И.С. Зуйков,
к.э.н., эксперт «БГ»
Нормы, регулирующие создание и деятельность товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ), а также правовое положение членов ТСЖ, содержатся в Разделе VI Жилищного кодекса России (далее – ЖК РФ).
С вступлением в силу с 1 сентября 2014 г. Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», ТСЖ является не самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а видом юридического лица в организационно-правовой форме, именуемой товариществом собственников недвижимости (п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ).
Перерегистрации ТСЖ не требуется, но необходимо осуществить переименование ТСЖ в товарищество собственников недвижимости (ТСН) и внести изменения в устав ТСЖ для приведения его в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) при первом изменении устава, хотя конкретных сроков внесения изменений в устав ТСЖ Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ не устанавливает. Таким образом, с 1 сентября 2014 г. деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом регулируется нормами ЖК РФ, а его гражданско-правовой статус определяется в соответствии с гл. 4 ГК РФ.
Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируется нормами, содержащимися в Разделе VII ЖК РФ, которые в том числе должны соблюдаться и товариществами собственников жилья.
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме (далее – МКД) включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в МКД;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Согласно ч. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иные сроки не установлены решением общего собрания членов ТСЖ (ч. 1, 2 ст. 155 ЖК РФ).
Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).
Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в МКД вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).
ТСЖ получает плату за коммунальные услуги, осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми ТСЖ заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с Требованиями к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253 (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ).
В силу ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, предусмотренном пп. 86–97 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг № 354). Здесь хотелось бы отметить, что данная норма ЖК РФ вступает в противоречие с ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой собственники помещений в МКД обязаны обеспечить свои помещения приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета (далее – индивидуальные приборы учета, или ИПУ) в эксплуатацию.
На практике, как правило, перерасчету могут подлежать платежи за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение. При этом если бы квартира была оснащена ИПУ, необходимость в перерасчете отпала бы сама собой. Видимо, поэтому ТСЖ, имеющие в своем составе практикующих юристов, отказывают потребителям, не установившим приборы учета, в перерасчете, ссылаясь на вышеназванную коллизию норм. Потребители обращаются в органы прокуратуры, а те, учитывая неоднозначность ситуации, рекомендуют обращаться в суд.
На этом спор, как правило, и заканчивается.
В этой связи необходимо обратить внимание еще на одну важную проблему, возникающую из-за отсутствия в квартирах ИПУ. В п. 56 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 сказано, что плата за коммунальные услуги в помещении, не оборудованном ИПУ, должна определяться исходя из числа постоянно и временно проживающих в квартире потребителей. В целях расчета платы потребитель считается временно проживающим в нем, если он фактически проживает в жилом помещении более пяти дней подряд. Согласно п. 57 названных Правил плата за коммунальную услугу, предоставленную временно проживающим в помещении потребителям, рассчитывается исполнителем (ТСЖ) пропорционально количеству прожитых такими потребителями в помещении дней и уплачивается постоянно проживающими в нем потребителями.
Согласно подп. «з» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 потребитель обязан информировать исполнителя (ТСЖ) об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее пяти рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета.
С 1 июня 2013 г. в подп. «е (1)» п. 32 указанных Правил за исполнителем (ТСЖ) закреплено право устанавливать количество граждан, проживающих (в том числе временно) в жилом помещении, если оно не оборудовано ИПУ, и оформлять акт об установлении количества таких граждан. Порядок составления указанного акта регламентирован п. 56 (1) того же документа.
Весьма забавляет и одновременно огорчает такая фраза из приведенного выше документа:
«… потребитель обязан информировать исполнителя об увеличении… числа граждан». Отдельные потребители потому и не ставят ИПУ, чтобы потреблять поставляемого ресурса как можно больше, а платить за него как можно меньше. Таким образом, ни судебным, ни другим компетентным в этом вопросе органам нельзя принимать сторону нарушителей ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ, поскольку согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Здесь именно такой случай. Если исполнитель (ТСЖ) законопослушен, то он установил в управляемом МКД общедомовой прибор учета (далее – ОДПУ), и тогда за потребителя, не установившего ИПУ и расходующего ресурса больше, чем вносимая этим потребителем плата, расплачиваются остальные потребители МКД. Известны ТСЖ, которые с помощью своего персонала (дворник, уборщица и др.), а также с помощью жильцов МКД практически каждодневно отслеживают и фиксируют количество фактически проживающих в неоснащенной ИПУ квартире лиц (ведется что-то вроде табеля учета рабочего времени).
По истечении месяца об этом составляется акт, и плата начисляется исходя из количества фактически проживающих лиц. Недовольные этим потребители из квартир без ИПУ обращаются в органы прокуратуры, а работники прокуратуры, учитывая неоднозначность ситуации, так же как и в вышеописанном случае, рекомендуют обращаться в суд. На этом спор тоже, как правило, заканчивается.
Лица, несвоевременно и (или) неполностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Увеличение установленного размера пеней не допускается (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).
Примечание. Практика показывает, что такая мера, как пени, менее действенна, чем, например, обещание на ближайшем заседании правления ТСЖ решить вопрос о блокировке в квартире неплательщика канализации с помощью системы ограничения водоотведения, при этом неплательщикам сообщается, что блокировка и разблокировка канализации будет осуществляться за их счет.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями пп. 28–38 (5) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).
Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).
В силу ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ (см. постановления Правительства РФ от 27.08.2012 № 857, от 13.06.2006 № 373, от 23.05.2006 № 306).
На основании ч. 1 ст. 157 ЖК РФ Правительством РФ установлены уже упоминаемые Правила предоставления коммунальных услуг № 354 и Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ).
Например, в Тверской области для оказания коммунальных услуг потребителям города Твери, приняты следующие документы:
- Приказ ГУ РЭК Тверской области от 19.12.2014 № 384-нп «О тарифах на тепловую энергию, отпускаемую теплоснабжающими организациями для потребителей городского округа город Тверь, на 2015 год» (при оказании услуг отопления и горячего водоснабжения);
- Приказ ГУ РЭК Тверской области от 17.12.2014 № 283-нп «О тарифах на питьевую воду и водоотведение общества с ограниченной ответственностью «Тверь Водоканал» для потребителей городского округа город Тверь на 2015–2019 годы»;
- Приказ ГУ РЭК Тверской области от 29.12.2014 № 442-нп «О тарифах на электрическую энергию
для населения и приравненных к нему категорий потребителей по Тверской области на 2015 год»;
- Приказ ГУ РЭК Тверской области от 20.06.2014 № 127-нп «О розничных ценах на природный газ, реализуемый обществом с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Тверь» населению Тверской области».
Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации ТСЖ не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 157 ЖК РФ).
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, предусмотренном пп. 98–113 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).
Ограничение повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, расходы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг рассматриваются в статьях 157.1 –160 ЖК РФ.
Итак, мы рассмотрели общие моменты учета начислений и поступлений платежей за коммунальные услуги, какими правовыми документами это регулируется. Чтобы лучше понимать все это нормативно-правовое многообразие и посмотреть, как оно применяется в ситуациях, приближенных к реальной жизни – читайте продолжение статьи в следующем номере «БГ».
