Перспективы развития торговых центров

к.т.н., доцент, зав. кафедрой технологии производства и продажи товаров и услуг
Нижегородского коммерческого института

Развитие розничных торговых предприятий сопровождается разнообразием их состава и увеличением количества. Расстояние между магазинами значительно сокращается. Предприятия розничной торговли формируются в виде единой системы, в которой отдельные предприятия функционируют как взаимосвязанные элементы. У покупателей появляется возможность приобрести комплексную покупку в группе близко расположенных магазинов.

Соединение магазинов в группы приводит к образованию своеобразных центров торговли, удобных для покупателей. Группа магазинов получает общий район деятельности, концентрирует поток покупателей, в результате чего общая посещаемость магазинов заметно усиливается и торговые предприятия, таким образом, помогают друг другу в привлечении покупателей.

Торговые центры стали неотъемлемой чертой многих стран, особенно США, Великобритании, ряда других западных стран, и находят все большее распространение в России.

Торговые центры — явление не новое для России. Торговый центр представляет собой комплекс взаимосвязанных объектов торговли, общественного питания, сферы бытового обслуживания, которые размещают в одном или двух-трех территориально близких друг к другу зданиях. В большинстве других литературных источников количество зданий, составляющих торговый центр, не ограничено.

Американский институт градостроительства трактует понятие торгового центра следующим образом: «Торговый центр — это группа коммерческих предприятий, спроектированных, построенных, эксплуатируемых и управляемых как единое целое; центр обслуживает запланированный контингент населения и обеспечивает автостоянку для посетителей».

Институт городского планирования Великобритании торговый центр определяет как группу коммерческих заведений, спланированных, созданных, управляемых как единица, соотносящаяся расположением, размером, типом магазинов с обслуживаемым районом.

История развития торговых центров уходит в далекое прошлое. Издавна торговля сосредотачивалась в многолюдных местах. Античные агоры и форумы, средневековые торговые площади, восточные базары и русские торговые ряды, европейские пассажи XIX века — все это, по существу, прототипы торговых центров.

В современном понимании торговые центры возникли в США в 30-х годах XX в. К настоящему времени в зарубежных странах накоплен большой опыт проектирования и строительства торговых центров. Они различаются величиной, месторасположением, составом входящих в них предприятий.

По величине с учетом мощности торгового центра и состава входящих в него предприятий и учреждений различают следующие торговые центры:

малые — характерны в основном для торговых центров, обслуживающих микрорайоны на 6—30 тыс. человек и объединяющих несколько небольших предприятий и учреждений. Их площадь незначительна (0,1—0,3 га), насыщенность элементами оборудования и благоустройства невелика;

средние — соразмерны торговым центрам, обслуживающим жилые районы на 30—100 тыс. человек и объединяющим большой состав предприятий и учреждений культурно-бытового назначения. Их площадь (0,3—0,9 га) соответствует организации попутного обслуживания населения, широкому информированию посетителей о работе общественного комплекса, досуге людей и пр.;

большие — свойственны крупным торговым центрам городского значения, обслуживающим жилые образования более чем на 100 тыс. человек и объединяющим многокомпонентные культурно-бытовые объекты. Их площадь (0,9—3 га и более) отвечает разнообразным формам общения, информации, культурно-бытового обслуживания населения.

По композиционному решению, исходя из многообразия градостроительных ситуаций при формировании, торговые центры подразделяются на:

точечные — характеризуются компактной формой плана. Предприятия и учреждения общественно-торгового комплекса размещаются относительно него фронтально, углом, курдонерно, центрично. Фронтальное расположение предприятий ограничивает одну или две параллельные стороны торгового центра. Угловое размещение предприятий и учреждений фланкирует две смежных стороны торгового центра, остальные свободные стороны ориентируются обычно на транспортные коммуникации. Курдонерное размещение предприятий и учреждений обусловливает обстройку торгового центра с трех сторон и раскрытие четвертой стороны, как правило на транспортную коммуникацию. Центричное размещение предприятий обусловливает застройку торгового центра по периметру, что гарантирует определенную изоляцию его от окружающей городской среды;

линейные — характеризуются большой протяженностью одной из плоскостных координат (100—800 м и более). Предприятия и учреждения общественно-торгового комплекса размещаются в нем по одну, две стороны и смешанно. Одностороннее расположение предприятий и учреждений перед предприятиями фланкирует одну из его протяженных сторон; вторая сторона пешеходного пространства в большинстве случаев граничит с транспортной коммуникацией. В зависимости от композиционного построения комплекса и градостроительных условий подобные торговые центры имеют различную планировочную структуру с прямолинейной и ломаной конфигурацией. Ломаные планировки, в отличие от прямолинейных, позволяют избежать монотонного однообразия вытянутых вдоль одной линии предприятий. Двустороннее расположение предприятий вдоль обусловливает обстройку двух протяженных сторон торгового комплекса. Подобные пространства формируются обычно перпендикулярно, параллельно или под углом к транспортной магистрали; их ширина 12—25 м. Смешанное расположение предприятий включает одно- и двустороннюю застройку пешеходного пространства в комплексе. Это позволяет на отдельных участках концентрировать либо рассредоточивать сетевые торговые центры, которые представляют собой сочетание точечных и линейных.

По величине территории и значимости торгового центра выделяют несколько ступеней торговых центров. В США — это: местные (микрорайонные), районные и региональные торговые центры.

Местные торговые центры обслуживают зону пешеходной доступности с населением до 10 тыс. человек и предлагают только товары повседневного пользования. Определяющим фактором для формирования такого центра является не ассортимент и цены товаров, а расстояние до дома.

Региональный центр обслуживает территорию с населением не менее 100 тыс. человек и включает большое число конкурирующих между собой магазинов, продающих разнообразные товары повседневного пользования, а также ряд специализированных магазинов по продаже товаров длительного пользования. Для того чтобы сравнительно редко сделать покупку в этом центре, потребители приезжают из удаленных районов. Особенно привлекательным местом покупки товаров длительного пользования были широко представленные в региональном центре универмаги. Региональный торговый центр совпадает с центром коммерческой и промышленной активности региона, являясь, таким образом, фокусом транспортного обслуживания.

Промежуточное положение между местным и региональным торговыми центрами занимает районный торговый центр, обслуживающий территорию с численностью населения около 40 тыс. человек. Районные центры обеспечивают жителей бо2льшим ассортиментом товаров повседневного потребления, нежели местные торговые центры, и меньшим ассортиментом товаров длительного пользования, чем региональные торговые центры.

В Швеции различают следующие уровни торговых центров: микрорайонные центры, торговые центры жилого района, городского района, межрайонные центры (см. таблицу).

Классификация торговых центров в Швеции

Позднее емкость обслуживаемых сегментов в Швеции была увеличена. Так, для центров типа В — до 70 тыс. человек, центров типа С — до 12—15 тыс. человек.

В Великобритании различают: суперрегиональные, региональные и торговые центры округа (общины). Так, суперрегиональные и региональные торговые центры обслуживают региональные рынки, различающиеся размером в зависимости от типа сети транспортных коммуникаций, обслуживающих центр, расположения конкурирующих центров и спланированных бизнесрайонов, желания потребителей покрывать определенные дистанции для того, чтобы сделать покупки, и состава жителей. Институт городского планирования идентифицирует два типа региональных торговых центров: суперцентр включает как минимум три или четыре основных магазина; торговый центр строится вокруг 1—2-х магазинов. Типичный размер каждого центра варьируется от 400 000 до 600 000 кв. футов общей арендуемой площади для регионального центра и от 750 000 до 1000 000 кв. футов общей арендуемой площади для суперрегиональных центров. Региональные и суперрегиональные центры обеспечивают потребителям обширный ассортимент как удобств, покупок и качественных товаров, так и многочисленные персональные и профессиональные услуги и условия отдыха. Этот обширный ассортимент достигнут путем сбалансированного соседства 50–150 частных магазинов.

Указанные торговые центры, несмотря на различные названия и характеристики, функционируют одинаково. Из-за четкого деления на уровни (ступени) такая система функционирования торговых центров получила название ступенчатой. Ввиду большого распространения в Великобритании эту систему еще называют «классической английской системой». Характерная особенность ступенчатой системы состоит в том, что каждый центр вышестоящего уровня перекрывает функции, выполняемые нижестоящими торговыми центрами. Так, районный торговый центр служит местным центром для населения в пределах пешеходной доступности и одновременно районным для больших территорий. Равным образом, региональный торговый центр выполняет функции местного центра для жителей деловой части города, функции районного центра для населения более обширной зоны и четко выраженные функции регионального торгового центра.

Ступенчатая система функционирования торговых центров характерна для многих стран. Она была принята в США, Великобритании, ряде других европейских стран. В отечественной практике функционирования торговых центров также действовала ступенчатая система, в основу которой было положено размещение магазинов по ступеням жилой застройки (микрорайон, район, город) и соответственно по ступеням спроса (повседневный, периодический, эпизодический). Первая ступень — магазины небольших размеров по продаже товаров повседневного спроса, которые размещаются в микрорайонах. Вторая ступень — более крупные магазины с универсальным ассортиментом товаров, которые размещаются в районах. Третья ступень — специализированные и универсальные относительно крупные магазины, расположенные в центральных местах города, обеспечивающие достаточно широкий выбор товаров всех товарных групп.

Развитие торговых центров в разных странах имеет свои особенности. Так, наибольшее развитие в США в первый период возникновения торговых центров получили крупные региональные загородные торговые центры. В странах Европы загородные региональные торговые центры имели значительно меньшее распространение, чем в Америке, однако широкое развитие получило строительство торговых центров в новых жилых массивах крупных городов, общегородских и местных центров — в новых городах, а также создание торговых комплексов в центральных районах сложившихся городов.

Межрайонный центр типа А в Швеции соответствует американскому межрайонному торговому центру. Однако центры типа А в Швеции едва ли могут достичь таких размеров и играть ту же роль, какие им свойственны в США, поскольку в Швеции не существует крупных концентраций населения, которые служат предпосылкой для создания торговых центров подобного типа. Кроме того, размер таких территорий для отдельных стран различен.

Однако ступенчатая система функционирования торговых центров имеет ряд недостатков. Существенным недостатком этой системы в России, жестко регламентирующей зону действия магазинов первой ступени (повседневного) обслуживания планировочными границами микрорайонов, является измельченность магазинов. Обязательный при ступенчатой системе принцип расположения магазина в границах микрорайона (в идеальной схеме — в его центре) только на первый взгляд кажется удобным, а фактически ведет к нерациональной затрате времени на специальное посещение магазина, да еще не располагающего достаточно широким ассортиментом товаров.

Учитывая недостатки ступенчатой системы в России, ее заменила функциональная система. Функциональная система предусматривает равномерное размещение магазинов на территории города и разделение городской территории на районы жилой застройки с радиусом действия магазина в пределах пешеходной доступности (примерно 500 м, время до магазина составляет 5—10 минут). Она строится на взаимодействии двух групп предприятий: местного значения («стандартного» обслуживания) и городского («избирательного» обслуживания) — в соответствии с функциями, которые они выполняют в процессе обслуживания населения. Формирование ассортимента обусловливается частотой покупок отдельных товаров. Магазины, расположенные в районах жилой застройки, призваны полностью обеспечивать ежедневные потребности населения, предоставляя необходимый набор товаров повседневного спроса. Разнообразные потребности населения в товарах, а также услугах предоставляют магазины общегородской сети.

Опыт проектирования и строительства торговых центров в ряде зарубежных стран также свидетельствует о новых тенденциях их развития. Пересматривается отношение к понятию микрорайонных центров обслуживания в таких странах, как Англия и Швеция, где классическая ступенчатая система занимала ведущее место в практике градостроительства; предпочтение сегодня здесь отдается крупным, связанным с остановками транспорта торгово-общественным центрам. Это повлияло на размещение торговых центров в застройке, которые стали выноситься к транспортным магистралям и даже за черту города. В Германии давно исключили из практики проектирования разделение обслуживания на микрорайонное и районное: крупные магазины «кауфхалле» там стали основным элементом торгового обслуживания. В Чехии укрупненные торговые центры приближены к остановкам общественного транспорта. Во многих странах торговые центры формируются на автомагистралях, развилках дорог, в том числе за городом. Большое влияние на процесс развития торговых центров оказывает высокий уровень обеспеченности личным автотранспортом, оснащенность города скоростными магистралями и развязками, развитие городского общественного и личного транспорта.

Таким образом, опыт функционирования торговых центров, зарубежная практика свидетельствуют о необходимости существенного совершенствования, разработки новой концепции размещения торговых центров, в которой реализуются принципы движения товаров к потребителю. Теория приближения мелких магазинов к месту жительства себе не оправдала. Размещение предприятий современной торговой сети определяется не местом, где покупатель живет, а тем, куда ему проще поехать за покупками, где ему удобнее приобрести товар. Потребитель, особенно с ростом благосостояния, предпочитает проделать дальний путь до крупного магазина, где он может получить широкий ассортимент товаров (как промышленных, так и продовольственных), чем пользоваться услугами хотя и приближенного к жилью, но мелкого магазина, где создать широкий ассортимент товаров невозможно.

В настоящее время правительство г. Москвы обсуждает генеральную схему размещения крупных торговых объектов в Москве до 2020 г., в которой предложены направления размещения крупных торговых объектов. Необходимость разработки программы построения и размещения торговых центров актуальна и для других крупных городов. Такие программы позволят решить не только социально-экономические, градостроительные проблемы, но и помогут предпринимателям найти свое место на рынке, определить тип, специализацию магазина и грамотно сформировать ассортимент.