Главная    Интернет-библиотека    Право    Арбитражные дела    Расчеты за коммунальные услуги в условиях арендных отношений

Расчеты за коммунальные услуги в условиях арендных отношений

03.06.2016

Расчеты за коммунальные услуги в условиях арендных отношений

Опубликовано в журнале "Советник юриста" №11 год - 2012

Канцер Ю.А.,
юрист юридической фирмы Princeps
Consulting Group, г. Волгоград

В современных рыночных условиях коммерческие организации нередко включаются в арендные отношения для ведения основной предпринимательской деятельности. Условием договора аренды часто закрепляется обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, направляя средства на расчетный счет арендодателя в соответствии с пришедшими извещениями. Возникает вопрос о правомерности такого условия, если арендодатель не является энергоснабжающей организацией, а сам является абонентом по самостоятельному договору с энергоснабжающей организацией.

При этом возникают сомнения: следует ли включать такую плату в состав арендных платежей?

В соответствии с п. 1 ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

В соответствии с п. 1 с. 548 ГК РФ правила, предусмотренные ст. 539–547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 ст. 548 ГК РФ установлено, что к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (ст. 539–547 ГК РФ) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

В ст. 547 ГК РФ установлено, что абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

Исходя из содержания вышеприведенных норм коммунальные услуги предоставляются на основании договора энергоснабжения.

Таким образом, организация-арендодатель является абонентом по договору энергоснабжения. Вместе с тем, как следует из ст. 545 ГК РФ, энергоснабжающая организация должна выразить согласие на осуществление организацией-арендодателем передачи энергии.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статьей 420 ГК РФ предусматривается, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п. 1 ст. 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.          

Исходя из смысла п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из норм права, условия договора диспозитивны, если иное не установлено законом. Также следует учитывать, что условия договора аренды не должны противоречить условиям договора энергоснабжения, заключенного организацией-арендодателем и энергоснабжающей организацией.

В законодательстве отсутствует прямой запрет на условие в договоре аренды об обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги, направляя средства на расчетный счет арендодателя.

Таким образом, в случае если коммерческими организациями подписан договор аренды помещения, по условиям которого закреплена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, направляя средства на расчетный счет арендодателя в соответствии с приходящими извещениями, то данное условие договора аренды будет правомерным, если не противоречит условиям договора энергоснабжения.

Осложняются вышеприведенные отношения уплатой налогов. Главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) аренда отнесена к услугам, а в соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ реализация услуг на российской территории представляет собой объект обложения НДС. Следовательно, при сдаче имущества в аренду у арендодателя возникает объект налогообложения, вследствие чего он обязан исчислить и уплатить налог в бюджет. Налоговая база определяется арендодателем в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ исходя из договорной цены аренды без учета налога.

При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется также на условиях, предусмотренных ст. 154 НК РФ, на это указывает п. 5 ст. 155 НК РФ.

Для определения даты возникновения налогового обязательства при сдаче имущества в аренду арендодатель руководствуется нормами ст. 167 НК РФ. Напомним, что в силу п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы признается наиболее ранняя из следующих дат:
– день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
– день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Таким образом, моментом определения налоговой базы по НДС при сдаче имущества в аренду является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день месяца, в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.

В силу п. 3 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги.

С 1 января 2009 г. после вступления в силу Федерального закона от 26 ноября 2008 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок исчисления НДС при авансовых платежах претерпел существенные изменения. Теперь покупатели товаров (работ, услуг), приобретающие их на условиях предварительной оплаты, в том числе и арендаторы, имеют право воспользоваться налоговым вычетом по сумме НДС, уплаченной поставщику в составе авансового платежа.

Обычно договором предусматривается помесячное оказание услуг. Значит, при сдаче имущества в аренду счет-фактура выставляется арендодателем не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем предоставления имущества в аренду.

Выставление счета-фактуры при сдаче имущества в аренду ранее указанного срока неправомерно. Такого же мнения придерживается и Минфин России в своем письме от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21. Аналогичную точку зрения разделяют и суды, о чем свидетельствует постановление ФАС Центрального округа от 14 августа 2008 г. по делу № А48-85/08-8.

Если в нарушение этого порядка арендодатель выставит счет-фактуру за квартал (сейчас исключительно все налогоплательщики уплачивают НДС поквартально), то не исключено, что у арендатора возникнут проблемы с вычетами. Ведь в силу ст. 169 НК РФ основанием для применения налогового вычета по НДС являются счета-фактуры, оформленные и выставленные в надлежащем порядке.

В отношениях по применению НДС в рассматриваемых арендных отношениях знаменательным представляется письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 «По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества» (далее – Письмо).

Как отмечено в Письме, арендная плата может состоять из основной (постоянной) части, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

Данная позиция подтверждается арбитражной практикой. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2009 г. № 12664/08 указывается, что, несмотря на то что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 марта 2009 г. № 6219/08 указывается на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором. Обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания – составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей  производственной деятельности.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 г. № 7349/99 указывается на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.

В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 мая 2008 г. № 4855/08 указывается на то, что реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, являются составляющей арендной платы.

Итак, налогоплательщики-арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенным положениями гл. 21 НК РФ, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

Однако, как отмечено в Письме, в том случае, если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т. е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27 октября 2006 г. ШТ-6-03/1040 и от 23 апреля 2007 г. ШТ-6-03/340, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и соответственно счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

В случае если арендодатель арендатору оказывает услуги по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду), а также услуги, например, по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги (в том числе и на основании отдельного договора на оказание услуг по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационных услуг), то исчисление арендодателем НДС, составление счетов-фактур и применение арендатором налоговых вычетов производятся применительно к каждому виду услуг.

В том случае, если арендодатель арендатору помимо услуг по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду) оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным ст. 156 НК РФ, а составление счетов-фактур по таким посредническим услугам – в соответствии с п. 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. № 914 (с учетом последующих изменений и дополнений). При этом арендатор вправе применить налоговые вычеты по приобретенным коммунальным услугам в общеустановленном порядке.

Таким образом, в Письме рассмотрены разные варианты расчетов по оплате электроэнергии, газа, водоснабжения, телефонной связи и иных коммунальных услуг, а также разъяснен порядок принятия к вычету НДС по данным услугам как арендодателем, так и арендатором.

В зависимости от выбранного варианта способа расчетов за коммунальные услуги между сторонами по договору аренды порядок принятия НДС к вычету со стоимости этих услуг изменяется.

Субъекты налоговых отношений должны тщательно подходить к оформлению первичной документации для подтверждения обоснованности производимых затрат.


Также по этой теме: