Главная    Интернет-библиотека    Менеджмент    Государственный менеджмент    Модель муниципальной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости

Модель муниципальной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости

Модель муниципальной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости

Опубликовано в журнале "Менеджмент в России и за рубежом" №5 год - 2005

Иванов В.В.


д.э.н.,
профессор,

Хан О.К.,
к.э.н.

Эффективное применение муниципальной системы управления территорией и комплексами объектов недвижимости актуально в условиях проводимых в России укрепления вертикали власти на государственном и муниципальном уровне, развития экономической, социальной, финансовой инициативы на территориях муниципальных образований (МО). Муниципальным органам власти перераспределяются полномочия и ответственность в самостоятельном управлении социально-экономическими процессами и отношениями на территории МО. В значительной степени на них перекладываются обязанности по обеспечению на МО качественной деятельности экономики и социальной сферы, эффективному использованию объектов и комплексов недвижимости, обеспечению для жителей муниципалитета утвержденных государством экономических, социальных, экологических стандартов.

Система муниципального управления является совокупностью специфического набора определённых законодательством механизмов и инструментов, применяемых для обеспечения развития МО как территориального комплекса и связанных с ним объектов управления, с учётом приоритета социальных целей и задач - повышения жизненного уровня и условий проживания населения; успешного развития предприятий и организаций всех форм собственности на территории МО. Построение и эффективное использование муниципальной системы управления в России важно для власти и для бизнеса, населения, некоммерческих организаций.

В предыдущей статье [5], посвящённой проблеме формирования и использования государственной системы управления территорией, построение и применение эффективной системы управления должно осуществляться в чёткой привязке к целям, задачам, принципам её функционирования. Аналогично при разработке муниципальной системы управления территориальным комплексом недвижимости были определены необходимые цели, задачи и принципы (Рис. 1), на основе которых она должна формироваться и функционировать.

Основной целью применения муниципальной системы управления территорией является создание, сохранение, улучшение и оптимальное использование благоприятных условий для удовлетворения общественных интересов и социально-экономического развития всех форм собственности на управляемой территории – МО. Субъекты муниципального управления должны определять подцели, задачи и принципы (Рис. 1) формируемой муниципальной системы управления территорией. Процесс определения субъектами управления подцелей муниципальной системы управления, как показано на Рис. 1, должен взаимно учитывать интересы населения территории, государственных органов власти, предпринимательства, осуществляющего финансово-хозяйственную деятельность на территории МО. Необходимость этого обусловлена полномочиями, правами и функциями муниципальных органов власти (Рис. 3), которые закреплены Конституцией РФ, законами «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и «О финансовых основах местного самоуправления в РФ», Гражданским, Налоговым и Бюджетным кодексами РФ, другими федеральными законами, а также соответствующими законодательными актами субъектов РФ [1, 2].

Делегирование властных полномочий, прав и функций подразумевает достижение муниципальными органами власти государственных, коммерческих, операционных и социальных целей на управляемой территории, объективно ориентированных на удовлетворение общественных интересов и комплексное социально-экономическое развитие МО.

Очевидно, что достижение поставленных целей должно обеспечиваться на основе решения задач управления, которые формулируются и уточняются на при анализе степени социально-экономического развития территории и индивидуальных особенностей муниципального образования. При этом множество сформулированных задач можно сгруппировать по основным направлениям и сферам управления (Рис. 1) [1, 3, 7]:




  • Постановка и применение в управлении механизмов текущего и стратегического планирования и прогнозирования социально-экономического развития территории МО.
  • Управление муниципальными финансами и собственностью на основе инструментов финансового менеджмента, контроллинга, инвестиционного менеджмента, проектного финансирования.
  • Реализация промышленной и отраслевой политики взаимодействиями с хозяйствующими субъектами на территории МО (в том числе используя в системе управления инструментов налогового, тарифного, ценового регулирования, стимулирующего качество оказываемых населению муниципальных услуг и развитие потребительского рынка).
  • Осуществление инвестиционной политики, направленной на оптимизацию привлечения, распределения и использования инвестиционных ресурсов МО. Включает разработку и использование в системе управления программ и проектов развития комплексов и объектов недвижимости, местной инфраструктуры, образования единого экономического, социального, культурного пространства на управляемой территории.
  • Управление информационными потоками и формирование единого информационного пространства.
  • Управление связями муниципальных образований с внешней средой – населением, бизнесом, государственными структурами и органами власти.
  • Контроль эффективности управленческих процессов на основе мониторинга и анализа показателей деятельности каждого субъекта и объекта муниципальной системы управления.
  • Оптимизация финансовых, временных, трудовых и прочих затрат внутренних бизнес-процессов управления недвижимостью.
  • Управление результатом на основе реинжиниринга и оптимизации бизнес-процессов муниципальной системы управления.

Принципы формирования и функционирования муниципальной системы управления для достижения описанных выше экономических, социальных и операционных целей:

  • Комплексность недвижимых активов территории. Объектом управления является вся совокупность недвижимых активов муниципалитета, включающая всю землю и объекты, находящиеся в собственности или пользовании данной территории, каких-либо органов или предприятий МО.
  • Наделение субъектов управления недвижимыми активами в объёме, необходимом для реализации закреплённых за ними экономических и социальных функций. Муниципальные органы власти и муниципальные унитарные предприятия должны сохранять право собственности на землю и объекты недвижимости в тех размерах, которые необходимы для нормальной работы, обеспечения продукцией и услугами, иных задач, когда это продиктовано общественными интересами (социально значимые функции). Объекты и комплексы объектов недвижимости должны оставаться в ведении субъекта управления или в пользовании, пока это обосновано функционалом.
  • Полный пообъектный учёт и инвентаризация недвижимых активов территориального комплекса. В обязанности каждого субъекта управления должно входить проведение полной и текущей инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в их ведении и распоряжении. Результатом инвентаризации должен быть постоянный учёт активов. Данный принцип также подразумевает установление местными органами правил пообъектного учета и отчётности, раскрывающего в необходимой степени доходы и расходы, связанные с сохранением права собственности каждого из объектов территориального комплекса.
  • Максимизация экономической и социальной стоимости недвижимых активов. Обязанностью каждого субъекта управления должно быть максимальное повышение стоимости объектов недвижимости территориального комплекса, находящихся в их ведении или пользовании. Это - обоснование необходимости дальнейшего сохранения права собственности на объект недвижимости. При этом в показателе «стоимость» учитывается не только балансовая стоимость или бюджетный потенциал, но все прямые и косвенные затраты и выгоды, связанные с сохранением недвижимых активов территории, их полезности при реализации возложенных собственников функций.
  • Обоснованность управленческих решений в вопросах права собственности, приобретения, распоряжения объектами недвижимости или внесении в них изменений. В соответствии с данным принципом каждый субъект управления должен принимать обоснованные управленческие решения на основе обязательного анализа и пообъектного учёта недвижимых активов, применения инструментов финансового менеджмента, прогнозирования и стратегического планирования дальнейшего использования объектов недвижимости, их развитию и формам распоряжения ими, сохранению прав собственности на неполно используемые объекты. Владение и распоряжение объектом не обосновано, если текущая стоимость собственности, включающая все затраты и выгоды амортизации, будущие затраты на благоустройство и ремонт, косвенные выгоды от прав распоряжения ниже текущей стоимости рыночного использования или если можно приобрести аналогичный объект на вторичном рынке по меньшей цене.
  • Оптимизация взаимодействия и обратной связи с государственным и частным сектором. Вследствие многофункциональности и структурной сложности, муниципальная система должна формироваться и функционировать во взаимосвязи с федеральными и региональными органами власти, предприятиями и организациями, частными структурами, бизнесом и населением. Это взаимодействие позволит эффективно реализовать единую социальную и экономическую политику в развитии МО, обеспечит защиту прав владения и пользования недвижимыми активами, охрану природных ресурсов, развитие необходимой инфраструктуры и градостроительства.

Предлагаемая авторами модель муниципальной системы управления ориентирована на достижение поставленных целей и задач; в её основе управленческие воздействия на использование объектов недвижимости территории (объектов управления) муниципальными и государственными органами власти, организациями и предприятиями (субъектами управления), а также отраслевыми комплексами всех форм собственности. При этом особенности управления объектами, отличными от муниципальной формы собственности, заключаются лишь в использовании набора инструментов, вытекающих из функций, прав и полномочий муниципальных властей.

Основной блок разработанной модели муниципальной системы управления состоит из подсистем первого, второго и третьего уровня. Первый уровень включает подсистемы и инструменты, направленные на решение общих стратегических задач социально-экономического развития всей совокупности территориальных и отраслевых комплексов МО. В него включены подсистемы прогнозирования, планирования и стратегического развития муниципального образования, генерации проектов и привлечения инвестиций, управления финансовыми и бюджетными потоками, управления информационными потоками, управления промышленно-экономической политикой муниципального образования. Подсистема второго уровня – управления внутренними бизнес-процессами - ориентирована на оптимизацию внутренних процессов управления отдельными комплексами и объектами недвижимости МО. Подсистемы третьего уровня – контроля эффективности принятия управленческих решений и управления результатами – обеспечивают оценку эффективности функционирования как всей системы в целом, так и отдельных её элементов для последующей адаптации в управлении изменениями внутренней и внешней среды.
Рассмотрим подробнее цели и назначение каждой из подсистемы в общем взаимосвязанном процессе функционирования всей модели муниципальной системы управления:

  • Подсистема прогнозирования, планирования и стратегического развития муниципального образования формирует технологии управления территорией МО в условиях нестабильности и неопределенности внешней и внутренней среды, применяя стратегический анализ, прогнозирование, планирование, методы социально-экономического мониторинга. В ней осуществляется ранжирование и структуризация поставленных перед муниципальными властями целей и задач, определяются приоритетные для развития территории направления, «точки развития», а также возможные угрозы и проблемы, препятствующие решению поставленных перспективных задач. На основе анализа сценариев в подсистеме определяются долгосрочные и краткосрочные цели социально-экономического развития территории, задачи для каждого из субъектов системы управления. Результатом функционирования подсистемы является перечень целевых сбалансированных и оценочных показателей, достижение которых обеспечит реализацию выбранных стратегий и поставленных задач на соответствующий период, определение необходимого объёма недвижимых активов территории, их структура и нужное целевое направление.
  • Подсистема генерации проектов и привлечения инвестиций. Целью этой подсистемы в разработанной модели является разработка программ и проектов развития МО, приоритетных с точки зрения сформированных в предыдущей подсистеме стратегий, а также инвестиционное обеспечение для их реализации. Если в портфеле стратегий муниципальных органов власти преобладают стратегии социальные, то приоритет в разработке проектов будет отдаваться таким программам, как строительство и ипотека жилья, в том числе для малообеспеченных слоев населения, увеличение числа объектов, переданных учреждениям образования, здравоохранения. В случае же приоритета рыночных целей и задач в стратегическом развитии подсистема должна быть ориентирована на разработку проектов, направленных на повышение стоимости недвижимых активов территории, поступлений в местный бюджет, укрепление экономического потенциала территории.
  • Подсистема управления финансовыми и бюджетными потоками решает задачи управления муниципальными финансовыми потоками и финансовыми отношениями, возникающими при движении финансовых ресурсов между органами местного самоуправления, государственными органами власти и другими хозяйствующими субъектами. В подсистеме формируются и используются финансовые механизмы, основанные на методах финансового менеджмента, логистики, планирования и прогнозирования, а также инструментов нормативно-правового, информационного и организационного обеспечения.

Оптимизацию управленческих воздействий в данной подсистеме в предложенной модели целесообразно осуществлять целевым финансированием через систему казначейства, контролем планирования, распределения и использования финансовых средств местных бюджетов центрами финансовой ответственности (ЦФО), финансового учёта (ЦФУ) [1]. Такое закрепление отдельных объектов и территориальных комплексов недвижимости за соответствующими центрами доходов и затрат, введение пообъектного финансового и управленческого учёта обеспечит реализацию поставленных целей и задач с минимальными финансовыми затратами для местного бюджета.

При этом в качестве центров доходов и расходов в разработанной системе должны рассматриваться не только муниципальные органы власти, предприятия и организации с муниципальным участием, но и хозяйствующие субъекты всех форм собственности, использующие недвижимые активы МО. Так, например, предприятия и организации с участием государства или частной формы собственности в данной подсистеме будут рассматриваться по отношению к муниципальным органам власти как центр доходов в случае аренды муниципального имущества, отчислений и налогов в местный бюджет; как центр расходов – в случае предоставления местных льгот по налогам, предоставления муниципальных гарантий, выделения средств из муниципального бюджета на возвратной основе.

  • Подсистема управления информационными потоками и взаимодействием с внешней средой должна быстро снабдить остальные подсистемы необходимыми данными и сведениями в объёме, достаточном для принятия обоснованных управленческих решений на всех уровнях управления. В этой подсистеме обеспечивается поддержка связей внутри муниципальных органов власти и внешних связей с государственными органами власти, предприятиями и организациями всех форм собственности, населением и общественными организациями.

В настоящее время в муниципальных системах управления широко применяются современные автоматизированные информационные инструменты - комплексы и информационные продукты управления внутренними коммуникациями, «электронного муниципалитета», способствующие структуризации, ускорению прямой и обратной связи с населением, государственными органами власти федерального и регионального уровня, применения электронной торговли для закупки товаров и услуг для муниципальных нужд.

Для данной подсистемы актуально применение информационных технологий при оптимизации взаимодействия с субъектами хозяйствования автоматизацией сбора управленческой, бухгалтерской, налоговой отчётности, прочих данных о финансово-хозяйственной деятельности; совместно с территориальными бюро инвентаризации (БТИ) во многих муниципалитетах проводится активная работа по созданию и внедрению автоматизированных геоинформационных систем управления недвижимостью. Успешная реализация данных инициатив позволяет на основе единых стандартов в режиме реального времени получать техническую, эксплуатационную, финансово-экономическую информацию в той форме, которая необходима для принятия управленческих решений.

  • Подсистема управления промышленно-экономической политикой МО. Цель данной подсистемы - применение комплекса административных и экономических инструментов регулирования экономики МО, отдельных сфер и отраслей экономики, чтобы обеспечить устойчивое социально-экономического развитие территорий:
  • тарифное и ценовое регулирование: контроль ценообразования на муниципальные услуги – аренду муниципальных помещений, объектов недвижимости, земельных участков;
  • налоговое и финансовое регулирование: льготы и преференции использования объектов недвижимости предприятиями социальной сферы, компенсация процентных ставок по ипотечным кредитам, субсидии малообеспеченным слоям населения по оплате услуг ЖКХ.
  • регулирование земельных отношений и недропользования: определение условий и порядка предоставления хозяйствующим субъектам земельных участков, формирование перечня требований к претендентам на разработку и использование земельных участков, упрощение доступа предпринимателей к объектам недвижимости территории.
  • Подсистема управления внутренними бизнес-процессами.

Целью данной подсистемы является реализация на уровне каждого объекта недвижимости (или комплекса объектов) конкретных стратегических задач комплексного социально-экономического развития всего МО, определенных подсистемами вышестоящего уровня - в первую очередь, подсистемой прогнозирования, планирования и стратегического развития. Функционирование подсистемы ориентировано на применение широкого набора инструментов для достижения целевых показателей состояния, использования, распоряжения, владения  каждого объекта недвижимости. Основные бизнес-процессы и примерный перечень оценочных показателей, характеризующий эффективность их функционирования: оказание услуг по использованию недвижимости (величина и стоимость оказанных услуг по виду недвижимости, величина арендной ставки и объём поступлений от аренды муниципальной недвижимости); техническое обслуживание и эксплуатация (тарифы и затраты на эксплуатацию и обслуживание, своевременность выполнения мероприятий по обслуживанию и эксплуатации, внедрение и использование энергосберегающих технологий); текущий и капитальный ремонт объектов (затраты на ремонт, в том числе на единицу площади, средняя площадь фонда, находящегося в ремонте, сроки проведения по видам); капитальное строительство объектов (сроки ввода социальных, коммерческих, инфраструктурных и прочих объектов, величина затрат на капитальное строительство и сроки их окупаемости); обеспечение безопасности объектов недвижимости (расходы на осуществление  мероприятий по безопасности и поддержание правопорядка, минимизация рисков для населения МО по причине низкого уровня безопасности); управление персоналом (соблюдение муниципальной корпоративной культуры, качество персонала и его развитие, затраты на персонал, его обучение и защиту); материально-техническое снабжение (конкурсный отбор на основе муниципального заказа; логистика и логистический прокьюремент, своевременность и полнота приобретения ТМЦ), информационные технологии (степень автоматизации внутренних и внешних операций, затраты на автоматизацию процессов, доля населения, охваченного информационно-коммуникативными технологиями).

  • Подсистема контроля эффективности принятия управленческих решений на основе оценочных и сбалансированных показателей финансово-хозяйственной деятельности обеспечивает сбор результатов и показателей функционирования всех раннее перечисленных подсистем, проведение их анализа сравнением с запланированными показателями и результатами прошлых периодов. В ней полученные результаты оцениваются по соответствию общему портфелю реализуемых системой управления стратегий, а также по эффективности применения используемых инструментов.

Успешное функционирование данной подсистемы во многом зависит от инструментов подсистемы управления информационными потоками: скоростью передачи фактических и отчетных данных, степени их детализации, структуризации показателей. Так, для анализа и оценки эффективности управленческих решений кроме финансовой, бухгалтерской, налоговой и статистической информации в подсистеме должна использоваться управленческая отчетность. Управленческий учет и отчетность позволяют детализировать натуральные, стоимостные показатели территориальных комплексов, отдельных объектов недвижимости, а также центров доходов и затрат, за которыми они закреплены. Вследствие этого в подсистему ведения пообъектного учета и контроля закладывется сбалансированность оценочных показателей, определяющая ответственности субъектов управления за конечный финансовый, экономический, социальный результат.

  • Подсистема управления результатами на основе реинжиниринга внутренних и внешних процессов системы управления обеспечивает адаптацию как всей системы управления, так и отдельных её подсистем к изменениям внутренней и внешней среды в соответствии с анализом сбалансированных и оценочных показателей территориального комплекса, проведенным в предыдущей подсистеме. Оценивается соответствие результатов социальным, коммерческим и операционным целям, пересматривается перечень целевых показателей и оцениваются дальнейшие направления использования отдельных комплексов и объектов недвижимости в соответствии с изменившимися условиями внутренней и внешней среды. В зависимости от доступных мер по реинжинирингу каждого из процессов управления отдельным комплексом или объектом недвижимости рассматривается возможность изменения набора инструментов или конкретных механизмов управления, изменения направления использования объекта недвижимости, передачи его в государственную или частную систему управления.

В зависимости от полномочий и прав муниципальных органов управления реинжиниринг отдельных процессов, отчуждения объектов недвижимости либо смена формы собственности или собственника в целях более эффективного использования (социального, операционного) должны быть согласованы с соответствующими органами государственной власти. В муниципальной системе управления возможно согласование разработанных мер с представителями бизнеса территории или её населением (при приватизации объектов недвижимости, продаже или отчуждении земельных участков, изменении организационно-правовой формы муниципальных предприятий и организаций, ЖКХ, транспортной, коммуникационной инфраструктуры).


Табл. 1 . Пример реализации стратегии муниципального образования на основе функционирования модели муниципальной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости


Наименование показателя

Мероприятия по реализации стратегии социального обеспечения населения территории не ниже минимальных социальных стандартов

Значение до реализации стратегии

Целевое значение после реализации стратегии

Прирост после реализации, %

  • Снижение затрат населения территории на коммунальное обслуживание объектов жилищной сферы муниципального образования

1.1

Себестоимость коммунальных услуг, оказываемых населению (в год
руб./кв. м)

  • Внедрение энергосберегающих технологий;
  • Минимизация издержек муниципальных предприятий ЖКХ;
  • Установка приборов учёта тепла, воды, электроэнергии

174 руб.

190 руб.

+9,2

1.2

Доля семей, платящих за коммунальные услуги свыше 25% от общего совокупного семейного дохода

  • Рост доходов малообеспеченных слоёв населения;
  • Увеличение адресных субсидий на компенсацию оплаты коммунальных услуг

30%

10%

-66,7%

1.3

Собираемость платежей за коммунальные услуги населению, %

  • Установка приборов учёта тепла, воды, электроэнергии;
  • Внедрение авансовой схемы оплаты за оказываемые услуги

90%

98%

8,9%

  • Увеличение уровня обеспеченности жильём населения муниципального образования

2.1

Себестоимость капитального строительства жилых объектов (руб./м2)

  • Выделение участков под строительство жилья на основе тендера и инвестиционных конкурсов;
  • Использование в строительных проектах для муниципальных нужд подрядчиков и поставщиков, отобранных по конкурсу

18 000

20 000

11,1%

2.2

Годовая площадь завершённых капитальным строительством объектов жилого фонда (м2)

  • Увеличение доли построенного жилого фонда в общей площади объектов, завершенных капитальным строительством;
  • Создание конкурентной среды в строительной отрасли МО

675 000

745 000

10.4%

  • Увеличение объёмов инвестиций в объекты жилищно-коммунального хозяйства и проекты строительства жилья

3.1

Доля инвестиций в основной капитал жилищно-коммунального хозяйства в общем объёме инвестиций, привлечённых в экономику муниципального образования (%)

  • Акционирование муниципальных предприятий ЖКХ и последующая продажа пакетов акций, создание совместных предприятий;
  • Передача в частное управление объектов ЖКХ на инвестиционных условиях

10%

20%

100%

3.2

Ежегодный объём инвестиций в строительную отрасль муниципального образования (млн. руб.)

  • Выдача муниципальных гарантий под проекты строительства жилья

2 500

5 000

100%

  • Балансирование доходов и расходов муниципального бюджета на социальную помощь и поддержку населения муниципального образования

4.1

Доля расходов муниципального бюджета в общем объёме расходов МО на содержание объектов ЖКХ и адресные субсидии населению по оплате коммунальных услуг (%)

  • Перераспределение мандатов по финансированию субсидий населению между местным бюджетом, федеральным и бюджетом субъекта Федерации;
  • Усиление контроля целевого финансирования субсидий

60%

30%

-50%

4.2

Объём средств, выделяемых из внебюджетных фондов на программы развития объектов и инфраструктуры ЖКХ, жилищного строительства недвижимости (млн. руб.)

  • Разработка и реализация целевых программ развития ЖКХ и капитального строительства в муниципальном образовании;
  • Выпуск муниципальных ценных бумаг: ипотечных бумаг, жилищных сертификатов;
  • Размещение жилищных муниципальных лотерей

1 500

2 000

33,3%

Рассмотрим конкретную реализацию стратегии социального обеспечения населения территории на уровне не ниже минимальных социальных стандартов (Табл. 1) в предложенной авторами модели на примере отдельных показателей муниципального хозяйства Москвы. Вопрос социального обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами, транспортной, коммуникационной инфраструктурой, жильём на законодательно определенном уровне только начинает системно прорабатываться государственными структурами совместно с органами местного самоуправления. Однако, несмотря на текущее отсутствие принятого нормативного акта, эта проблема требует немедленного осуществления стратегического подхода в её решении именно на местном уровне, поскольку именно местные органы власти несут большую ответственность по финансированию социальных льгот, адресных субсидий, жилищных программ и проектов в сложившейся системе межбюджетных отношений.

Реализация стратегии развития муниципального образования в предложенной авторами модели продемонстрирована на основе разработки и осуществления соответствующих мероприятий в сфере ЖКХ, строительства, определения соответствующих оценочных показателей и целевых значений, достижение которых в совокупности обуславливает общий результат реализации выбранной стратегии (Табл. 1).

Так, стратегические инициативы в управлении объектами жилищно-коммунальной сферы должно снизить темпы прироста себестоимости на соответствующие услуги до 9,2% в год (в среднем по России – 20-25% в год); долю семей, нуждающихся в получении адресных субсидий на оплату ЖКХ с 30% до 10% (в среднем по России – 15-20%). Достижение данных целевых показателей должны обеспечить в первую очередь подсистема управления внутренними бизнес-процессами технического обслуживания и эксплуатации, а также материально-технического снабжения, и подсистема управления промышленно-экономической политикойМО. Увеличение собираемости платежей населения за услуги ЖКХ до 98% (приемлемый для России показатель - 95%) позволит снизить прирост себестоимости данных услуг за счёт увеличения оборачиваемости средств предприятий ЖКХ, а, следовательно, затрат на обслуживание кредиторской задолженности перед подрядчиками и поставщиками.

Увеличение уровня обеспеченности жильём и прирост объёма инвестиций в сферы ЖКХ и строительства должны быть обеспечены функционированием подсистемы управления внутренними бизнес-процессами капитального строительства, оказания услуг по использованию недвижимости, а также подсистемой генерации проектов и привлечения инвестиций. Контроль эффективности функционирования указанных подсистем в процессе реализации стратегии предлагается осуществлять, планируя изменения следующих основных показателей (Табл. 1):

  • снижение темпов роста себестоимости строительства в период реализации стратегии до 11,1% при текущем среднегодовом росте по России цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы 25-30% в год;
  • среднегодовой объём строительства жилого фонда на территории муниципального образования не ниже 745 000 м2, что выше текущих объёмов строительства на 10,4% (среднегодовой прирост объёмов строительства жильяпо Москве в 2003 году – 5,2%);
  • увеличение доли инвестиций в объекты ЖКХ в общем объёме инвестиций и ежегодного объёма инвестиций в строительную отрасль муниципального образования соответственно до 20% (в среднем по России в 2003 году – 15%) и до 5 млрд. руб. (прирост по сравнению со значением показателя до реализации стратегии – 100%).

На завершающем этапе формируется комплекс мероприятий и значения оценочных показателей для подсистемы управления финансовыми и бюджетными потоками. На основе поставленных задач и разработанных инструментов осуществления создаются механизмы финансового обеспечения всего комплекса мер по реализации стратегий. В нашем примере это использование механизмов финансовой и бюджетной оптимизации для обеспечения мероприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства, строительства, инвестиций. Оно должно снизить нагрузку на местный бюджет по оплате субсидий населению за услуги ЖКХ и жилье с 60% до 30%, а также увеличить годовой объём целевого внебюджетного финансирования ЖКХ и жилищного строительства с 1,5 млрд. руб. до 2 млрд. руб.

Таким образом, предложенная авторами модель позволяет
- достичь максимальных конкурентных преимуществ, оптимизировав работу подсистем и инструментов муниципальной системы управления в достижении социальных, экономических и операционных целей, чётко сформулировать задачи на долгосрочную, средне- и краткосрочную перспективу;

  • сформулировать разработанные для реализации стратегии критерии в виде целевых сбалансированных оценочных показателей на всех уровнях объектов управления – от отдельного объекта недвижимости до территориального комплекса муниципального образования;
  • в режиме реального времени получать данные о техническом, экономическом состоянии объектов и комплексов недвижимости, степени и эффективности их использования;
  • оценить эффективность использования объектов и комплексов недвижимости, целесообразность их владения, определить эффективность работы соответствующих подсистем и субъектов муниципальной системы управления;
  • оптимизировать модель в целом: (от отдельного инструмента и управляющего воздействия до подсистемы, от отдельного объекта недвижимости до территориального комплекса, от муниципального служащего до центра ответственности – органа муниципальной власти).

Литература:

  1. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие/ В.В. Иванов, А.Н. Коробова. – М.: ИНФРА-М, 2002. –718 с.
  2. Вопросы муниципальной экономики: Учебное пособие / Бабун Р.В., Муллагалеева З.З. - М.: Московский общественный научный фонд, 2001. – 76 стр.
  3. Воронин А.Р., Лашен В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. М., 1998.
  4. Иванов В.В., Михальченков А.И. Система управления развитием малого бизнеса территории. – Менеджмент в России и за рубежом, №2, 2004.
  5. Иванов В.В., Хан О.К. Модель государственной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости. – Менеджмент в России и за рубежом, №6, 2004
  6. Тимофеева О. Субъекты управления развитием города и их взаимоотношения // Городское управление. 2001. №9.
  7. Юшина Е. Не просто менеджмент // Муниципальная власть. 2002. №1.

Также по этой теме: