Главная    Интернет-библиотека    Финансы    Управление финансами банков и страховых организаций    Особенности современного финансирования системы ипотечного жилищного кредитования в России

Особенности современного финансирования системы ипотечного жилищного кредитования в России

24.03.2015

Особенности современного финансирования системы ипотечного жилищного кредитования в России

Опубликовано в журнале "Финансовый менеджмент" №2 год - 2009

Логинов М.П.,
к. э. н.,
Уральская академия
государственной службы,
г. Екатеринбург

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в России, работающей на рыночных принципах, оказалось длительным процессом из-за сложности создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей ее функционирование, тем не менее рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже получила свое развитие в России: сюда необходимо отнести ипотечное кредитование АИЖК и ипотечное кредитование коммерческих банков.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения получения банковских ипотечных кредитов, является существенное повышение банками процентных ставок, которые сейчас составляют 14–18% годовых. Повышение ставок вызвано как кризисом (проблемы с ликвидностью, ужесточением требований АИЖК к выдаваемым банкам ипотечным кредитам), так и повышением ставки рефинансирования, устанавливаемой Банком России.

Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4–7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или LIBOR плюс процент, связанный со страховым риском.

Мировые центробанки в условиях кризиса уменьшают ставку рефинансирования, что приводит к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличению доступности приобретаемого жилья. Так, в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России: в США в условиях кризиса она составляет всего 1,5–3,5% годовых.

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
- ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
- ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

В мировой и российской банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования, к ним относятся:
- финансирование в рамках автономной модели. Источниками средств для выдачи кредитов являются депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками.

Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50–60% стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский кредит);
- финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительно необходимых ресурсов практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов;
- рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);
- рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования. Существование и нормальное функционирование вторичного рынка ипотечных кредитов имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

Открытая (классическая или американская) схема вторичного рынка системы ипотечного кредитования, на основе которой работает подавляющее большинство ипотечных программ, приведена на рис. 1.

В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заем (кредит), организация (банк) продает ипотечный кредит (закладную) третьему лицу – финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Вырученные средства финансово-кредитные организации снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их  обслуживание.

Объективно сложилось так, что в течение 10 лет после принятия Закона «Об ипотеке» в России сложилась собственная система улучшения жилищных условий с использованием механизмов ипотеки, отличающаяся от ипотечных систем США или Европы. Эта система имеет следующие характеристики:
- ипотечные программы реализуются в четырех основных формах – это банковские,  муниципальные, региональные и корпоративные (отраслевые или программы предприятий)  программы. Они различаются по используемым ипотечным операторам, источникам финансирования и категориям участников;
- в регионах имеется четыре вида основных операторов – это коммерческие банки, фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования, ипотечные агентства и ипотечные  корпорации, причем в некоторых регионах существует сразу несколько видов операторов. Наибольшее распространение получили ипотечные агентства и фонды;
- финансирование ипотечных программ из бюджетных источников осуществляется тремя основными способами – это субвенции, бюджетный кредит и государственный или  муниципальный заказ. Наиболее распространены субвенции. Внебюджетное финансирование также осуществляется тремя основными способами – это привлечение инвестиции путем эмиссии ценных бумаг, привлечение средств крупных инвесторов, привлечение средств населения с использованием накопительных схем.

В сентябре 1997 г. на основании постановления Правительства РФ было создано АИЖК, его единственный акционер – Минимущество России. Схема модели приведена на рис. 2.

Основная задача АИЖК – способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в России посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых  коммерческими банками – первоначальными кредиторами.

Именно на АИЖК возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что АИЖК будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Второй функцией АИЖК является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ и других государственных учреждениях.

В табл. 1 систематизированы финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения системы ипотечного жилищного кредитования в России.


Представленные источники финансовых ресурсов неоднородны по своему составу. Анализируя их, можно выделить особую группу ресурсов, имеющих социальную составляющую. Для этой группы характерно использование финансовых ресурсов с минимальным риском и направленных преимущественно в социальную сферу. В группу, имеющую социальную составляющую, входят «социальные инвесторы», имеющие в своем распоряжении временно свободные денежные средства, непосредственно полученные от физических лиц: фонды обязательного медицинского страхования и страховые компании в части резервов ОМС, государственного личного страхования, негосударственные пенсионные фонды, жилищно-строительные кооперативы и некоторые другие организации.

В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.

Банком России разработаны и в настоящее время действуют механизмы рефинансирования банков, которые разделяются на две группы:
1) кредитование под залог (блокировку) ценных бумаг из Ломбардного списка Банка России;
2) кредитование под залог векселей, прав требования по кредитным договорам организации сферы материального производства и (или) поручительства кредитных организаций.

Автор считает, что инновацией на банковском рынке должно стать введение Банком России в дополнение к существующей ставке рефинансирования ипотечной ставки рефинансирования и ипотечной ставки рефинансирования по ипотечным кредитам для льготных категорий населения.

Коммерческие банки, кредитуя население, в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России устанавливают маржу в размере 1,5–3% дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции, и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.

На рис. 3 предложена схема организации системы ипотечного кредитования в России с введением Банком России ипотечной ставки рефинансирования.

На рис. 4 представлена схема рефинансирования для льготных категорий населения. Вместо Банка России может выступать любой коммерческий банк РФ, уполномоченный Правительством РФ; кроме того, актуальным является включение ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной в первую очередь на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения различных схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов.

Решение жилищной проблемы в России, по мнению автора, должно осуществляться за счет трех систем финансирования жилья:
- системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования;
- системы федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами;
- системы социального жилья для малоимущих, включающей детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т. п.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, можно выделить следующие жилищные стратегии:
- целевое направление муниципалитетам средств из федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости в рамках принимаемых ипотечных жилищных программ;
- использование государственных субсидий, ипотечных кредитов, помощь предприятий и собственных средств граждан на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости;
- использование только собственных средств граждан и ипотечные жилищные кредиты, без поддержки предприятий и государства.

Для стимулирования операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов в городском бюджете могут предусматриваться отдельной строкой на очередной финансовый год средства, на которые муниципалитет будет осуществлять выкуп закладных у банков-кредиторов.

Для понижения процентной ставки банка за выдаваемые ипотечные кредиты и при наличии дополнительных средств в бюджете муниципального образования возможно применение следующей модели, представленной на рис. 5.

Для повышения заинтересованности региональных и местных властей в решении жилищной проблемы возможно применение модели системы ипотечного кредитования с субсидированием (далее – бюджетная модель), в основе которой лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка ипотечных кредитов за счет привлечения средств федерального и региональных бюджетов.

Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций муниципалитетам, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета должен быть не ограничен в разумных пределах.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемой модели является то, что местные власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения в зависимости от местных условий и доходов населения в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования.

Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее предоставление населению ипотечных кредитов.

Механизм бюджетной модели представлен на рис. 6.

Кроме того, к описанной типовой процедуре ипотечного жилищного кредитования необходимо сделать следующие дополнения. Указанная выше процедура ипотечного жилищного кредитования может комбинироваться:
- с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;
- с продажей старого жилья для приобретения нового;
- с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;
- с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.

В заключение необходимо отметить, что для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в сферу ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- создание для банков, осуществляющих ипотечную деятельность, возможности уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов и освобождение от резервирования (снижение нормы) обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

При организации финансового обеспечения ипотечного жилищного кредитования необходимо строить приток инвестиций на строго планомерной основе исходя из долгосрочной перспективы, при этом учитывать мировые, межрегиональные, региональные и местные тенденции экономического развития с целью прогнозирования факторов, которые будут усиливать или снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку.

Подводя итог, необходимо отметить, что только сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить рыночную систему ипотечного кредитования в России денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций.

Литература
1. Рябченко Л.И. Особенности организации ипотечного кредитования в мировой банковской практике // Аудитор. — 1999. №1–2— С. 76–86.
2. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование.//Жилищное строительство. — 2000. №1 — С. 7–8.
3. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.Д. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пос. // М.: Высшая школа, 1998. — С. 15–28.
4. Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России: Автореф. дис. д-ра экон. наук: 08.00.10: СПб., 2007. 33 c.
5. Казейкин В.С. Развитие ипотеки в регионах России // laurelgroup.ru.
6. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные  проблемы экономики и менеджмента». — Новосибирск: СГГА, 2000. — С. 173–179.
7. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования  ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной  геодезической академии. — Новосибирск, 1999. — Вып. 4. — 183 с.

Также по этой теме: