Опубликовано в журнале "Менеджмент в России и за рубежом" №1 год - 2008
д-р.экон. наук, профессор,
Толстых Ю.О.,
ст. преподаватель
Пензенского государственного университета
архитектуры и строительства
Развитие жилищной сферы относится к числу важнейших направлений социальноэкономических преобразований в России, обеспечивающее необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека. В нашей стране уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям, возложенные на нее задачи выполняются не в полной мере, что обусловливает рост социальной напряженности.
Отрасль жилищно-коммунального хозяйства Пензенской области ведет свое начало с 1919 г., когда на основании постановления 7-го Всероссийского съезда Советов был организован Пензенский губернский коммунальный отдел. Он занимался восстановлением и развитием коммунального хозяйства в губернии. Многое изменилось с тех пор. Из набора слабых разрозненных организаций отрасль превратилась в мощный многоотраслевой производственно-технический комплекс, где трудится более 15 тыс. человек. В настоящее время обслуживанием жилищного фонда (296 225 жилых домов общей площадью 30 920,4 тыс. м) и предоставлением коммунальных услуг занимаются 642 предприятия. В рамках реформирования ЖКХ идет процесс разгосударствления отрасли: доля предприятий смешанной и частной форм собственности неуклонно растет.Однако темпы решения жилищно-коммунальных проблем недостаточны [1].
Более 50 тыс. семей в Пензе предоставляются субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг. Требуются реконструкция и модернизация лифтового парка жилищного фонда. Отрицательно сказывается на стабильности и эффективности теплоснабжения и горячего водоснабжения потребителей ветхое состояние сетей в связи с агрессивностью теплоносителя и влиянием внешней среды (сети водоснабжения имеют средний износ 54%, канализации – 45%). Нередко из-за аварийных ситуаций потребители отключаются от водоснабжения [2].
Рис. 1. Оборудование всего жилищного фонда в Пензенской области
Рис. 2. Оборудование всего жилищного фонда в г. Пензе
Одна из основных причин такого состояния – приемка от различных ведомств инженерных коммуникаций, имеющих от 60 до 100% износа и нуждающихся в замене. Планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2 – 3 раза выше.
В жилищной сфере не удается в полной мере воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться полноценных договорных отношений. Не удается в полной мере обеспечить контроль качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Недофинансирование коммунальной сферы обуславливает и отсутствие экономического интереса в создании товариществ собственников жилья, что в еще большей степени снижает перспективы развития конкуренции. Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли.
Существующую российскую систему ЖКХ вот уже больше 10 лет пытаются демонополизировать. Согласно Жилищному кодексу РФ все собственники, то есть владельцы приватизированных квартир, должны выбрать одну из трех форм управления многоквартирным домом: управляющую компанию, непосредственное управление многоквартирным домом, ТСЖ (товарищество собственников жилья). Последние несколько месяцев велась активная агитация людей в этом направлении. Она дала результаты. Большинство жителей города уже определились с формой управления многоквартирным домом (сейчас среди активной части жильцов и собственников квартир Пензенской области идет дискуссия о том, как лучше всего коллективно управлять домовладением). Среди опрошенных россиян 45% не готовы управлять коммунальным хозяйством; в Пензе 64%, по данным анкетного опроса, уже определились со способом управления – выбрали управляющую компанию. Как бы после 1 января 2008 г. не выяснилось,что большинство жилых домов остались в руках бывших ЖЭКов, которые юридически стали частными управляющими компаниями!
В условиях, когда с расчетного счета дома или группы домов «коммунальные деньги» будут сниматься безакцептно, без предварительного уведомления, большинство добросовестных жильцов будут поставлены в условия, в рамках которых они будут вынуждены платить и за неплательщиков. Это вполне может привести к конфликтам среди жильцов и к попыткам выселить из своего дома тех, кто не способен оплачивать услуги ЖКХ полностью. Через некоторое время гражданин, приватизировавший жилье, вдруг обнаружит, что его собственность носит довольно странный характер. Формально квартира его, но при определенных условиях решать – жить ему в его квартире или нет – будет управляющая компания, поскольку по ее иску суд может вынести решение о принудительном переселении неплательщика в другое, менее просторное и комфортабельное жилье. Неожиданно для себя собственники жилья превратятся в условных собственников.
Таким образом, право выбора предоставлено, но знают о нем лишь единицы. Тогда что же будет с теми, кто не примет никакого решения? Ответ очевиден: государство возьмет на себя монопольное право принимать решения. Все дома, владельцы которых не сделали свой выбор, автоматически перейдут в управление преобразованным ЖЭКам. Разумеется, нет ничего ужасного, если победителем станет муниципальное предприятие, которое хорошо и добросовестно работает, которым жильцы довольны. Но много ли таких управляющих компаний?
Проблема выбора, при отсутствии реестра управляющих компаний, не единственная. Существуют также и вопросы оценки деятельности данных компаний, вопросы определения предельных тарифов на оплату жилищно-коммунальных услуг, проблема монетизации льгот. Тема тарифов на услуги ЖКХ в свете нового Жилищного кодекса одна из самых животрепещущих. Пензяки могут готовиться к очередному повышению тарифов на коммунальные услуги.
Рис. 3. Средние цены (тарифы) на отдельные виды ЖКУ населению в Пензенской области
Острой проблемой, требующей отдельного финансирования, является низкая надежность коммунального обслуживания (она ухудшилась в 56 раз за последние 15 лет и достигла 2,22,5 аварий и повреждений на 1 км сети в год). Для снижения аварийности необходима замена как минимум 4–5% сетей ежегодно (при нынешних 0,81,2%). Затраты на реабилитацию (обновление) основных фондов должны составлять 2230% всех инвестиционных затрат в коммунальном секторе.
На 3050% ниже рационального уровня ресурсная эффективность производства коммунальных услуг. Мы тратим на куб воды электроэнергии примерно в 1,52 раза больше, чем любая европейская страна. Численность персонала выше рациональной в 2,5–3 раза. Для снижения нерациональных ресурсных затрат, позволяющих сократить себестоимость коммунальных услуг, также требуется затратить на модернизацию оборудования и сооружений от 1,5 до 2 тыс. рублей на человека в год. Суммарные инвестиционные затраты на развитие коммунального сектора определяются теми требованиями к условиям жизни, которые население будет считать минимально допустимыми в ближайшей перспективе. Достижение приемлемых по сегодняшним меркам стандартов обслуживания должно обойтись в 1,52 тыс. рублей на человека в год.
Формирование правовых и экономических условий развития ЖКХ базируется на особенностях развития монополизированного рынка услуг. Необходимо понимать, что на таком рынке прямая договоренность покупателя с продавцом ЖКХ никогда не будет эффективной, всегда присутствует третья сторона – власть. Финансовое оздоровление (ликвидация убыточности, накопленной задолженности) – необходимое условие привлечения частного бизнеса и внебюджетных инвестиций в ЖКХ. Важнейшим направлением финансового оздоровления ЖКХ является оптимизация тарифной политики. Должен быть обеспечен баланс между реальной платежеспособностью населения и финансовыми запросами коммунального предприятия. Приход частного бизнеса в ЖКХ позволяет повысить эффективность, поскольку предприниматели беспокоятся о снижении эксплуатационных затрат коммунальных предприятий как об источнике своего дохода. Городские органы власти все в меньшей степени выступают как собственники и все активнее – как регулирующие структуры. При этом они должны использовать механизм регулирования отношений с частным бизнесом через муниципальный заказ. Частный монополист гораздо страшнее муниципального, если ликвидация или ослабление административных методов регулирования не компенсируется формированием соответствующих рыночных методов. В этой связи представляется необходимым расширить трактовку муниципального заказа, придав ему статус публичной оферты города для всех потенциальных исполнителей услуг, независимо от того, что часть их (за исключением льгот и субсидий) будет оплачиваться самими потребителями.
В настоящее время инвестиционная составляющая любого коммунального тарифа в среднем по стране составляет 4%, это средние затраты на развитие в доходах коммунальных предприятий. В структуре затрат на развитие самую малую долю (1216%) составляет строительство, а более всего – модернизация. Ее недофинансирование является самым популярным решением при недофинансировании коммунальных предприятий. Инвестиционная составляющая должна составлять не менее 2230% тарифа, что довольно проблематично выполнить за счет простого увеличения тарифа. Ведь платежеспособность потребителя ограничена! Одно из направлений совершенствования тарифной политики в ЖКХ – не снижение затрат, а увеличение инвестиционной составляющей в коммунальном тарифе до 2230%. Только тогда мы будем уверены в надежной работе нашего коммунального хозяйства.
В ходе реформ кардинальным образом изменилась и структура жилищного фонда в Пензенской области по формам собственности. Сформирован слой собственников жилья – социальная база жилищной реформы. В процессе приватизации выросла доля частного жилого фонда, которая в настоящее время составляет 70,7%. В 2005 году область перешла на стопроцентную оплату населением жилищных и коммунальных услуг с одновременным внедрением механизма предоставления субсидий на возмещение затрат по этим расходам, что позволило поддержать малоимущие слои населения и одновременно повысить собираемость платежей с потребителей услуг. Департамент ЖКХ и Правительство Пензенской области уделяют постоянное внимание происходящим процессам реформирования жилищно-коммунального комплекса области. Область активно участвует в реализации федеральной целевой программы «Жилище на 20022010 годы», на основании которой разработана региональная программа «Модернизация объектов инженерной инфраструктуры». По итогам заседания комиссии при Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Пензенская область вошла в число участников программы и для ее реализации области будет выделено в 2007 г. 100 млн. рублей.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства в области должна обеспечить проведение не только технологической, но и управленческой модернизации с привлечением частного бизнеса и частных инвестиций (сегодня в городе образовалось 29 управляющих компаний, из них 26 созданы на базе МУПов, 3 – частных), с передачей собственникам функций принятия решений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
ЛИТЕРАТУРА
- Город Пенза в 19922006 гг. Ежегодный статистический сборник. Официальное издание. – Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пензенской области.
- Пензенская область в 2006 году. Ежегодный статистический сборник. Официальное издание. – Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пензенской области.
- ФСГС «Основные показатели инвестиционной и стростатистики по Пензенской области.
