Главная    Интернет-библиотека    Право    Гражданские дела    Ускоренный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Ускоренный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

24.01.2014

Ускоренный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Опубликовано в журнале "Советник юриста" №11 год - 2011

Каблучков А. Ю.,
юрисконсульт НОУ ВПО «РОСИ»

Развитие хозяйственного оборота требует ускорения процедур государственной регистрации, в первую очередь это касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящий момент общий срок регистрации составляет 1 месяц с момента подачи заявления. Это предельный срок, государственная регистрация может завершиться в течение любого времени в рамках этого срока. Надо заметить, что некоторые процедуры государственной регистрации могут быть предельно минимальными. Так, правовая экспертиза договора ипотеки, форма которого регулярно используется определенным банком, фактически составляет менее 1 часа. Однако даже в такой ситуации многие территориальные органы Росреестра осуществляют регистрацию таких  «типичных» договоров в максимально продолжительный срок наряду с другими «нетипичными» договорами. Некоторые ведомственные акты увеличивают минимальный срок регистрации. В Положении Управления ФРС по Удмуртской Республике «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сокращенные сроки и порядке выдачи документов» (1) установлено, что при государственной регистрации в месячный срок внесение записей в ЕГРП осуществляется не ранее чем на 10-й календарный день с момента поступления заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Впрочем, большинство нормативных актов службы, наоборот, регламентируют разные варианты ускорения срока регистрации.

«Не откладывай на завтра то, что можешь сделать сегодня»

Минюст России, а впоследствии и Минэкономразвития России неоднократно предпринимали попытки ускорения процедур регистрации. Так, ныне не действующим приказом Минюста России от 14.09.2006 № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2) устанавливались следующие «промежуточные» сроки регистрации:


(1) http://rosreestr.udm.net/state-registration/term/
(2) Российская газета. 2006. – № 212.


– исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, – не более 3 дней с момента обнаружения ошибки;
– внесение записи о новом законном владельце закладной, государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной – 1 день;
– проверка наличия необходимых документов, представляемых на государственную регистрацию прав, – 5 минут;
– внесение в книгу учета входящих документов записи о приеме документов – 5 минут;
– совершение надписи на копиях документов об их соответствии подлинным экземплярам – 1 минута на каждую пару «документ-копия», состоящую не более чем из 12 страниц. При большем количестве страниц срок увеличивается на 1 минуту для каждых 6 страниц представляемых документов;
– установление предмета обращения (например, какой вид права или сделки желает зарегистрировать заявитель) – 30 секунд.

Максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на государственную регистрацию прав не мог превышать 45 минут.

Срок государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не мог превышать пятнадцати календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

При этом руководителям территориальных органов Росрегистрации предоставлялось право сократить срок «для государственной регистрации отдельных видов прав и сделок или государственной регистрации в целом». В данном случае речь шла об издании приказа, утверждения решения о сроках регистрации прав или сделок определенного типа, а не о принятии руководителем решения об ускорении регистрации какого-то конкретного дела. К примеру, руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области принял приказ «О поэтапном переходе на сокращенные сроки государственной регистрации» (1).

Действующим в настоящее время приказом Росреестра по г. Москве от 22.09.2010 «О сроках проведения государственной регистрации» (2) устанавливается двенадцатидневный срок государственной регистрации прав на объекты жилого фонда, гаражи, машиноместа, выдачи повторного свидетельства; пятидневный срок регистрации ареста в случае, если копия судебного акта поступила в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, от физического или юридического лица; двенадцатидневный срок регистрации прав на объекты жилого фонда. Приказом Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 05.06.2007 № 116-п «О сокращении сроков государственной регистрации» (в ред. приказа № 102-П от 04.08.2009) (3) установлен пятидневный срок регистрации договоров ипотеки, соглашений о внесении изменений в договоры ипотеки, а также возникающей на их основании ипотеки как обременения; пятнадцатидневный срок регистрации прав на объекты жилого фонда (квартиры, индивидуальные жилые дома), возникающих на основании договоров передачи в собственность граждан в порядке приватизации, и т. д.


(1) http://www.nrn.ru/article_print.shtml?id=2057
(2) http://www.to77.rosreestr.ru/blanks/documents/1270225
(3) http://www.to78.rosreestr.ru/blanks/documents/2387905/


«Вассал моего вассала – не мой вассал»
Как видно из приведенного выше анализа приказов управлений Росреестра, в каждом территориальном органе ведомства действуют свои правила, порядки и сроки регистрации. Так, вследствие проведенной в августе 2010 г. реорганизации были образованы отдельные Управления по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, а приказ № 116-п перестал быть обязательным для Ленинградской области.

Процедура регистрации существенно отличается не только в каждом управлении, но и в каждом территориальном отделе. При этом достаточно часто работники управления отказываются заниматься регистрацией подведомственного им объекта, но находящегося в другом населенном пункте. Вместо этого они отсылают людей в территориальные отделы, обслуживающие зону нахождения объектов недвижимости. Данный подход создает множество трудностей у граждан, проживающих в одном населенном пункте и желающих зарегистрировать недвижимость в другом. Например, гражданин, проживающий в г. Курске (областной центр) и желающий зарегистрировать право собственности на земельный участок, находящийся в г. Рыльске, будет вынужден ехать в Рыльский отдел, который находится в г. Рыльске (1). Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (2) действительно, по общему правилу устанавливает территориальный принцип регистрации (где находится, там и регистрируется), но в соответствии с его ст. 1 ответственным за проведение регистрации является территориальный орган. Под понятие территориального органа подпадает управление Росреестра,а не его территориальные отделы.

Упростить процедуру и ускорить срок регистрации в подобных ситуациях помогает заранее полученный ответ центрального аппарата Росреестра. Подобные ответы приходят через несколько недель после отправления запроса в Москву. В связи с этим рекомендуем каждому хозяйственному субъекту заранее запросить у руководителя Росреестра разъяснения по поводу возможности  проведения регистрации непосредственно в управлении (территориальном органе) и в дальнейшем  использовать полученное разъяснениепо мере необходимости.

«Без бумажки ты букашка, а с бумажкой – человек»
Достаточно часто специалисты Росреестра запрашивают у заявителей кадастровые паспорта, не ссылаясь при этом на какие-то конкретные положения законодательства. При этом необходимо помнить, что в соответствии с п. 10 ст. 33 Федерального закона № 122-ФЗ это не требуется, если кадастровый паспорт, план или иной документ, содержащий описание объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Кроме того, в соответствии с п. 12 рассматриваемой статьи документы, выданные до 1 марта 2008 г. для осуществления государственной регистрации прав, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. Такими документами прежде всего являются


(1) Приведено в качестве примера. Автор не утверждает, что Управление Росреестра по Курской области поступит именно так.
(2) СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.


технические паспорта. Многие территориальные органы Росреестра соглашаются использовать технические паспорта, но настаивают, чтобы содержащиеся в них данные технической инвентаризации были не старше 5 лет. Данное требование было обусловлено действующей ранее обязанностью проводить раз в 5 лет плановую техническую инвентаризацию. Однако постановлением Правительства РФ от 30.04.2009 № 388 (1) внесены изменения в Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации  объектов капитального строительства (утв. постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 (2) и Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (3). Данным постановлением из Положения № 921 и Положения № 1301 исключены нормы о плановой технической инвентаризации.

При возникновении разногласий по вопросу достаточности представленных документов лучше всего настаивать на принятии заявления, так как с этого момента начнет исчисляться срок регистрации. В соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ «отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается». Существует мнение, что минимальным набором документов, представляемых на регистрацию, являются заявление и документ об уплате госпошлины. Остальные документы может донести любое заинтересованное лицо. Таким лицом необязательно должен быть заявитель или лицо, имеющее доверенность. Настаивать на принятии неполного пакета документов не следует, в случае если заявитель планирует ходатайствовать об ускорении срока регистрации.

«Куй железо, пока горячо»
Помимо стандартных ускоренных сроков регистрации руководство ведомства может принять решение о сокращении срока процедуры регистрации по конкретному делу.

Принятие решений о сокращении сроков регистрации входит в компетенцию руководителя территориального органа Росреестра. Учитывая большое количество поступающих заявлений, руководители часто делегирует это право одному из своих заместителей, а также специально созданной комиссии по рассмотрению подобных заявлений.

Обычно процедура ускорения срока регистрации регламентируется приказом или положением территориального органа. Так, в соответствии с приказом Управления по Республике Татарстан от 08.12.2009 № 55-р «О проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных действий в сокращенные сроки»(4) сокращенные сроки государственной регистрации могут применяться исключительно при наличии письменного обращения заявителя (всех
заявителей) с указанием уважительных причин необходимости применения сокращенных сроков государственной регистрации прав.

Таким образом, первым стандартным формальным требованием к ходатайству о сокращении сроков регистрации является его письменная форма.


(1) СЗ РФ. – 2009. – № 19. – Ст. 2345.
(2) СЗ РФ. – 2000. – № 50. – Ст. 4901.
(3) СЗ РФ. – 1997. – № 42. – Ст. 4787.
(4) http://www.rosreestr.org/modules.php?name=Pages&pa=showpage&pid=732


Большинство комиссий откажется рассматривать устные заявления. Порядок подачи заявлений отличается в каждом регионе. В Росрестре Республики Татарстан прием и регистрация заявлений с обязательным приложением к заявлению документов, подтверждающих обоснованность просьбы, осуществляются в отделе общего обеспечения Управления. В Росреестре же по Курской области требуется предварительно (за час или полчаса до начала работы комиссии) записаться в список у ответственного работника ведомства, а само заявление подается непосредственно на заседании комиссии. В любом случае наличие письменного заявления является обязательным, так как результаты работы комиссий регулярно проверяются органами прокуратуры.

Вторым формальным требованием является представление полного пакета документов. Обычно комиссия отказывается от ускорения, если заявитель не представил все необходимые документы и это было отражено в расписке в получении документов. Но, даже если заявитель не представил какие-то документы, при первом приеме необходимо подать требуемые документы до рассмотрения заявления комиссией.

Третьим формальным требованием является отношение Росреестра к представленным документам. В приказе Главного управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 29.03.2005 № 57-п «О порядке принятия решения о сокращении сроков государственной регистрации» (в ред. приказа от 05.08.2005 № 181-п) (1) прямо указано, что ходатайство может быть удовлетворено при отсутствии замечаний к документам, представленным на государственную регистрацию. Такое же правило содержится в Положении Управления ФРС по Удмуртской Республике «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сокращенные сроки и порядке выдачи документов».

Четвертым формальным требованием является приложение подтверждающих документов к заявлению. Данное требование отличается в каждом регионе.

Достаточно часто требуется приложение расписки в получении документов. Это обусловлено вторым формальным требованием. В приобщении к ходатайству дополнительных документов, подтверждающих уважительностьпричин ускорения, больше заинтересован сам заявитель, чем комиссия. Если к заявлению не был приобщен документ, обосновывающий срочность регистрации, то можно попробовать договориться о том, чтобы донести его. В случае отказа можно написать заявление на имя руководителя комиссии или территориального органа о приобщении дополнительных материалов.

Основным требованием к содержанию заявления является описание причин ускорения. В Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 29.03.2005 № 57-п указано, что ходатайство должно содержать в том числе причину, послужившую основанием для обращения заявителя за возможным сокращением срока государственной регистрации. Причиной, достаточной для принятия решения о сокращении срока государственной регистрации, в частности, может быть приобретение прав на основании договоров, заключенных в рамках реализации целевых социально значимых программ, предоставление кредита, приобретение прав по договорам лицами,  относящимися к льготным категориям (участники ВОВ, инвалиды и т. д.).


(1) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=SPB; n=57400


В Положении Управления ФРС по Удмуртской Республике перечислены следующие уважительные причины ускорения:
1) приобретение недвижимого имущества с использованием кредитных (заемных) средств;
2) неотложный выезд заявителя (правообладателя, участников сделки) за пределы Удмуртской Республики, Российской Федерации;
3) тяжелое состояние здоровья заявителя (правообладателя, участников сделки);
4) приобретение прав по договорам лицами, относящимися к льготным категориям (инвалиды, дети-сироты и т. д.);
5) зависимость получения (продления) лицензии на осуществление деятельности от наличия зарегистрированных прав (ограничений) на недвижимое имущество.

Ведомственные акты не содержат исчерпывающего перечня причин ускорения.

Самое главное – это наличие объективной необходимости, побуждающей лицо как можно скорее совершить сделку. Для физических лиц это могут быть обстоятельства, связанные с переездами (лицо отправляется в командировку и опасается, что в его отсутствие регистрация будет приостановлена), со здоровьем (лицо нуждается в средствах для проведения операции), с необходимостью получения жилищного кредита. Для юридических лиц основным мотивом является социальная значимость  сделки (лицо нуждается в кредите для выплаты заработной платы).

Кроме этого в заявлении должен быть указан срок ускорения. Обычно не имеет значения, указывается ли срок в конкретных рабочих днях или указывается дата, до которой заявитель просит осуществить регистрацию. Комиссия может принять решение об ускорении, но произвести его в течение другого срока, чем указано в заявлении. Вместе с тем указание срока ускорения не является простой формальностью по причинам, указанным ниже.

«Бери ношу по себе, чтобы не падать при ходьбе»
По результатам рассмотрения заявления члены комиссии могут выбрать один из трех вариантов:
1) отказать в ускорении срока;
2) ускорить срок в пределах своей компетенции;
3) ходатайствовать перед руководством об ускорении срока.

Это вызвано тем, что ведомственные акты устанавливают два срока, на которые может быть произведено ускорение. Так, в Положении Управлении ФРС по Удмуртской Республике установлено, что решение о сокращении срока проведения государственной регистрации уполномочены принимать:
а) от 7 календарных дней и более – заместитель руководителя Управления, начальники обособленных подразделений;
б) менее 7 календарных дней – руководитель Управления. В случае если государственная регистрация прав осуществляется в обособленном подразделении Управления, необходимо предварительное согласование с начальником обособленного подразделения на предмет технической возможности.

В соответствии с приказом Управления ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области № 116-п начальники районных отделов имеют право принимать решение о сокращении срока не ранее десяти дней с момента подачи документов. Решение о сокращении срока выдачи документов на основании ходатайств менее десяти дней принимается руководителем Управления или заместителем руководителя.

Согласно приказу Управления по Республике Татарстан № 55-р начальникам территориальных отделов Управления предоставлено право принимать решения о проведении государственной регистрации в срок более пятнадцати календарных дней со дня подачи заявления и документов. В срок же менее пятнадцати календарных дней решение принимает руководитель либо уполномоченный им заместитель руководителя Управления.

Таким образом, заявитель должен понимать, что, ходатайствуя о более быстром сроке регистрации, он инициирует более сложную административную процедуру. Вместе с тем заявления о самом минимальном сроке регистрации подпадают под более тщательный надзор органов прокураторы, что уменьшает риск злоупотреблений со стороны служащих ведомства.

«Не пойман – не вор»
Злоупотребления при принятии решений о сокращении сроков регистрации являлись одними из наиболее распространенных злоупотреблений служащих ведомства. В связи с этим во многих регионах была внедрена практика ежемесячных прокурорских проверок работы комиссий, ответственных за сокращение сроков регистрации. Само по себе ускорение регистрации по конкретному заявлению не является незаконным, так как законодательством не установлен минимальный срок регистрации. Однако использование своих полномочий по ускорению в личных целях ведет к нарушению равенства прав граждан.

Так, проверка прокуратуры Ростовской области показала, что заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан и юридических лиц о сокращении сроков проведения государственной регистрации прав, сроков учетно-кадастровых процедур Управления областного Росреестра проводятся на основании поступивших от физических и юридических лиц заявлений о сокращении сроков регистрации прав, проведения учетно-кадастровых процедур. Указанные заявления  в Управлении Росреестра по области не хранятся, а после заседания комиссии уничтожаются.

Исследованиями протоколов заседания комиссии за 2009–2010 гг. установлено, что в них не содержатся основания принятия решений о сокращении сроков регистрации прав, учетно-кадастровых процедур либо решений об отказе в сокращении указанных сроков.

В распространенном прокуратурой материале говорится: «К примеру, начальник отдела государственного кадастрового учета Управления Росреестра, являясь членом комиссии и находясь в отпуске, приняла участие в девяти заседаниях комиссии, что составило практически каждый день ее отпуска. Такие нарушения допущены и другими членами комиссии.

Отсутствие или неопределенность сроков, условий или оснований принятия решений о сокращении государственной регистрации является коррупциогенным фактором, устанавливающим необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общих правил» (1).


(1) http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4663243


Увеличение количества документарных проверок увеличивает шансы на сокращение сроков регистрации, но также ведет к необходимости более тщательного оформления подаваемых документов. Если раньше члены комиссии могли «войти в положение», поверить заявителю на слово, не требовать лишние бумаги, то теперь служащие ведомства ориентируются на предстоящую проверку. Если заявление о сокращении срока подается двумя лицами (например, покупателем и продавцом, заемщиком и заимодавцем), то их заявления должны быть согласованы друг с другом.

Письменные заявления должны быть поданы от всех сторон сделки. Обстоятельство, на которое ссылается заявитель, по возможности должно быть подтверждено соответствующими документами.

«Не все коту масленица»
В настоящий момент наблюдается тенденция к отказу от процедуры ускорения срока регистрации конкретных объектов. Письмо Минэкономразвития России от 01.12.2010 № Д23–4897 содержит следующую позицию: «Вместе с тем разрабатываемый в настоящее время проект приказа Минэкономразвития России «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по исполнению государственных
функций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственному кадастровому учету недвижимого имущества» предусматривает положения, направленные на возможность государственной регистрации прав в отношении отдельных объектов недвижимости в более короткий срок, чем это предусмотрено Законом о регистрации. При этом территориальные органы Росреестра не вправе принимать решения о сокращении сроков государственной регистрации прав в отношении отдельного объекта недвижимости либо отдельного
субъекта права» (1).

Проект нового Административного регламента (2) действительно содержит в п. 96 правило, согласно которому территориальные органы Росреестра имеют право ускорять срок регистрации в целом или сроки для отдельных видов государственной регистрации. Этим же пунктом прямо установлено, что территориальные органы Росреестра не вправе принимать решения (издавать приказы) о сокращении сроков государственной регистрации прав, государственного кадастрового учета в отношении отдельного объекта недвижимого имущества, для отдельного субъекта права.

Проект предполагает, что регистрация будет производиться не в «установленный», а в максимально быстрый срок. Вследствие этого нет необходимости ускорять и так максимально ускоренный срок регистрации, а установление первоочередности какой-то конкретной регистрации ведет к торможению сроков регистрации других прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Некоторые территориальные органы Росреестра уже начали приводить свою ведомственную нормативную базу в соответствие с разрабатываемым регламентом. Управление Росреестра по Ярославской области 05.07.2011 дало ответ № 59:

«… в случае готовности документов до истечения установленного в расписке срока окончания регистрации заявитель имеет возможность их получить в окнах выдачи документов при предъявлении соответствующей расписки. При этом нет необходимости записываться на прием к руководству Управления с целью получения визы


(1) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=QUEST; n=91255
(2) http://www.rosreestr.ru/document/projects/1147325


«об ускорении». Управление планирует в ближайшее время обеспечить заявителям доступ к информации о готовности документов на сайте Управления» (1).

Полагаем, что уважительные причины, влекущие необходимость осуществления регистрации в минимальные сроки, будут существовать и после утверждения регламента, поэтому процедура ускорения будет продолжать существовать, но станет менее формализованной.

Положительным моментом является наличие в разрабатываемом регламенте раздела «Возможность предварительной записи заявителей». Пунктом 2 данного раздела установлено, что заявителю сообщаются дата и время приема документов, окно (кабинет) приема документов, в которые следует обратиться. При личном обращении заявителю выдается талон-подтверждение. Заявитель, записавшийся на прием на интернет-портале Росреестра, может распечатать аналог талона-подтверждения.


(1) http://to76.rosreestr.ru/contacts/vo/2325165/


Также по этой теме: