Главная    Интернет-библиотека    Финансы    Финансовый рынок РФ    Жилищный ипотечный рынок, как он устроен?

Жилищный ипотечный рынок, как он устроен?

Жилищный ипотечный рынок, как он устроен?

Опубликовано в журнале "Финансовый менеджмент" №5 год - 2004

Печатникова С.М.

Жилищное ипотечное кредитование, успешно применяемое в мировой практике, но не получившее пока должного развития в России, способно при грамотном к нему подходе решить задачу устранения и ослабления многих диспропорций рынка жилья в России.

Необходимость практического применения механизма жилищной ипотеки в управлении жилищным рынком была сформулирована в Послании Президента РФ Путина В.В. Федеральному Собранию как приоритетная для решения задача: "Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 г. минимум треть граждан страны могла бы приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести - за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан".

Таким образом, впервые были не только продекларированы основные направления по преодолению негативных тенденций развития рынка жилья, но и конкретизированы первоочередные условия, при которых появляется возможность реализовать желаемое на практике. В частности, были четко обозначены следующие необходимые условия, позволяющие применять механизм жилищной ипотеки:
четкая правовая база, обеспечивающая развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков;
отсутствие монополии на строительных рынках;
понятные правила землепользования и застройки;
наличие гарантий прав собственников приобретаемого жилья;
реформирование системы предоставления социального жилья и государственного субсидирования.


Принимая во внимание намерения руководства страны исправить сложившееся на рынке жилья положение, представляется целесообразным более детально разобраться в сути механизма функционирования жилищного ипотечного кредитования как предполагаемого метода управления жилищным рынком. Чтобы определить, насколько указанный метод адекватен текущему состоянию жилищного рынка и какие выбрать способы его применения, следует получить ответы на следующие основные вопросы:

1. Что представляет собой рынок жилищной ипотеки и каковы его место и роль на рынке жилья?

2. В чем состоит национальная специфика механизма работы рынка жилищного ипотечного кредитования и какие условия и факторы ее определяют?

3. Каковы основные направления и степень воздействия жилищного ипотечного кредитования на параметры рынка жилья?

4. Насколько условия функционирования рынка жилья соответствуют требованиям эффективного применения механизма жилищной ипотеки?

По результатам полученных ответов можно будет определить основные направления развития рынка жилья и рынка жилищных ипотечных кредитов с целью их сопоставления с требованиями, предъявляемыми к решению поставленных перед страной задач. В итоге получим возможность сделать вывод о направлениях предпочтительного развития рынков жилья и жилищной ипотеки, которые уже реализуются на практике, и тех направлениях, которые нуждаются в дальнейшей разработке.

В рамках предлагаемой статьи попробуем получить ответ на первый из поставленных вопросов и рассмотрим его более подробно.

АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА

Уровень развития ипотечного бизнеса страны во многом характеризует эффективность и стабильность ее финансово-кредитной системы, равно как и экономики в целом. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные и эффективные финансовые инструменты.

Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Под рынком ипотечных кредитов (mortgage market) понимается "рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение"<*>.

<*> Толковый экономический и финансовый словарь. Т.II: Пер. с франц. - М.: Международные отношения, 1994. - 180 с.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. На этом этапе у кредитора возникает долгосрочный актив в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит). В то же время у кредитора возникновение этого актива связано со снижением объемов денежных ресурсов. Эти обстоятельства диктуют необходимость для кредитора привлекать свободные денежные средства с рынков долгосрочного ссудного капитала, что в итоге и порождает вторичный рынок ипотечного кредитования - механизм рефинансирования.

Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Варианты рефинансирования могут быть самыми различными. Кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Данный механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании ипотечных кредитных "пулов" и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их институты являются строго специализированными и находятся под жестким контролем государства.

На современном этапе можно условно выделить две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневая и американская (двухуровневая) схема с вторичным рынком ипотечного кредита. Эти две базовые схемы различаются по следующим основным признакам: по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования и участию или не участию заемщика в образовании организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов. Представление об основных классических схемах организации мировых ипотечных рынков, их плюсах и минусах, факторах, обусловивших их становление, позволит в дальнейшем понять и определить национальную специфику российского ипотечного рынка, условия и факторы, влияющие на его работу и систему организации.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования (см. рис. 1) характерна для стран западной Европы (Дании, Германии, Франции и др.) и включает в себя такие модели, как классическая (континентальная) модель и модель ссудосберегательных учреждений.


 

Рис. 1 Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов

Суть этой схемы, включающей множество инвестиционных технологий, заключается в том, что выдавший ипотечный кредит банк (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.

Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является ее закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг). Надежность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путем различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором.

Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надежность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объему обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западно-европейских стран.

Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудосберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заемщик сам одновременно является учредителем ссудосберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заемщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, так как ресурсы в большой степени формируются внутри ссудосберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.

Положительными факторами данной модели являются:
практически автономное замкнутое существование системы, характеризующееся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
простота финансового и правового механизма;
легкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.


В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:
небольшие сроки кредитования;
обязательность длительного периода накопления значительного объема собственного капитала;
низкие проценты по накоплению;
очередность заемщиков в получении кредита;
сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.


Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:
легкая интегрируемость в национальное законодательство;
дешевизна организации и контроля;
отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.


Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования (см. рис. 2) преимущественно применяется в странах англо-американской системы права. Возникновению этой схемы в США способствовали две основные причины:
необходимость экономического стимулирования жилищного строительства за счет частного капитала, но при всесторонней поддержке государства;
отсутствие на федеральном уровне единообразия в сделках с ипотечными кредитами, поскольку к обеспечению ипотечных кредитов законодательствами различных штатов предъявляются разные требования.

Рис. 2. Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов

Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

Зарождение двухуровневой модели в США основано на особенностях англо-американского права, которое предполагает установление на одно и то же недвижимое имущество нескольких титулов собственности, разделение содержания права собственности между несколькими лицами. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежит государству.

В основу организации ипотечной системы США легли следующие принципы:
перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;
помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;
выравнивание потоков ипотечных средств.


В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур - как разного уровня агентства, так и частные участники рынка. Существуют компании, специализирующиеся на формировании пулов ипотек для последующей перепродажи FNMA, GNMA и другим аналогичным участникам рынка, а также компании, занимающиеся проверкой юридической чистоты правового титула недвижимости. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению отдельными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.

Основными недостатками этой схемы являются:
сложность структуры построения;
невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия;
дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заемщика;
сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом;
тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.


Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются:
существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию;
перераспределение рисков между кредиторами;
возможность перераспределения ресурсов между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России.


Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т.к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка.

Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя, а остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудосберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим.

Жилищное ипотечное кредитование

С учетом представленной системы организации ипотечных рынков и современных тенденций ее развития подробнее рассмотрим один из ее сегментов ипотечного кредитования - рынок жилищных ипотечных кредитов. Определим его место и роль в системе жилищного финансирования.

Жилищное ипотечное кредитование - финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог этой недвижимости в качестве обеспечения гарантий по возвратности кредитных средств. Жилищное ипотечное кредитование наряду с общими для ипотечных операций характерными чертами имеет и свою специфику. Суть этой специфики рынка жилищной ипотеки, его место и роль в системе жилищного финансирования заложены уже в самом его определении: жилищное ипотечное кредитование - долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы.

Каков механизм использования инструмента жилищной ипотеки в системе жилищного финансирования и какими внешними взаимосвязями обусловлена его работа? Чтобы ответить на эти вопросы, рассмотрим следующую схему, представленную на рисунке3.

Рис. 3. Место и роль рынка жилищного ипотечного кредитования в системе жилищного финансирования

Вторичный ипотечный рынок через механизм рефинансирования объединяет первичный рынок ипотечных кредитов с рынком долгосрочного ссудного капитала, выступая в роли посредника. Вторичные рынки ипотечного кредитования объединяют потоки свободных денежных средств и потребности кредиторов в них, осуществляя регулирование спроса и предложения на кредитные средства.

Одной из важнейших функций технологии инвестирования в жилищную сферу, влияющую на состояние жилищного рынка, является финансирование - перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций. Отличительной особенностью жилищного финансирования является его интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор. Следует отметить, что инвестициями признаются вложения в любое предприятие или объекты с целью извлечения дохода. При этом финансовая часть системы жилищного инвестирования включает весь комплекс инструментов и технологий накопления, перемещения средств:
финансовые источники финансовых инвесторов и посредников;
первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов с образованием новых инвестиционных источников;
институты и инструменты инвестирования, финансирования и кредитования;
эмиссионные институты.


Все эти элементы инвестиционной системы в итоге направлены на создание инвестиционного капитала и инвестирование в реальные жилищные активы.

Условно жилищное финансирование можно разделить на следующие виды:
финансирование жилищного строительства строительными фирмами за счет собственных источников и краткосрочного кредитования;
финансирование индивидуального строительства жилья гражданами с привлечением ипотечного кредита или за счет накоплений и сбережений;
покупка готового жилья с помощью схем сбережения и накопления, а также ипотеки;
финансирование арендного сектора жилья, частного и государственного;
финансирование различных видов капитального ремонта жилищной недвижимости, а также модернизации инженерных систем и коммуникаций, в том числе с помощью ипотечного кредитования;
финансирование инфраструктуры (преимущественно государственное);
предоставление залоговых кредитов на покупку или аренду земельных участков под жилищное строительство либо на их улучшение.


При этом жилищное финансирование может осуществляться в трех основных формах:
1) финансирование из источников собственного капитала;
2) финансирование из заемных средств;
3) смешанная форма финансирования с использованием собственных и заемных средств в различных сочетаниях.

В странах с развитой финансово-кредитной системой финансирование преимущественно осуществляется в смешанной форме. Рассматривая формы жилищного финансирования, можно выделить следующие аспекты:

1) финансирование жилья инвесторами за счет собственных источников предполагает высокий уровень накоплений и сбережений денежных средств (населением и организациями). В то же время обеспечивает высокую степень доходности от вложений в жилищную недвижимость;

2) использование полностью заемного капитала предполагает определенные ограничения. К таким ограничениям относятся:
высокие требования к уровню платежеспособности заемщика;
сложившийся уровень процентной ставки ссудного капитала;
требования к уровню доходности и эффективности вложений;
высокие риски;
развитость системы управления.


Заемный источник финансирования преимущественно характерен для государственного финансирования жилищного сектора и выполнения государственных программ. Учитывая ограниченность государственного финансирования в жилье, в современных условиях эта форма не может быть определяющей;

3) смешанный тип жилищного финансирования, которым и является жилищное ипотечное кредитование, предполагает сочетание определенной доли собственного капитала и предоставленного кредита. Эта форма жилищного финансирования существенно расширяет возможности жилищных инвестиций в первую очередь для населения.

Таким образом, можно сказать, что ипотечное кредитование как инструмент может быть представлено совокупностью двух инвестиционных процессов:
инвестиционный инструмент для заемщика, вкладывающего в недвижимость, приносящую определенный уровень желаемых жилищных услуг и доходности (выгодности) ее использования. Эффект достигается через приобретение недвижимости в более ранние сроки, что позволяет для инвестора расширить сферу приложения капитала при имеющемся объеме инвестиционных ресурсов;
инвестиционный инструмент для кредитора, позволяющий получать постоянный обеспеченный доход в течение длительного периода времени путем размещения ипотечных жилищных кредитов и последующих операций с ними.


Участники вторичного ипотечного рынка, приобретая ипотечные ценные бумаги или получая права требования по закладным, также становятся инвесторами рынка жилья, хотя и косвенно. В то же время сама недвижимость, являясь источником дохода в условиях рыночной экономики, становится инвестиционным инструментом.

По совокупности изложенных позиций напрашивается вывод о том, что доходность этих инвестиционных инструментов и есть суть ипотечного кредитования, которая определяет его место и роль в системе жилищного финансирования.

Эффективность применения ипотечного инструмента в системе жилищного финансирования обусловлена целым рядом преимуществ:
1. расширение финансовых и временных возможностей для заемщика-инвестора:
осуществление инвестиций в жилье при отсутствии достаточных собственных ресурсов;
применение различных схем ипотечного кредитования, наиболее адаптированных к индивидуальным потребностям заемщика-инвестора;
возможность проведения целого ряда операций с ипотечным кредитом (досрочная выплата, продажа заложенной недвижимости с переносом залогового обременения на новый объект, рефинансирование);
льготное налогообложение;
возможность извлечь выгоду от приобретаемой недвижимости (как разница между доходами от ее использования и расходами по ипотечному кредиту; от роста стоимости недвижимости с течением времени, выгод от получения жилищных услуг, вложений в другие активы на сэкономленные средства за счет отложенных расходов на жилье);

2. стабильный и постоянный доход кредитора;
3. обеспечение устойчивости самой финансовой системы благодаря залогу, который представляет собой реальный, стабильный актив.

Подводя итог, отметим, что рынок жилищного ипотечного кредитования представляет собой сегмент финансово-кредитной системы и, одновременно являясь элементом системы жилищного финансирования, связывает воедино жилищно-строительный рынок и рынок ссудного капитала, а следовательно, подчиняется действующим на них закономерностям.

Особонности рынка ипотечных кредитов

Получив представление о работе жилищного ипотечного рынка, его месте и роли в экономической системе, следует подробнее рассмотреть структуру его построения и выделить основные зависимости, которым он подчиняется в процессе функционирования. Для этих целей обозначим основные структурные элементы и параметры, отражающие эти зависимости в системе (см. рис. 4).

Рис. 4. Основные структурные элементы и параметры функционирования жилищного ипотечного рынка

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов имеет сложную и разветвленную структуру. Представленная на рисунке структура организации ипотечного рынка трансформируется в конкретные модели и схемы, наиболее адаптированные к сложившимся экономическим, историческим и политическим условиям тех территорий, на которых он функционирует.

Помимо основных институтов первичного и вторичного рынков в инфраструктуру жилищного инвестирования входят компании по страхованию, пенсионные фонды, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке, регистрации недвижимости, биржевые посредники и целый комплекс организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и другие органы). Наряду с вышеперечисленными организациями функционируют различные агентства, собирающие информацию о заемщиках, которую они продают банкам для оценки кредитных рисков. Функции финансовых и кредитных институтов могут быть объединены, а специализированные структуры, например оценочные, могут быть дочерними предприятиями этих институтов.

Жилищными инвесторами являются как физические, так и юридические лица, например коммерческие компании, страховые организации, пенсионные фонды, федеральные организации, зарубежные инвесторы, фонды, а зачастую и сами Банки (кредитные учреждения), действующие напрямую без посредников. Все они - звенья общего инвестиционного процесса перемещения капитала от финансовых источников инвестиций до реальных конечных жилищных инвестиций, объединенного новыми финансовыми технологиями и инструментами по накоплению средств, кредитованию, финансированию и инвестированию.

Чем же в первую очередь будет руководствоваться инвестор, принимая решение о вложении средств в жилищные ипотечные операции, определяя объемы и стоимость предлагаемого финансирования? Стоимость и объемы предложения жилищных ипотечных ресурсов, формируемые на рынке капитала, определяются финансовыми источниками долгосрочного финансирования и возможностями минимизации рисков при требуемом уровне доходности. В условиях ограниченности финансовых ресурсов жилищное ипотечное кредитование конкурирует с альтернативными способами финансовых вложений. Такими источниками инвестиционно-финансовых ресурсов для операций ипотечного кредитования являются:
финансовые ресурсы экономики страны, полученные за счет сокращения размещения финансовых средств в традиционные сферы кредитования;
привлечение исключенных из экономического оборота финансовых ресурсов.


На выбор стоимости привлечения и в конечном счете размещения ресурсов в ипотечные операции (процентная ставка), их объемы оказывают влияние следующие основные факторы:
1) наличие или доступность долгосрочных источников финансирования;
2) сопоставление уровня доходности и рискованности ипотечных операций с самым низкорискованным финансовым инструментом и уровнем его доходности, обращающимся на рынке капитала;
3) характер совокупных ипотечных рисков и возможности их перераспределения в условиях долгосрочности финансовых инвестиций;
4) суммарные затраты на обслуживание ипотечных операций;
5) прогнозная и текущая оценка состояния спроса на ипотечные кредиты (емкость рынка).

УЧЕТ РИСКОВ И ОБОСНОВАНИЕ УРОВНЯ ДОХОДНОСТИ

Сформировав с учетом всех этих основных факторов стоимость и предложив определенный объем финансовых ресурсов на ипотечный рынок, инвестор задает нижний предел процентной ставки - условного "коридора доходности" на прогнозируемый период времени.

На рынке жилья в соответствии с динамикой и направлениями изменений основных его параметров (цена жилищной недвижимости и жилищных услуг, жилищный фонд и строительство) формируется количественный спрос на ипотечные кредитные ресурсы. Количественный спрос выражается в максимально возможной стоимости (процентной ставке), которую в состоянии заплатить заемщик (жилищный инвестор) в данный момент времени, чтобы истребовать весь имеющийся объем предложенных на рынок кредитных ресурсов.

Сравнивая крайние значения условного "коридора доходности" по предложенному объему ипотечных ресурсов и принимая во внимание состояние конкуренции на рынке, устанавливается средняя текущая рыночная ставка по ипотечным операциям при относительной стабильности параметров рынков жилья и ссудного капитала и обращающихся на нем ресурсов.

Под воздействием изменяющихся в динамике значений параметров жилищного рынка и рынка ссудного капитала, но при прежних объемах обращающихся финансовых ресурсов "условный коридор" доходности инвестора будет изменяться в разных пропорциях.

Если принять за стабильные значения в краткосрочный период времени состояние основных параметров рынков недвижимости и ссудного капитала, то можно получить новый "коридор доходности" ипотечного рынка на каждый следующий объем кредитных ресурсов в сопоставимый период времени и с учетом имеющихся зависимостей. Платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны жилищных инвесторов (требуемый объем ипотечных кредитов и возможная максимальная стоимость для их полного размещения), определяющий емкость рынка, обусловит при сравнении с минимальной границей нового "коридора доходности" уровень притока или оттока финансовых средств на ипотечный рынок.

Рассмотренный условный "коридор доходности" ипотечных операций будет постоянно колебаться с течением времени, как в зависимости от состояния значений параметров жилищного и ссудного рынков, так и в результате притока или оттока финансовых ресурсов.

Механизм ценообразования кредитных жилищных ипотечных операций обусловлен фактором совокупных ипотечных рисков. Ипотечные операции имеют в силу своей долгосрочности высокую рискованность для всех его участников. Присутствие элемента долгосрочности предполагает учет происходящих изменений в экономической политике, в финансово-кредитной системе, жилищной сфере, налоговой политике, законодательстве, определяя затратность и трудоемкость этого процесса.

Возникающие ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства, а со стороны кредитных институтов - разработки и осуществления специального менеджмента и маркетинга, включающего целый набор специальных инструментов кредитования: реальная оценка залога, оценка рисков, введение элементов страхования и др.

Параметр ипотечного риска является одним из определяющих в механизме ценообразования на рынке и представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются следующие виды ипотечных рисков:
риск процентной ставки, потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок (условного "коридора доходности") в период времени кредитования;
кредитный риск;
риск ликвидности активов;
риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности;
ценовые риски снижения стоимости залогового имущества;
риски потерь залогового имущества;
валютные риски.


Риск процентной ставки по выданным ипотечным кредитам связан прежде всего с ее выходом за границы действующего условного "коридора доходности" инвестора в течение срока кредитования. Поэтому особое значение для кредитного учреждения (займодавца) приобретает качество оценки всех параметров жилищного и ссудного рынка не только на текущий, но и на большой прогнозный период времени. Качество такого прогноза и текущей оценки параметров ипотечного рынка зависит от профессионализма и опыта работы специалистов кредитных учреждений.

Риск процентной ставки тесно взаимосвязан с такими параметрами, как кредитные риски и риски ликвидности активов, валютные риски. Особенностью ипотечных кредитов является их индивидуальность и, как следствие, низкая ликвидность. Поэтому для банков и специализированных кредитных учреждений вопрос ликвидности активов стоит достаточно остро. Валютные риски носят общий экономический характер и обусловлены состоянием валютного регулирования в стране. Банки и кредитные учреждения в силу специфики ипотечных операций должны уделять особое внимание сбалансированности валютных активов и пассивов с учетом экономической ситуации и тенденции развития валютного рынка.

Существенным ипотечным риском являются ценовые риски, возникающие в связи с ситуацией на рынке жилищной недвижимости, являющейся обеспечением под уже выданные на долгосрочный период времени кредиты. Аналогичную взаимосвязь с жилищным рынком имеют риски потерь полученного обеспечения - жилищной недвижимости. Данные риски в первую очередь обусловлены развитостью страхового рынка и адекватностью правового поля, адаптированностью применяемых технологий выдачи кредитов.

Как отмечалось выше, рынок жилищной ипотеки оказывает непосредственное влияние на состояние экономики в текущий период времени, а также на рынок долгосрочных финансовых ресурсов для инвестиций. И наоборот, возможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов тесно увязана со степенью развитости и состоянием параметров ипотечного рынка, развитостью рынка ценных бумаг и финансово-кредитной системы в целом. Основными источниками долгосрочных ресурсов для ипотечного жилищного кредитования являются накопления и сбережения населения, активы таких финансовых институтов, как страховые организации и пенсионные фонды, а также ресурсы других инвесторов, привлекаемые через обращение ипотечных ценных бумаг.

В силу необходимости перераспределения рисков ипотечного кредитования, привлечения долгосрочных ресурсов и повышения ликвидности ипотечных активов возникает такой элемент системы ипотечного рынка, как операторы вторичного рынка. Присутствие этого элемента системы связано в первую очередь с потребностью в перераспределении различных видов рисков по этому виду сделок для инвесторов и с уровнем достаточности долгосрочных финансовых ресурсов у основного субъекта ипотечного рынка - кредитного учреждения (банка).

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА

В системе жилищного ипотечного кредитования значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий. Выбор инструментов и технологий определяется условиями, включающими в себя экономическую ситуацию, финансовые возможности, вид операций, предпочтения кредитора и заемщика, риски.

На данный момент известно огромное количество разнообразных кредитных инструментов и технологий. К таким инструментам можно, в частности, отнести: ипотеку с фиксированной ставкой, кредиты с шаровым платежом, кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга, кредиты с нарастающими платежами и другие.

При этом каждый кредитный инструмент отличается уровнем процентной ставки и порядком погашения основного долга и процентов. Следовательно, правильность выбора кредитного инструмента - одна из наиболее сложных задач для финансово-кредитного института, занимающегося ипотечными операциями. А на стабильности, малой степени рискованности технологий в достаточно долговременном периоде, определении эффективного источника постоянной пополняемости кредитно-финансовых ресурсов для ипотечных операций и всей совокупности выше перечисленных факторов базируется выбор модели ипотечной схемы жилищного инвестирования.

Суть эволюции системы ипотечного рынка заключается в упразднении "лишних", отягощающих и слабых структур и элементов системы и развитии необходимых технологий. Таким образом, можно сформулировать основные тенденции развития современного ипотечного рынка:
-все большее размывание условных границ первичного и вторичного рынков;
-укрупнение кредитных и финансовых структур;
-усложнение функций финансовых структур;
-необходимость более эффективной работы с недвижимостью;
-управление и осуществление непосредственного влияния на процесс жилищного финансирования;
-постепенная трансформация кредитных учреждений из паевых, кооперативного типа организаций некоммерческого характера в акционерные общества и транснациональные институты;
-стирание грани между специализированными финансовыми и кредитными институтами - кредитные учреждения часто выполняют функции финансовых посредников, покупающих ипотечные кредиты, собирающих в пулы и продающих их затем крупным инвесторам и посредникам;
-возрастание роли страховых организаций как участников жилищно-инвестиционного рынка, т.к. значительные объемы их капитала позволяют приобретать крупные партии ипотечных инструментов - секьюритизированных активов, недвижимость;
-резкое увеличение доли пенсионных фондов как наиболее крупных инвесторов жилищного рынка и обладателей "длинных денег", вынужденных в условиях экономической нестабильности изменять свою инвестиционную политику;
-поиск новых видов партнерских отношений, объединяющих в единый холдинг структуры, имеющие страховой, пенсионный и иной капитал.


Подводя итог проведенному анализу основополагающих принципов работы жилищного ипотечного рынка и определив его место и роль в системе жилищного финансирования, можно сделать следующие выводы:

1. Рынок жилищного ипотечного кредитования представляет собой сложную разветвленную структуру связанных между собой элементов, обусловленную определенными моделями и схемами организации, а также совокупностью предпочтительных финансовых технологий и инструментов.

2. Применение различных моделей и схем организации, финансовых технологий и инструментов, а также их эффективность определяются в основном степенью учета действующих факторов.

3. Основной задачей ипотечного рынка является выбор не только оптимальной модели организации, но и максимально мобильных, приближенных к текущим быстро меняющимся условиям инструментов и технологий.

4. Рынок жилищных ипотечных кредитов является связующим звеном между рынком капитала и жилищным рынком. При этом механизм жилищного финансирования подчиняется внешним (рынки жилья и капитала) и внутренним факторам.

5. Игнорирование закономерностей работы ипотечного рынка при формировании управленческих решений приводит к нарушению системы жилищного финансирования

Также по этой теме: