Главная    Интернет-библиотека    Некоммерческие организации    Наш комментарий    Товарищества собственников жилья – правовые основы

Товарищества собственников жилья – правовые основы

Товарищества собственников жилья – правовые основы

Опубликовано в журнале "Некоммерческие организации в России" №2 год - 2011

Колбасов В.

юрист

Товарищество собственников жилья как форма управления многоквартирным домом в настоящее время привлекает к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах. Это свидетельствует о повышении интереса жильцов к судьбе собственного дома и готовности брать на себя ответственность при решении вопросов по его эксплуатации, содержанию и ремонту. В связи с этим актуальным становится порядок создания товарищества собственников жилья.
О правовом положении товарищества собственников жилья, о порядке его создания мы и поговорим в этой статье.

Правовые основы деятельности такого вида организаций, как товарищества собственников жилья, изложены в разделе YI «Товарищество собственников жилья» Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ, товарищество) согласно ст. 135 ЖК РФ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ – добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, создаваемое с целью:
1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) обеспечения эксплуатации этого комплекса;
3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах – распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Как создается ТСЖ? Решение о создании ТСЖ согласно ст. 136 ЖК РФ принимается собственниками помещений в этом доме на общем собрании. В то же время необходимо знать, что ТСЖ может быть создано только в тех случаях, когда в него вошли собственники жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, обладающие более чем половиной голосов собственников помещений этого дома.

ТСЖ является юридическим лицом, создаваемым, как мы уже отметили, в форме некоммерческой организации и считается созданным с момента его государственной регистрации. С этого момента оно приобретает права, соответствующие целям его деятельности, и несетсвязанные с этой деятельностью обязанности. Как всякое юридическое лицо, товарищество имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и др.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено его уставом).

Решение собственников помещений в многоквартирном доме о создании товарищества является реализацией их обязанности по выбору способа управления домом. При этом способ управления многоквартирным домом может быть в любое время изменен общим собранием собственников помещений. Так, может быть принято решение о преобразовании товарищества собственников жилья в жилищный кооператив, что предусмотрено ст. 140 ЖК РФ.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья, что установлено ст. 136 ЖК РФ.?Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. То есть требуется большинство не от числа присутствующих на собрании, а от голосов всех собственников.

Статья 136 ЖК РФ допускает создание ТСЖ не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно­технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно­технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Основные права и обязанности товарищества установлены ст. 137 ЖК РФ.

Итак, оно вправе:
заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов;
определять смету доходов и расходов на год. При этом ТСЖ, управляющие компании и иные жилищные организации не правомочны устанавливать налоги и сборы, обладающие признаками, предусмотренными п. 2 ст. 8 НК РФ, а также взыскивать налоги и сборы, установленные законодательством о налогах и сборах, на что обращено внимание в письме Минфина России от 23.03.2009 № 03­02­08/18;
устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу собственников жилья.

Кроме того, если это не нарушает права и интересы собственников, товарищество собственников жилья, руководствуясь ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, вправе:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;
получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Каждый член товарищества обязан участвовать в общих расходах товарищества собственников жилья. В противном случае товарищество имеет право в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Помимо этого товарищество собственников жилья может потребовать в суде полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате таких платежей и взносов (постановление ФАС Северо­Кавказского округа от 04.03.2008 № Ф08­774/08­268А по делу № А15­2067/2007).

Статьей 138 ЖК РФ установлены основные обязанности ТСЖ.?Специальная правоспособность товарищества предполагает наличие только тех обязанностей (как и прав), которые соответствуют целям деятельности товарищества.
Товарищество, в частности, обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества дома; выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества дома в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество.

Особыми являются отношения с собственниками помещений, которые не являются членами товарищества. С ними товарищество собственников жилья обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, что установлено ч. 2 ст. 138 ЖК РФ.

По разъяснениям Минэкономразвития Российской Федерации, содержащимся в письме от 17.07.2009 № Д23­2304, в случае если собственник помещения в многоквартирном доме не оплачивает предоставляемые услуги, а товарищество несет расходы, то ТСЖ вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании средств в связи с неосновательным обогащением.

Товарищество обязано соблюдать права и законные интересы собственников помещений; представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Такие обязанности реализуются путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника помещения, определения границ объектов общей долевой собственности.

Статья 143 ЖК РФ предусматривает, что членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Как указано в постановлении ФАС Уральского округа от 19.01.2010 № Ф09­11095/09?С5 по делу № А07­18713/2009, членство в товариществе возникает только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления. Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственника помещения в многоквартирном доме, и установление каких­либо дополнительных требований (например, внесение вступительного взноса, рассмотрение вопроса общим собранием членов товарищества или правлением и т. п.) недопустимо. При этом, как отмечено в постановлении ФАС, закон не ставит рассмотрение данного вопроса в зависимость от принадлежности помещения физическому или юридическому лицу, характеристики помещения (жилое, нежилое).

Таким образом, подача заявления о вступлении в члены товарищества служит основным доказательством наличия членства в товариществе.

Для того чтобы товарищество собственников жилья функционировало, необходимы органы управления. Ими согласно ст. 144 ЖК РФ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Общее собрание – это высший орган, который созывают в порядке, определенном уставом.

В компетенции общего собрания находятся следующие вопросы:
внесение изменений в устав;
принятие решения о реорганизации или ликвидации товарищества; избрание правления и ревизионной комиссии;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности;
утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении;
рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;
определение размера вознаграждения членов правления; принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и т.?д.

Отметим, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и другие. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии, правления товарищества; принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др.

Общее собрание членов товарищества, как высший орган управления, имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен в ст. 146 ЖК РФ.?При этом согласно ст. 148 ЖК РФ созыв и проведение общего собрания относится к компетенции правления товарищества.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время его проведения, а также повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ решения общего собрания членов ТСЖ по ряду особо значимых вопросов принимаются не менее чем двумя третями голосов общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам относятся:
реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья;
получение товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
передача прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе сдача его в аренду.

Кроме того, не запрещено предусмотреть в уставе товарищества также иные вопросы, которые могут решаться только квалифицированным большинством голосов. Решения по остальным вопросам принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья – это коллегиальный исполнительный орган управления товарищества, подотчетный общему собранию членов товарищества, который осуществляет руководство деятельностью товарищества. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ (чч. 1, 4 ст. 147 ЖК РФ).
Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года. Таким образом, в состав правления не могут быть избраны, например, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья. Кроме того, членами правления не могут быть лица, являющиеся членами ревизионной комиссии данного товарищества, что следует из ч. 1 ст. 150 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, статус которого как единоличного исполнительного органа определен в ст. 149 ЖК РФ.

Заседания правления созываются председателем правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления товарищества признается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления товарищества (то есть более половины его членов). Решение правления ТСЖ оформляется протоколом. Порядок деятельности правления целесообразно детально регламентировать в уставе товарищества или в специальном локальном акте типа положения о правлении. Такой акт может быть утвержден на общем собрании членов товарищества.

Согласно ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
обеспечение соблюдения товариществом законодательства и требований устава товарищества;
осуществление контроля своевременного внесения членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их (данное правомочие выглядит, мягко говоря, странно, поскольку в трудовых отношениях на стороне работодателя выступает не правление, а само товарищество как юридическое лицо; крометого, заключение и расторжение трудовых договоров всегда осуществляет не коллегиальный, а единоличный исполнительный орган);
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления является единоличным исполнительным органом управления товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, определяемый уставом товарищества, что установлено ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества. Если председатель правления совершает действия, не устраивающие членов товарищества, то можно инициировать внеочередное общее собрание и избрать нового председателя.

Являясь постоянно действующим исполнительным органом, руководствуясь ч. 1 ст. 149 ЖК РФ, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. При этом ни при каких обстоятельствах председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, поскольку орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества.

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Правомочия председателя правления целесообразно конкретизировать в уставе товарищества.

Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья согласно ст. 150 ЖК РФ является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационной и исполнительно­распорядительной деятельности, а реализует лишь одну специфическую функцию управления – контроль финансово?хозяйственной деятельности товарищества, так называемый внутренний аудит.

Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача – организационно­техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Реорганизация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством. Согласно ст. 57 ГК РФ реорганизация может иметь место в случаях:
слияния двух и более юридических лиц в одно;
присоединения одного юридического лица к другому;
разделения юридического лица на два и более;
выделения из юридического лица двух и более;
преобразования юридического лица в другую организационно­правовую форму.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом. Следовательно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не может разделиться на два (и более); из него также не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Однако подобное ограничение не установлено в случае, если одно товарищество создано в двух многоквартирных домах и собственники помещений в этих домах намерены «разделиться».

Слияние и присоединение может произойти в том случае, если два товарищества собственников жилья, созданные в двух многоквартирных домах, имеют намерение объединиться (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, как мы уже отмечали в статье, может быть преобразовано в жилищный или жилищно­строительный кооператив.

Любая реорганизация товарищества собственников жилья требует государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, таково требование ст. 51 и 57 ГК РФ.

ЖК РФ не устанавливает каких­либо особенностей порядка ликвидации товарищества, следовательно, в этих вопросах необходимо руководствоваться ст. 61–65 ГК РФ.

Ликвидируется ТСЖ в следующих случаях:
добровольно – по решению общего собрания собственников;
принудительно – по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.

Товарищество считается прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Согласно ч. 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% общего числа голосов таких собственников. Подобное возможно в случае уменьшения числа членов товарищества и сокращения их доли в праве собственности на общее имущество дома не менее чем наполовину.


Также по этой теме: