Авдеев В. В.,
эксперт газеты
Для большинства организаций использование в своей хозяйственной деятельности арендованного имущества является весьма распространенным явлением. Особенно это касается торговых и складских площадей, зданий и сооружений и некоторых видов транспортных средств. Для регистрации предприятия или внесения изменений в учредительные документы необходимо иметь юридический адрес, для чего зачастую заключается договор с собственником нежилого помещения, предметом которого является предоставление рабочего места для размещения руководящего состава организации. Отметим, что Федеральным законом от 28.06.2013 № 134-ФЗ - О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части противодействия незаконным финансовым операциям- внесены существенные изменения в действующее законодательство. В ГК РФ внесены поправки, касающиеся государственной регистрации юридических лиц.
Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических лиц, а также индивидуальных предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений.
Это обусловлено тем, что для деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит сейчас очень дорого, и потому лишь немногие организации в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых предприятиями, арендуется и используется под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.
Кроме того, для создания юридического лица организации необходим адрес места нахождения, а регистрирующие органы не принимают документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду. Аренда же офиса в жилом помещении не разрешена ГК РФ, так как в п. 2 ст. 288 ГК РФ дано определение жилого помещения, согласно которому это - помещение, предназначенное для проживания граждан, а в п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Вопросы эти представляются весьма спорными, прежде всего потому, что в гражданском законодательстве не содержится общей нормы, касающейся соотношения или соответствия понятий - место нахождения- , - юридический адрес- и - фактический адрес- организации. В ГК РФ употребляется выражение - место нахождения юридического лица- - так называемый юридический адрес, официально зарегистрированный в Едином государственном реестре юридических лиц. В то же время юридическое лицо может располагаться и по другому адресу - фактическому.
Как представляется из анализа законодательства, под юридическим адресом понимается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа организации на момент ее регистрации, а в случае его отсутствия - иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с данным юридическим лицом. Соответственно, юридический адрес указывается в учредительных документах организации и является ее местом нахождения. Фактический адрес - это адрес, по которому реально располагается постоянно действующий исполнительный орган юридического лица.
Юридический и фактический адреса организации могут и не совпадать. Отмечаем, что понятий - фактический- и - юридический адрес- не содержится в действующем законодательстве.
Юридически местом нахождения компании считается адрес, указанный в ее учредительных документах. Поэтому фактическое нахождение юридического лица по другому адресу вполне может быть квалифицировано налоговыми органами как создание обособленного подразделения.
Отметим, что государственные органы в большинстве случаев требуют указывать юридический адрес по фактическому местонахождению организации.
Поэтому при любой смене фактического адреса лучше менять и юридический адрес, и регистрировать изменения в учредительных документах организации. Одним словом, можно сказать, что, если все три понятия: законодательно используемое понятие - место нахождения- , - юридический адрес- и - фактический адрес- совпадают, то проблем с представителями налоговых органов быть не должно.
Пленум ВАС Российской Федерации в постановлении от 30.07.2013 № 61 - О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица- (далее - постановление № 61) разъяснил признаки недостоверности адреса государственной регистрации, а также ответил на наиболее острые вопросы, касающиеся юридического адреса компании.
Так, в п. 2 постановления № 61 указано на то, что при рассмотрении споров, связанных с отказом в государственной регистрации юридического лица, арбитражным судам необходимо принимать во внимание, что регистрирующий орган на основании подп. - р- п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ - О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей- (далее - Закон № 129-ФЗ) вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтвержденной информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.
Отказ в государственной регистрации по причине недостоверности сведений об адресе юридического лица должен быть мотивирован (п. 3 постановления № 61). При этом следует указать не только норму права, в соответствии с которой было отказано в государственной регистрации, но и все конкретные обстоятельства, которые, по мнению ФНС Российской Федерации, свидетельствуют о недостоверности сведений об адресе юридического лица.
Регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, который указан в документах, представленных для государственной регистрации.
Пленум ВАС Российской Федерации разъяснил, что адрес юридического лица - это адрес места нахождения единоличного исполнительного органа юридического лица, и он может отличаться от адреса, по которому производится основная хозяйственная деятельность компании.
В то же время регистрация по адресу жилого объекта недвижимости допустима только в тех случаях, когда собственник объекта дал на это согласие; согласие предполагается, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 4 постановления № 61).
Действующим законодательством предусматривается, что юридическое лицо может быть ликвидировано в судебном порядке в случае, если при его создании были допущены грубые нарушения закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов государственной регистрации юридических лиц (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ, п. 2 ст. 25 Закона № 129-ФЗ).
В связи с этим Пленум ВАС Российской Федерации разъяснил, что при наличии информации о том, что связь с юридическим лицом по адресу, отраженному в ЕГРЮЛ, невозможна (представители юридического лица по адресу не располагаются и корреспонденция возвращается с пометкой - организация выбыла- , - за истечением срока хранения- и т. п.), регистрирующий орган после направления этому юридическому лицу (в том числе в адрес его учредителей (участников) и лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности) уведомления о необходимости представления в регистрирующий орган достоверных сведений о его адресе и в случае непредставления таких сведений в разумный срок может обратиться в арбитражный суд с требованием о ликвидации этого юридического лица (п. 2 ст. 61 ГК РФ, п. 2 ст. 25 Закона № 129-ФЗ).
С учетом особенности нарушения законодательства, на основании которого предъявляется такой иск о ликвидации, суд принимает меры по извещению лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности, а также учредителей (участников) юридического лица о возбуждении производства по делу путем направления определения о принятии искового заявления к производству по их месту жительства (месту нахождения).
Суд на стадии подготовки дела к судебному разбирательству может предложить юридическому лицу принять меры по устранению указанного нарушения путем представления в регистрирующий орган достоверных сведений о своем адресе. Суд может также отложить судебное разбирательство (ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)), предложив юридическому лицу представить в регистрирующий орган упомянутые сведения не позднее установленного в определении суда срока.
В случае невыполнения юридическим лицом указаний суда, данных в порядке подготовки дела к судебному разбирательству либо в определении об отложении судебного разбирательства, суд решает вопрос о ликвидации этого юридического лица в силу грубого нарушения подп. - в- п. 1 ст. 5 Закона № 129-ФЗ, допущенного при осуществлении деятельности (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ, п. 2 ст. 25 Закона № 129-ФЗ).
Отказ регистрирующего органа от требования о ликвидации в случае добровольного устранения юридическим лицом нарушений путем указания достоверного адреса после возбуждения судом производства по делу не может являться основанием для возмещения судебных расходов юридического лица - ответчика за счет истца, за исключением случаев, когда суд установит, что до обращения с иском о ликвидации регистрирующий орган не принял мер, направленных на побуждение юридического лица к устранению соответствующего нарушения (ст. 111 АПК РФ).
В случаях когда вместо требования о ликвидации регистрирующий орган предъявляет требования о признании государственной регистрации юридического лица либо акта о внесении изменений в сведения ЕГРЮЛ об адресе юридического лица недействительными по причине недостоверности таких сведений, суд отказывает в их удовлетворении (п. 6 постановления № 61).
Заметим, что и ранее суды делали подобные выводы (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2013 по делу № А19-5060/2012, ФАС Дальневосточного округа от 25.12.2012 № Ф03-6213/2012 по делу № А73-4732/2012).
Как сказано в п. 7 постановления № 61, при рассмотрении вопроса о принятии заявления регистрирующего органа о принудительной ликвидации юридического лица в судебном порядке по вышеназванному основанию арбитражному суду необходимо проверить, не является ли юридическое лицо недействующим (не представляет в течение 12 месяцев документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляет операций хотя бы по одному банковскому счету) и проводилась ли процедура исключения его из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа (ст. 21.1 Закона № 129-ФЗ).
Соблюдение указанного порядка не проверяется, если в силу закона к юридическому лицу не может применяться процедура исключения из реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа.
Соответствующие доказательства невозможности применения административного порядка ликвидации недействующего юридического лица должны быть представлены налоговым органом.
При поступлении заявления о принудительной ликвидации юридического лица, отвечающего признакам недействующего юридического лица согласно п. 1 ст. 21.1 Закона № 129-ФЗ, данное заявление возвращается арбитражным судом заявителю применительно к п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, за исключением случаев, когда решение об исключении недействующего юридического лица из реестра не принято ввиду поступления возражений на основании п. 4 ст. 21.1 Закона № 129-ФЗ или признано недействительным в судебном порядке.
Если указанные обстоятельства выясняются в процессе производства по делу о ликвидации юридического лица, производство по делу подлежит прекращению на u1086 основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Далее рассмотрим основные особенности договора аренды нежилого помещения как непосредственного фактического адреса организации, который в идеале и должен быть ее местом нахождения (юридическим адресом).
Часто для регистрации юридического адреса организации заключается договор с собственником нежилого помещения о предоставлении рабочего места для размещения руководящего состава, либо просто об аренде офисного помещения.
Договор аренды - это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование или во временное пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.
Общие положения договора аренды, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены гл. 34 ГК РФ.
В договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (наименование объекта аренды, его характеристика, место нахождение, общая площадь всех сдаваемых в аренду помещений и каждого из них в отдельности в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ и иные данные технической характеристики помещения и его состояния). Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие - вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.
При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пример
ООО - Стар- заключило договор аренды с ООО - Алина- и предоставило последнему помещение площадью 111 кв. м. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить объект договора, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 111 кв. м ООО - Алина- было предоставлено помещение площадью 77 кв. м. Арендатор обратился в суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору.
Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ суд признал данный договор недействительным.
При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде, в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).
В ст. 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, но не предусмотрено каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей.
Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество для ведения своей предпринимательской и иной, не запрещенной законом деятельности и платит
за это арендную плату.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. При этом согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то независимо от срока, договор должен быть заключен в письменной форме. А в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ - О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним- (далее - Закон № 122-ФЗ) определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
В соответствии с ГК РФ, Законом № 122-ФЗ и другими законодательными актами Российской Федерации была утверждена Инструкция - О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества- (приказ Минюста Российской Федерации от 06.08.2004 № 135).
Данной Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменения, прекращения и расторжения договоров аренды.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, постановление ФАС Уральского округа от 12.11.2008 № Ф09-8365/08-С6 по делу № А07-787/08).
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ).
В разделе II вышеназванной Инструкции установлены особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав.
При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать следующие положения законодательства Российской Федерации:
- договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ, п. 1 ст. 651 ГК РФ);
- в договоре аренды должны быть указанны данные, которые определенно позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды (постановление ФАС Московского округа от 30.09.2008 № КГ-А40/7700-08 по делу № А40-1269/08-94-10; постановление ФАС Уральского округа от 11.03.2008 № Ф09-420/08-С6 по делу № А60-10994/2007). При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При этом даже при отсутствии индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта оснований не имеется (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.05.2006 № Ф08-1831/2006 по делу № А77-67/2005);
- договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды недвижимого имущества договором не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
- если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
- аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК РФ);
- прочее.
Согласно п. 1 ст. 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При этом если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем 5 рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации (п. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ).
