Главная    Интернет-библиотека    Право    Гражданские дела    Права или бесправие членов семьи собственника жилого помещения при изъятии государством жилого помещения

Права или бесправие членов семьи собственника жилого помещения при изъятии государством жилого помещения

05.08.2016

Права или бесправие членов семьи собственника жилого помещения при изъятии государством жилого помещения

Опубликовано в журнале "Советник юриста" №12 год - 2012

Латынова Е.В.,
адвокат Московской коллегии адвокатов
«Адвокатское партнерство»

С момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и до настоящего времени в юридической прессе не перестают обсуждаться вопросы законодательного регулирования прав или отсутствия прав членов (бывших членов) семьи собственника жилого помещения.

Хотелось бы и мне осветить эту проблему в определенном ракурсе – каковы для членов семьи собственника последствия сноса занимаемого ими жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Как видно, в этой статье последствия изъятия жилых помещений установлены только для собственников. При этом как в ст. 32 ЖК РФ, так и во всем Жилищном кодексе РФ не прописано, какова судьба лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности.

Так, ст. 86 ЖК РФ регулирует вопросы отселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, ст. 102 ЖК РФ применяется при отселении из  специализированного жилого фонда, а ст. 134 ЖК РФ – при сносе дома в жилищном кооперативе.

Итак, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ собственник вправе получить денежную компенсацию за изъятое жилое помещение.

Да, он может на эту компенсацию приобрести себе другое жилое помещение. Но нигде в законе не говорится о том, что он должен обеспечить иным жилым помещением выселенных вместе с ним членов семьи.

При этом Верховный Суд РФ неоднократно указывал нижестоящим судам, что в законе говорится только о денежной компенсации, поэтому нельзя по судебным решениям принудительно переселять собственника в другое жилое помещение, т. е. предоставлять возмещение в натуре.

Обратимся к ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В них установлено право собственника прекратить права бывших членов семьи (членов семьи бывшего собственника) пользоваться его жилым помещением.

Однако это право весьма ограниченно. Так, собственник не вправе прекратить право супруга (явление исправимо разводом), детей и родителей пользоваться его жилым помещением. Суд может сохранить за бывшими членами семьи право пользования жилым помещением на время решения ими самостоятельно своей жилищной проблемы и т. п.

Еще хуже положение лиц, отказавшихся от участия в приватизации.

Согласно ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Если дословно трактовать ст. 19 Вводного закона, то она применяется исключительно в совокупности со ст. 31 ЖК РФ.

Следовательно, при изъятии жилого помещения у собственника по ст. 32 ЖК РФ ст. 19 Вводного закона не применяется, т. е. при выселении членов семьи собственника по ст. 32 ЖК РФ все их права, производные от прав пользования сносимым жилым помещением, прекращаются.

Вот таково существующее законодательное положение. И имеется уже сложившаяся судебная практика о выселении в никуда членов семьи собственника без учета их имущественного положения, социальной незащищенности.

Не буду цитировать эти решения суда, в них только сухие фразы, общий смысл которых заключается в том, что обеспечение членов семьи собственников другими жилыми помещениями не предусмотрено законом.

Однако следует рассказать и о некоем «исключении» из правила, правда, получившем широкое применение в Москве.

Известно, что московские власти неохотно идут на предоставление собственнику денежной компенсации взамен изымаемого жилого помещения, используя все возможности дать собственникам другое жилое помещение в натуре.

Для этих целей в первую очередь идут навыки убеждения собственников, что за денежную компенсацию они другого жилья не приобретут.

Очень хотелось в судебных решениях московских судов встретить примеры, когда собственники, обремененные нанимателями, требовали денежную компенсацию. Однако – нет. Суды выселяют собственников и членов их семей, пусть даже находящихся между собой в конфликтных отношениях, в другие жилые помещения, обосновывая это тем, что собственники не просили о денежной компенсации.

Кроме того, в Законе г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», есть ст. 8, в которой говорится, что члены семьи собственника жилого помещения (жилого дома) сохраняют право пользования жилым помещением, предоставленным собственнику в порядке натурального возмещения (компенсации) или приобретенным собственником путем использования денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены, в случаях:
1) если члены семьи собственника, в том числе бывшие члены семьи, имели на момент приватизации равные права пользования жилым помещением, освобождаемым собственником, его приватизировавшим;
2) если между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жилым помещением;
3) наличия решения суда;
4) если у членов семьи, в том числе бывших, отсутствуют иные жилые помещения (жилые дома) на праве собственности и освобождаемое жилое помещение (жилой дом) было приобретено собственником до их вселения и у собственника отсутствует возможность обеспечить их иным жилым помещением;
5) в иных случаях, установленных федеральным законодательством.

Полагаю, что указанные положения регионального законодательства входят в противоречие с положениями федерального законодательства, поскольку ст. 32 ЖК РФ не возлагает на собственников каких-либо обязательств по обеспечению членов их семей другими жилыми помещениями.

Однако положения указанной ст. 8 оспаривались как противоречащие федеральному законодательству. Решением Московского городского суда от 23 января 2007 г. по делу № 3-4/2007 в удовлетворении заявления об оспаривании частично недействительным Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 было отказано.

Мотивируя свое решение, Мосгорсуд указал, что ст. 31 ЖК РФ устанавливает порядок сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения в случае прекращения семейных отношений с собственником. При этом основания сохранения прав членов семьи собственника жилого помещения (жилого дома) при освобождении (изъятии) жилых помещений ст. 31 ЖК РФ и ГК РФ не устанавливают. Поскольку жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, законодательный орган города Москвы вправе был принять оспариваемые нормы п. 4 ч. 1 ст. 8 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. № 21.

Указанное решение Московского городского суда было оставлено в силе Определением Верховного Суда РФ от 30 апреля 2008 г. № 5-ГО8-29.

Соглашаясь с выводами Мосгорсуда, Верховный суд РФ добавил, что признавая непротиворечащим федеральному законодательству п. 4 ст. 8 Закона города Москвы, суд правильно исходил из того, что оспариваемое правовое регулирование установлено по вопросу, не урегулированному федеральным законодателем. Сопоставительный анализ названной нормы и ст. 31 ЖК РФ приводит к выводу о том, что субъектом Российской Федерации фактически установлены дополнительные гарантии членов семьи собственника жилого помещения (жилого дома) на пользование жилым помещением, предоставленным собственнику в порядке натурального возмещения (компенсации) или приобретенным собственником путем использования денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены, т. е. в условиях переселения собственника жилого помещения.

Этот вывод вообще не поддается критике. Полномочия регионального законодателя установлены ст. 13 ЖК РФ, в связи с чем, ст. 8 Закона Москвы № 21, возлагающая на собственника, по сути, обязанность приобрести другое жилое помещение и предоставить его в пользование членам семьи, явно за границами этих полномочий. Представьте себе, если собственник не получает компенсацию в деньгах и не желает приобретать другое жилье. Суд не сможет его на основании обсуждаемой нами ст. 8 Закона обязать приобрести другое жилье для вселения членов (бывших членов) своей семьи. И потом, в обсуждаемой ст. 8 есть фраза о сохранении права пользования за членами семьи собственника. Выходит, что федеральным законодательством (ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ) установлены основания и порядок прекращения права пользования, а региональный законодатель, мало того что, по сути, обременяет собственника недвижимостью, так еще и с бессрочным сохранением прав членов семьи. Однако это незаконно, так как местные органы власти могут устанавливать «дополнительные гарантии» за свой счет, а не за счет ухудшения положения физических лиц.

Допустим, если признать право ст. 8 Закона Москвы на существование. Тогда встает главный вопрос. К примеру, собственник не соглашается с предоставлением ему натурального возмещения. Здесь судебная практика и рекомендации Верховного Суда РФ в один голос признают право собственника получить денежную компенсацию.

Получил собственник денежную компенсацию, а можно ли обязать собственника приобрести другое жилое помещение только на основании фразы ст. 8: «…приобретенным собственником путем использования денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены». Безусловно – нет. По смыслу этой фразы следует, что ее возможно применять, если собственник приобретет другое жилое помещение, причем за счет денежного возмещения. А если не приобретет или если даже приобретет, – как установить, за счет каких денег он приобрел: за счет нажитых или денежной компенсации.

И потом, интересно, как будет звучать резолютивная часть решения суда?

До пустим, так: «Обязать собственника за счет денежной компенсации приобрести жилое помещение, имеющее определенные характеристики, и после чего обязать собственника предоставить это помещение членам его семьи». Даже если такое решение будет принято и не отменено вышестоящими инстанциями, трудно представить, как оно будет принудительно исполняться судебными приставами.

В общем дело ясное, что дело темное.

Вернемся к основному вопросу данной статьи: есть ли у членов семьи собственника и им подобным (имеются в виду у бывших членов семьи и членов семьи бывшего) какие-либо шансы не остаться без жилья.

Есть, правда, не все о нем знают и не ко всем это применимо.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Как видно, ст. 57 ЖК РФ не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит жилое помещение, а поэтому нуждающимся может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения, а также лица, занимающие жилые помещения, находящиеся в частной собственности.

Однако нужно учитывать обязательное условие, установленное ст. 49 ЖК РФ, согласно которой правом на предоставление жилого помещения обладают только малоимущие граждане.

И самое главное – реализовать это право нужно успеть до возникновения правоотношений, при которых применяется ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, а именно: до принятия органами местного самоуправления решения об изъятии земельного участка и каждого жилого помещения в таком доме. В ином случае ч. 10 ст. 32 ЖК РФ отсылает к началу ст. 32 ЖК РФ, в которой, как известно, говорится о равноценной компенсации только собственникам.

В Москве успеть получить судебное решение по ст. 57 ЖК РФ не просто, так как вопрос отселения жильцов из аварийных домов решается быстро, правда, в порядке той же ч. 10 ст. 32 ЖК РФ должен пройти еще «разумный» срок, который органы местного самоуправления обязаны установить собственникам жилых помещений для самостоятельного осуществления сноса или реконструкции многоквартирного дома.

Зато в регионах люди годами живут в аварийных домах в ожидании, когда им дадут что-то равноценное за снесенное жилье.

В то же время по ст. 57 ЖК РФ можно не только получить свое жилье, но и улучшить свои жилищные условия, так как согласно ч. 5 ст. 57 ЖК РФ предоставляемое во внеочередном порядке жилое помещение должно быть общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

В общем есть смысл поторопиться, учитывая наличие положительной судебной практики, пока эту законодательную «лазейку» не прикрыли.

А что же делать остальным членам семей собственников, получивших денежную компенсацию. Про членов семей собственников, получивших возмещение в натуре, я не говорю, так как без всяких сомнений суд их переселит – такова уж позиция судов.

Конечно, ситуация непростая, положительной для них судебной практики нет.

Государственная жилищная политика с введением в действие ЖК РФ взяла новое направление на уменьшение жилищных иждивенцев на своих плечах, поэтому и забыли в ЖК РФ прописать права членов семей собственников при изъятии жилых помещений для государственных нужд.

Однако я бы предложила свою законодательно аргументированную позицию, правда, не имеющую под собой практического подкрепления и идущую вразрез с государственной политикой.

Если порядок отселения членов семьи собственников не урегулирован жилищным законодательством, а это не только мое мнение (см. вышеприведенные выдержки Мосгорсуда и ВС РФ), то следует обращаться к ст. 7 ЖК РФ. В ней говорится, что, в случаях если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Что происходит при изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд? Выкуп его у собственника, т. е. собственником выкупленного (приобретенного) у собственника жилого помещения становится орган, для чьих нужд изымается земельный участок: Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование.

Следовательно, должны применяться как положения ст. 292 ГК РФ, согласно которой, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, Так и положения ст. 19 Вводного закона, не допускающей выселения лиц, отказавшихся от участия в приватизации, и положения ст. 31 ЖК РФ о сохранении временного права пользования (тоже не выгодно отселяющему органу).

И даже являясь противницей применения отдельными судами по отдельным решениям ст. 675 ГК РФ, когда очень нужно отказать в выселении по ст. 292 ГК РФ, в данном случае буду небеспристрастна и поддержу применение к отселяющим органам этой статьи, так как недвижимость с выкупом поступает в муниципальную или государственную собственность и закон уже содержит другие основания и порядок выселения из муниципального  (государственного) жилья.

Напомню, что согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Полагаю, что, если бы судебная практика повернулась именно к такому толкованию пробелов законодательства, многие лица, занимающие жилые помещения, находящиеся в частной собственности, смогли бы при отселении решить жилищные проблемы не за счет отселяемых собственников.


Также по этой теме: