Опубликовано в журнале "Управленческий учет" №7 год - 2011
Сероштан М. С.,
докторант кафедры
«Бухгалтерский учет и налогообложение»,
ФГОУ ВПО «Госуниверситет — УНПК»
Ипотечное кредитование является значительным элементом развития экономической и социальной сферы страны. Его роль становится все более заметной в экономике с каждым годом.
В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю.
История ипотеки в России началась при императрице Елизавете Петровне в XVIII в. В конце XIX в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале XIX в. считался
Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.
Фактически до 1995 г. в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14–15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ — это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья.
При этом с ипотечным кредитованием связано большое количество различных рисков как для кредиторов, так и для заемщиков. На это имеется целый ряд взаимосвязанных причин. В первую очередь, к ним можно отнести несовершенство российского законодательства, требующего серьезных корректив в некоторых юридических аспектах, связанных с ипотечным кредитованием [2].
Также к факторам, повышающим риски ипотечного кредитования, относится экономическая нестабильность, вызывающая «плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех потенциальных рисков в этой области не освобождает ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, однако дает возможность более точно оценить собственный потенциал и, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться [1].
На рис. 1 представлены риски, оказывающие наибольшее влияние на процессы ипотечного кредитования в России и, соответственно, требующие наиболее пристального внимания и изучения.
Рассмотрим каждый из них более подробно.
Изменение рыночной процентной ставки. Обычно представляет собой последствие изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в уменьшении сумм прибыли, получаемой в результате осуществления операций по ипотечному кредитованию (денежные потоки, предусмотренные по договору об ипотечном кредитовании, из-за увеличения темпов инфляции оказываются ниже, чем ожидаемые) и несбалансированности активов и пассивов. Помимо этого, в случае снижения рыночной процентной ставки значительно увеличивается вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (что производится заемщиком для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту).
В традиционных случаях ипотечного кредита процентная ставка постоянна в течение всего срока кредитования. Это позволяет равномерно распределять суммы обязательств заемщика по возврату кредита. Однако это возможно и оптимально при незначительном проценте инфляции. В случае резкого увеличения уровня инфляции при ипотечном кредитовании с фиксированной ставкой процента банк может оказаться в положении, когда у него возникнет недостаток средств на покрытие затрат по выдаче ипотечного кредита.
Для решения этой проблемы банки применяют альтернативу выдачи ипотечного кредита с фиксированной ставкой — выдают кредиты с переменной ставкой процента. Чаще всего банки применяют «плавающую» ставку процента, которая рассчитывается на базе процентной ставки LIBOR (процентная ставка Международной биржи Лондона).
Здесь также возникает проблема: «плавающие» ставки процента не всегда корректно отражают темпы инфляции, так как их расчет на практике достаточно сложен. Для решения данного вопроса и в целях увеличения спроса на ипотечные кредиты ставки процента по ним устанавливаются в размере несколько меньшем, чем по ипотеке с фиксированной ставкой процента. При этом также устанавливается максимальный размер роста процентной ставки по ипотечному кредиту на весь его срок.
Рыночный риск появляется при значительном и резком уменьшении стоимости жилья. Заемщик в данном случае оказывается в невыгодном положении, так как он приобретает по ипотеке квартиру высокой стоимости с расчетом, что ее цена хотя бы не уменьшится в будущем, в период, пока заемщик возвращает кредит. Если это не выполняется, переплата за ипотечный кредит будет высока для заемщика.
Кредитор при резком уменьшении стоимости жилья также оказывается в неудобной ситуации, потому что он не в состоянии компенсировать свои расходы на выдачу ипотечного кредита из суммы этого кредита в случае, если заемщик не может вернуть заем.
Риск изменения валютного курса. Эти риски в большей степени воздействуют на заемщиков. Это происходит в результате того, что значительная часть ипотечных кредитов размещается на кредитном рынке в валюте — долларах или евро. Соответственно, расчет обязательств по ипотеке рассчитывается в валютном эквиваленте, а прибыль заемщика чаще всего определяется в рублевом эквиваленте.
Уменьшить свои риски от резких и значительных изменений курса валют сложно, но возможно с помощью специальных брокерских фирмы [2].
Риск неплатежа, или, как его еще называют, кредитный риск, представляет собой риск уплаты долгов по ипотеке не вовремя или полного невозврата ипотечного кредита. Этому риску подвергается кредитор (неполучение ожидаемых и прогнозируемых им денежных доходов в результате неплатежеспособности заемщика).
Для снижения риска неплатежа требуется работа специально занимающихся изучением платежеспособности потенциального заемщика квалифицированных специалистов служб кредитной организации — андеррайтеров.
При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора.
Также для уменьшения данного риска используются различные ограничения. Примером может служить расчет отношения месячной суммы платежа заемщика к ежемесячной сумме дохода, приходящегося на каждого члена семьи, которое должно находиться в пределах 25–45%. Еще одним примером является расчет отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога, которое должно быть в пределах 50–85%, и т. д.
Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не на 100%. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.
Риск ликвидности. Он появляется в случае, когда банк не в состоянии заплатить по ипотеке своим кредиторам, что возможно при несбалансированных суммах активов и пассивов у банка на момент возврата обязательств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.
Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.
Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.
Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.
Риск утраты трудоспособности, напротив, относится только к заемщику.
В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.
Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.
Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.
Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
Имущественные риски. Помимо рисков кредитора и заемщика, есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.
Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.
Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.
Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.
Страховка наиболее вероятных рисков. На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска: жизнь и здоровье заемщика; риск утраты или повреждения объекта залога; риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование) [2].
Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.
Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Как правило, суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год [1].
Таким образом, можно говорить о явных достоинствах ипотечного кредитования. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Литература
1. Славянский А. В. Принципы организации системы управления риском кредитования юридических лиц в коммерческом банке // Финансовый менеджмент. — № 1. – 2011.
2. Коробчанская Е. А. Ипотечное кредитование в посткризисный период: как не допустить старых ошибок? // Банковский ритейл. — № 1. — 2011.
