадастровым паспортом.

Более того, ответчик С. И. Гончаров права собственности на спорный объект недвижимости не утратил, поскольку регистрация сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости между ним и Е. Е. Балахчи приостановлена.

Регистрация перехода права собственности на спорный объект от С. И. Гончарова к Е. Е. Балахчи по договору от 16.12.2010 в установленном порядке не осуществлена, поскольку на основании определения арбитражного суда запрещено совершать регистрационные действия в отношении спорного объекта недвижимости, собственником которого является С. И. Гончаров.

Поскольку в силу ст. 551 ГК РФ право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, то факт исполнения договора купли-продажи с последующим покупателем не может являться основанием для отказа в применении последствий недействительности сделки в отношении первоначального покупателя, право собственности на имущество за которым зарегистрировано в момент рассмотрения спора.

Кроме того, в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (1) разъяснено, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В этой связи не может быть положительно решен вопрос о том, что Е. Е. Балахчи является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости, следовательно, он может быть истребован из его фактического владения.

В связи с тем что спорный объект недвижимости находится в собственности С. И. Гончарова, положение сторон и предмета сделки, признанной недействительной, может быть приведено в первоначальное положение.

Кроме того, в своем постановлении суд кассационной инстанции по делу № А378-1390/2010 указал, что в соответствии со ст. 167 ГК РФ и ст. 61.6 Закона о банкротстве реституция предполагает возврат сторонами всего полученного в натуре по недействительной сделке или возмещение стоимости полученного по недействительной сделке имущества, а иных последствий недействительности сделки названные нормы права не предусматривают.

Однако арбитражный управляющий не просил у суда, а суд не применял «иные последствия недействительности сделки», как расценил судебные акты первой и апелляционной инстанции суд кассационной инстанции. Суд применил именно одно из последствий недействительности сделки, а именно – возврат сторонами всего полученного в натуре. Форма такого возврата была судом сформулирована с учетом особенностей регистрации сделок с недвижимостью, установленной действующим гражданским законодательством.


(1) Российская газета. – 2010. – № 109.


Погашение записи в реестре о праве С. И. Гончарова на спорный объект и восстановление записи на него ООО «АТВ-капитал» не является самостоятельным последствием недействительности сделки, а лишь конкретизируют действия регистрирующего органа относительно приведения сторон и предмета сделки в первоначальное положение.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности от «АТВ-капитал» к С. И. Гончарову на спорный объект недвижимости осуществлена на основании недействительной сделки, должна быть погашена запись о государственной регистрации права собственности покупателя и восстановлена запись в отношении продавца на этот объект.

Аналогичная правовая позиция выражена ВАС РФ в определении от 30.07.2010 № ВАС-10505/10 по делу № А08-5757/2009-24. Приведем краткие выдержки из этого документа. Как установлено судом, определением Арбитражного суда Белгородской области возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Кругозор».

Определением от 12.03.2009 в отношении должника введено наблюдение.

Решением от 22.07.2009 ООО «Кругозор» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Между ООО «Кругозор» и ИП Чемерченко С. Н. 19.11.2007 подписан договор купли-продажи, по условиям которого ООО «Кругозор» продает, а Чемерченко С. Н. покупает объекты недвижимого имущества.

В Шебекинский отдел УФРС по Белгородской области 27.02.2009 поступило заявление от имени директора ООО «Кругозор» и Чемерченко С. Н. о регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты от ООО «Кругозор» к Чемерченко С. Н. В качестве оснований для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости представлены договор купли-продажи от 19.11.2007 и дополнительное соглашении к нему от 20.10.2008.

Суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи объектов недвижимости от 19.11.2007 и дополнительное соглашение к нему от 20.10.2008 являются недействительными (ничтожными) сделками.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к ИП Чемерченко С. Н. на спорные объекты недвижимости осуществлена на основании недействительных сделок, суд пришел к выводу, что запись о государственной регистрации права собственности ИП Чемерченко С. Н. должна быть погашена и восстановлена запись в отношении ООО «Кругозор» на эти объекты.

Такая же правовая позиция относительно содержания реституции применительно к объектам недвижимости ранее неоднократно формулировалась ВАС РФ в выносимых им судебных актах.

Так, в определении от 28.10.2008 № 9757/08 по делу № А45–1918/05–1/27 ВАС РФ установил, что суды апелляционной и кассационной инстанции признали договор купли-продажи недействительным и применили двустороннюю реституцию с учетом возникновения и прекращения права собственности на недвижимое имущество в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, при этом суды применили последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы погасить запись о праве собственности покупателя в ЕГРП и восстановить предыдущую запись. При таких обстоятельствах в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дела № А45–1918/05–1/27 для пересмотра в порядке надзора было отказано.

В сложившейся ситуации автору и заинтересовавшимся изложенной ситуацией читателям остается с нетерпением ждать результатов надзорного реагирования Высшего Арбитражного Суда РФ на позиции Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 и 14 марта 2012 г.

Приложения к статье в журнале "Советник Юриста" № 7/2012 на стр. 154.

Также по этой теме: