Главная    Интернет-библиотека    Финансы    Инвестиции и предпринимательство    Анализ моделей и методов оценки вкладов и долей Российской Федерации в инвестиционных проектах

Анализ моделей и методов оценки вкладов и долей Российской Федерации в инвестиционных проектах

Анализ моделей и методов оценки вкладов и долей Российской Федерации в инвестиционных проектах

Опубликовано в журнале "Финансовый менеджмент" №1 год - 2008

Козин Петр Петрович,
Аспирант кафедры экономики и
Менеджмента недвижимости
факультета экономики и менеджмента
Санкт-Петербургского государственного
Политехнического университета

 

Введение

В настоящее время, в условиях завершения перехода экономики Российской Федерации на рыночный путь развития, государственно-публичные образования пока еще остаются одними из крупнейших собственников имущества, приносящего доход от его использования.

Вместе с тем как независимыми исследователями(1), так и Правительством Российской Федерации(2) отмечается, что Российская Федерация в силу тех или иных причин не может эффективно (наилучшим образом с точки зрения получения максимальной прибыли) управлять своим имуществом. Таким образом, перед Российской Федерацией стоит задача делегировать данные функции рыночным профессионалам, которые смогут эффективно управлять и распоряжаться переданным им имуществом.

Одним из возможных решений указанной задачи является вовлечение федерального имущества в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях. В данном случае достигается несколько целей, поставленных в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации(3):

  • увеличиваются доходы федерального бюджета вследствие эффективного управления федеральной собственностью;

  1. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. С. 70.
  2. Постановление Правительства Российской Федерации от 09.09.1999 г. № 1024 «О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» // «Собрание законодательства Российской Федерации», 27.09.1999., № 39, ст. 4626.
  3. Постановление Правительства Российской Федерации от 09.09.1999 г. № 1024 «О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» // «Собрание законодательства Российской Федерации», 27.09.1999, № 39, ст. 4626.

  • происходит оптимизация структуры федеральной собственности вследствие отчуждения имущества, не предназначенного для осуществления государственных функций;
  • благодаря использованию государственных активов в качестве инструмента происходит интенсификация привлечения инвестиций в реальный сектор экономики.

Вместе с тем существующая практика вовлечения федерального имущества в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях имеет свои особенности и недостатки. Рассмотрим некоторые из них.

I. Практика вовлечения федерального имущества в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях

Рассмотрев примеры имеющейся в открытом доступе практики вовлечения федерального имущества в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях(1), можно отметить следующие основные особенности реализации таких инвестиционных проектов.

  • Российская Федерация непосредственно, а также опосредованно через федеральные  государственные учреждения (ФГУ) или федеральные государственные унитарные предприятия (ФГУП), не участвует в реализации инвестиционных проектов, а только совершает необходимые действия (дает в установленном порядке согласие) по передаче части прав на имущество,  вовлекаемое в инвестиционный проект.
  • Обязательным условием реализации рассматриваемых инвестиционных проектов, как правило, является возложение на инвестора обязательств по строительству (реконструкции) объектов административного, жилого, социального или общественного назначения, объектов инфраструктуры, передаваемых (находящихся) в собственности Российской Федерации. Также могут предусматриваться обязательства инвестора по строительству (реконструкции) различных объектов ФГУ или ФГУП, на балансе которых находится имущество, вовлекаемое в инвестиционный проект.
  • В согласии федеральных органов исполнительной власти на вовлечение федерального имущества в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях могут быть предусмотрены ограничения на возможное использование данного имущества, в том числе ограничения на функциональное использование, технические характеристики возводимых и (или) реконструируемых объектов, сроки строительства (реконструкции), объемы затрат инвестора и другие параметры. При этом предусматривается, что в случае нарушения инвестором установленных условий, например, в части увеличения площадей возводимого объекта, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) в одностороннем порядке определяет распределение дополнительных площадей в возведенном объекте с учетом его рыночной стоимости.
  • Право собственности на федеральное имущество, вовлеченное в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, как правило, отчуждается в обмен на денежные средства или имущество, указанное выше в пункте 2.
  1. Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по реализации инвестиционных проектов за период с октября 2005 г. по февраль 2007 г., имеющиеся в открытом доступе в базе данных «Консультант-Плюс (Версия Проф)».

 

  • Отбор инвестора осуществляется посредством проведения балансодержателем федерального имущества инвестиционного конкурса, где основным критерием выбора победителя является размер выплаты Российской Федерации или количество имущества в натуральных показателях, передаваемого в собственность Российской Федерации (количество кв. м возводимого объекта, количество квартир и др.).
  • Увеличение затрат инвестора, связанных с реализацией инвестиционного проекта (по отношению к величине, заявленной инвестором при заключении инвестиционного контракта), изменение курса доллара США по отношению к российскому рублю (в случае, если суммы выплат были указаны в долларах США) не являются основанием для уменьшения доли, передаваемой Российской Федерации (по отношению к величине, заявленной инвестором при заключении инвестиционного контракта).
  • Может предусматриваться возможность досрочного исполнения инвестором взятых на себя обязательств.

Указанные выше особенности на практике учитываются с большим трудом, путем проведения непростых переговоров и строго индивидуально, что свидетельствует прежде всего об отсутствии отлаженного и прозрачного правового механизма, регулирующего взаимоотношения Российской Федерации и инвестора и четко определяющего взаимные права и обязанности, а также устанавливающего какие-либо меры ответственности для каждой из сторон.

Таким образом, следует отметить, что одной из основных проблем реализации инвестиционных проектов с участием имущества Российской Федерации является отсутствие четкой законодательной базы, регламентирующей отношения участников проектов, а также определяющей механизм распределения прибыли по итогам реализации проектов.

Рассмотрим имеющиеся и возможные правовые аспекты вовлечения имущества Российской Федерации в инвестиционные проекты и правовые основы механизма распределения прибыли (выделения доли участника инвестиционного проекта) в результате реализации таких проектов.

II. Правовые аспекты вовлечения имущества Российской Федерации в инвестиционные проекты и правовые основы механизма распределения прибыли в результате реализации таких проектов

Законодательством об инвестиционной деятельности предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации(1). Однако в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрены такие понятия, как инвестиционный договор или государственный инвестиционный контракт. Подобное понятие предусмотрено в нормативном документе совершенно другого уровня(2), однако в нем также не раскрываются особенности инвестиционного договора и его существенные условия.


  1. Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // «Собрание законодательства Российской Федерации», 01.03.1999 № 9, ст. 1096.
  2. Постановление Правительства Российской Федерации от 10.07.2007 № 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» // «Собрание законодательства Российской Федерации», 20.08.2007 № 34, ст. 4239.

Вместе с тем, в Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрен договор, по которому двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели – договор простого товарищества(1) . Позиция о тождественности договора простого товарищества и инвестиционного договора также находит подтверждение у различных исследователей(2) .

Дополнительно необходимо отметить, что в рассматриваемом случае интересы Российской Федерации могут быть реализованы только опосредованно через ФГУ или ФГУП, так как Российская Федерация и различные государственные органы не могут выступать стороной по рассматриваемому договору(3). В данном случае государственные органы выступают в качестве представителя собственника имущества, вовлекаемого в инвестиционный проект и выдающего соответствующее разрешение в установленном порядке(4).

На основании Гражданского кодекса Российской Федерации прибыль, полученная в результате деятельности товарищей, распределяется пропорционально стоимости их вкладов, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей(5). Следовательно, основой для определения части прибыли (доли), причитающейся каждому участнику проекта, является пропорция между стоимостью вклада данного участника и общей стоимостью вкладов всех товарищей. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами(6).

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта(7).

Таким образом, с учетом определения понятия вклада товарища , прибыль, полученная в результате инвестиционной деятельности, должна распределяться пропорционально рыночной стоимости имущества, в том числе денежных средств и нематериальных активов, вносимых участниками инвестиционного проекта в общее дело.

Рассмотрим имеющиеся модели и методы оценки вклада Российской Федерации в  инвестиционные проекты, их соответствие вышеприведенным положениям законодательства и возможность применения этих моделей и методов в оценке инвестиционных проектов.


  1. Статья 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (Часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // «Собрание законодательства Российской Федерации», 29.01.1996 № 5, ст. 410.
  2. Мусатова М.Ю., Никиточкин М.В.,Палий Н.В., Сафина Р.Я. О методологии определения долей в объектах инвестирования // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 8(71). 2007 г.
  3. Абзац 3 части 4 статьи 66 Гражданского кодекса Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // «Собрание законодательства Российской Федерации». 05.12.1994 № 32. Ст. 3301 и часть 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (Часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // «Собрание законодательства Российской Федерации», 29.01.1996 № 5. Ст. 410.
  4. Постановление Правительства Российской Федерации от 10.07.2007 г. № 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» // «Собрание законодательства Российской Федерации», 20.08.2007 № 34. Ст. 4239.
  5. Статья 1048 Гражданского кодекса Российской Федерации (Часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // «Собрание законодательства Российской Федерации», 29.01.1996 № 5. Ст. 410.
  6. Часть 2 статьи 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации (Часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // «Собрание законодательства Российской Федерации», 29.01.1996 № 5. Ст. 410.
  7. Статья 7 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Собрание законодательства Российской Федерации», 03.08.1998 № 31. Ст. 3813.
  8. Часть 1 статьи 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации (Часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // «Собрание законодательства Российской Федерации», 29.01.1996 г., № 5. Ст. 410.

III. Модели и методы оценки стоимости вклада и стоимости доли Российской Федерации в инвестиционных проектах, их применимость и соответствие принципам гражданского законодательства

Вкладом Российской Федерации в инвестиционные проекты, как видно по результатам анализа, проведенного в разделе I настоящей статьи, как правило, является недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания и сооружения. Вместе с тем необходимо также учитывать, что в отдельных случаях недвижимое имущество, вносимое Российской Федерацией в инвестиционный проект, имеет большую стоимость по сравнению с другим имуществом аналогичной полезности вследствие наличия нематериальных факторов, которые также подлежат учету при оценке вклада Российской Федерации. Например, в случае с передачей в частичную аренду комплекса «Новая Голландия» в арендной плате необходимо было учитывать историческую ценность и ценность местонахождения комплекса, а также его название (1).

Таким образом, в рассматриваемом случае модели и методы оценки вклада Российской Федерации могут мало отличаться от общих моделей и методов оценки недвижимого имущества, а также нематериальных активов (при их наличии)(2).

Вместе с тем большинство авторов для целей такой оценки не рассматривают модели затратного и сравнительного подходов, акцентируя внимание исключительно на моделях доходного подхода, в рамках которых на практике используется исключительно метод дисконтированных денежных потоков, возникающих при реализации предполагаемого инвестиционного проекта(3). При этом на практике зачастую не проводится анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, а в расчетах принимаются характеристики объектов, предлагаемые в рамках конкретного инвестиционного проекта.

Оценка вклада Российской Федерации в инвестиционные проекты методом дисконтированных денежных потоков

Базовое соотношение доходного подхода в рамках оценки объектов недвижимости выглядит следующим образом(4):

где
V? – рыночная стоимость какого-либо (?-го) интереса в недвижимости, оцененная методом капитализации доходов; n – общее число периодов, для которых выполняется прогноз получения доходов;


  1. Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 26.10.2005 № 2402-р «О сдаче в аренду и приспособлении для современного использования, а также о вовлечении в хозяйственный оборот находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, расположенных на территории ансамбля «Новая Голландия» // База данных Консультант Плюс (Версия Проф) (Документ опубликован не был).
  2. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» // «Российская газета», № 194, 04.09.2007.
  3. Марголин А.М. Инвестиции: Учебник. – М.: Изд-во РАГС, 2006. С. 306; Инвестиции: учеб/ С.В. Валдайцев, П.П. Воробьев [и др.]; под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ТК Велби Изд-во Проспект, 2005. С. 208.
  4. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2007. С. 211

I?j – поток одного из видов дохода, генерируемого упомянутым интересом в недвижимости и исчисляемым на дату конца соответствующего (j-го) периода;
V?n – стоимость реверсии (стоимость реализации как вероятная цена продажи) оцениваемого интереса в объекте на дату, соответствующую концу последнего (n- го) периода;
Y?j – средняя для j первых периодов горизонта планирования норма отдачи на капитал, вложенный в ?-й интерес в недвижимости.

Также в данном соотношении (при необходимости) следует учитывать издержки на создание и реконструкцию соответствующего объекта(1).

При этом в литературе признается, что если участие государства в каких-либо проектах носит финансовый характер, то соответствующие денежные потоки учитываются в расчетах обычным способом, а вопрос учета других форм государственного участия (передача имущества) более сложен. В частности, отмечается, что такое имущество должно быть оценено по альтернативной стоимости и учтено в составе притока денежных средств участника проекта(2).

Вместе с тем, подробно данный вопрос в литературе не рассматривается, в связи с чем требуется его дальнейшая разработка, в том числе по причинам, обсуждаемым ниже.

Концептуальная неприменимость только метода дисконтированных денежных потоков от инвестиционной деятельности для оценки вклада Российской Федерации в инвестиционных проектах без проведения анализа наиболее эффективного использования объекта.

С учетом принятой терминологии, рыночная стоимость вклада мало зависит от целей и содержания инвестиционного проекта, так как она определяется исходя из наиболее эффективного использования данного вклада на основе трех базовых подходов к оценке.

При этом стоимость доли Российской Федерации, как было показано в разделе II настоящей статьи, должна определяться на основе будущей стоимости имущества, созданного (полученного) в результате инвестиционной деятельности, т. е. исходя из его инвестиционной стоимости(3).

Вместе с тем в базовом Техническом задании на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, предложенным Росимуществом(4), предполагается, что стоимость вклада Российской Федерации отождествляется со стоимостью доли Российской Федерации.

В частности, в данном техническом задании указано (пункт 12.1), что рыночная стоимость вклада Российской Федерации в инвестиционный проект определяется путем приведения по периодам разницы будущих доходов от аренды и продажи инвестиционного объекта и затрат на развитие к дате проведения оценки соответствующей ставкой дисконтирования. Также в нем указано (пункт 14), что доля рассчитывается как отношение рыночной стоимости объекта к текущей стоимости доходов от реализации проекта.


  1. Там же, С. 202–203.
  2. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Дело, 2002. С. 717.
  3. Пункт 8 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 255 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // «Российская газета», № 194, 04.09.2007 г.
  4. http://www.rosim.ru

Таким образом, из данного технического задания Росимущества следует, что стоимость доли и стоимость вклада – тождественные понятия, что некорректно. По указанной причине данное техническое задание также подвергается критике различных авторов, которые приводят соответствующие доводы и расчеты(1).

Вместе с тем, как было указано в разделе II настоящей статьи, в результате реализации инвестиционного проекта прибыль от реализации проекта в соответствии с законодательством должна распределяться пропорционально рыночной стоимости вкладов участников, а не каким-либо иным образом.

Таким образом, используемые в настоящее время модели и методы оценки стоимости вкладов в инвестиционный проект не соответствуют принципам, изложенным в законодательстве, не отражают правила рационального экономического поведения хозяйствующих субъектов, и требуют дальнейшей серьезной доработки.

В частности, можно выделить следующие основн ые направления доработки:

  • разработка стратегии вовлечения имущества Российской Федерации в инвестиционные проекты (инвестиционная политика) на основе принципов законодательства, а также соответствующей правилам рационального поведения хозяйствующих субъектов с учетом целей и задач Российской Федерации;
  • разработка понятийного аппарата, используемого при вовлечении имущества Российской Федерации в инвестиционные проекты;
  • усовершенствование алгоритма анализа наиболее эффективного использования имущества, вовлекаемого в инвестиционные проекты с учетом стратегических целей Российской Федерации;
  • разработка и усовершенствование существующих моделей и методов оценки стоимости вклада Российской Федерации в инвестиционные проекты;
  • разработка и усовершенствование механизма принятия управленческих решений по вовлечению имущества Российской Федерации в инвестиционные проекты.

В заключение необходимо отметить, что издаваемые в последнее время нормативные документы по вопросам вовлечения федерального имущества в инвестиционные проекты(2) также недостаточно вносят ясности в вопрос установления легитимного механизма определения стоимости вклада и стоимости доли Российской Федерации в инвестиционных проектах.

В частности, введенное понятие «право заключения инвестиционного договора»(3) не раскрыто, не указан субъект данного права, его взаимосвязь с другими правами участников инвестиционного договора, не показаны критерии принятия соответствующих решений федеральным органом исполнительной власти (согласие или несогласие на реализацию инвестиционного проекта) в зависимости от значения данной величины.


  1. Таким образом, необходима дальнейшая разработка научной, правовой и методической базы моделей и методов определения стоимости вклада и стоимости доли Российской Федерации в инвестиционных проектах.Мусатова М.Ю., М.В. Никиточкин, Н.В. Палий, Сафина Р.Я. О методологии определения долей в объектах инвестирования // Имущественные отношения в Российской Федерации № 8(71). 2007.
  2. Постановление Правительства Российской Федерации от 10.07.2007 № 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» // «Собрание законодательства Российской Федерации», 20.08.2007 № 34, С. 4239.
  3. Там же.

Также по этой теме:





Ранее просмотренные страницы