Опубликовано в журнале "Советник юриста" №3 год - 2014
Скворцова Татьяна Владимировна,
индивидуальный предприниматель
Эта статья посвящена наиболее типичным рискам, возникающим при покупке жилья на вторичном рынке, а также путям их снижения. Описанные риски по источникам возникновения разбиты на три категории: риски, связанные с юридической историей квартиры; с личностью продавца; с расчетами и процессом регистрации.
В основе представленной статьи лежат федеральное законодательство, а также собственная практика автора.
Как известно, любая сделка несет с собой определенный риск. Даже покупая сапоги в любимом магазине, вы не можете быть абсолютно уверены в их качестве.
Но если неудачу при покупке обуви пережить можно, то неудачная сделка с квартирой может повлечь очень тяжелые последствия, вплоть до выселения и полной потери жилья.
Раньше считалось, что если вы получили свидетельство о государственной регистрации своего права собственности (именуемое в народе «зеленкой»), вы гарантированы от любых правовых рисков. Сейчас давно уже стало очевидно, что это не так. «Зеленки» нередко «отменяются» судами при наличии для этого правовых оснований.
Таким образом, возникает закономерный вопрос – на что необходимо обратить внимание при покупке квартиры, чтобы в итоге не остаться на улице и без денег?
Риски при совершении сделок можно условно разбить на три крупные категории, а именно риски, связанные:
- с юридической историей квартиры;
- с личностью продавца;
- с расчетами и процессом регистрации.
Риски, связанные с юридической историей квартиры
Это самая, пожалуй, крупная и плохо проверяемая группа рисков. Для примера можно перечислить некоторые из них:
1.1. Нарушения при приватизации квартиры. Допустим, в квартире на момент приватизации был «прописан» несовершеннолетний ребенок, который в нарушение действовавшего законодательства не принимал участие в приватизации. Или еще хуже – ребенок не был «прописан», но проживал в квартире с родителями. Когда этот ребенок вырастет, он может обратиться в суд с иском об оспаривании приватизации и всех последующих сделок с квартирой, в том числе вашей сделки. Многие полагают, что в этой ситуации они будут защищены сроком исковой давности, который, как известно, составляет три года. Однако для несовершеннолетнего, подающего иск против своих родителей, не включивших его в приватизацию, такой срок начнет исчисляться с момента его совершеннолетия, так как раньше он не имел возможности обратиться в суд. Последние изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся оспаривания сделок и исковой давности, направлены на уменьшение возможности оспаривать давние сделки, да еще и лицами, которые не были их сторонами. Однако новые положения закона применяются только к сделкам, заключенным после его вступления в силу (01.09.2013); на приватизацию, прошедшую до этой даты, они не распространяются.
Снижение такого риска (и других аналогичных рисков) возможно путем проверки приватизационного дела и запроса архивной справки из паспортного стола.
Кстати, в последнее время получать столь необходимые архивные справки стало значительно сложнее: ЖЭКи зачастую отказывают в их выдаче, ссылаясь на небезызвестный Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Причем отказывают не только сторонним лицам, но и собственникам квартир. Иногда кажется, что этот Закон специально придумали для того, чтобы осложнить проверку сделок.
1.2. Нарушение прав наследников. Допустим, квартира получена продавцами по наследству. При этом никто не гарантирует, что у наследодателя не было каких-нибудь детей (или других наследующих родственников), которые на момент его смерти находились, например, в местах лишения свободы и по этой причине своевременно не обратились к нотариусу за принятием наследства. Вернувшись, такие наследники вполне могут попытаться оспорить вашу сделку. И при определенных условиях такая попытка может стать успешной. Проверить и полностью исключить вероятность такого обстоятельства, к сожалению, не представляется возможным, поэтому в нашей классификации сделки с унаследованными квартирами имеют повышенную категорию риска.
1.3. Нарушения договорных обязательств по предыдущим сделкам с квартирой. Предположим, продавцу данная квартира была подарена его бабушкой, которая, совершая дарение, в договоре указала, что сохраняет за собой пожизненное право пользования этой квартирой. В этом случае вам придется проживать в квартире совместно с бабушкой продавца до самой ее смерти либо расторгать договор и требовать возврата денег от продавца. Такой риск, к счастью, легко проверяется путем обычного внимательного прочтения предыдущих договоров с квартирой (конечно, если продавец вам их предоставит).
1.4. В квартире проживают состоящие под опекой граждане. Не нужно путать с «прописанными» в квартире детьми собственника. Если в квартире вместе с собственником зарегистрированы по месту жительства его дети, это не является препятствием для совершения сделки, и согласие опеки для ее совершения не нужно. Однако, если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, которым назначен опекун, продажа такой квартиры возможна только с согласия органа опеки. Главная сложность в этой ситуации состоит в том, чтобы на стадии подготовки сделки выявить данное обстоятельство и принять меры по получению согласия органа
опеки. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
1.5. Если квартира приобреталась за счет средств материнского капитала или по программе «молодая семья», то доля в праве собственности на эту квартиру обязательно должна принадлежать несовершеннолетним детям. В противном случае имеет место грубое нарушение их прав, что при неблагоприятном стечении обстоятельств может привести к оспариванию сделки.
1.6. Есть масса и других рисков, заметить которые может только юрист, постоянно работающий в этой области. Однако и юрист, к сожалению, исключить все риски может отнюдь не всегда. Проверка сделок очень сильно осложняется закрытостью необходимой информации, и в частности Федеральным законом «О персональных данных». Однако специалист, по крайней мере, сможет дать верную оценку собранным документам и увидеть проблему там, где обычный человек ее не заметит.
Риски, связанные с личностью продавца
2.1. Продавец страдает заболеванием, препятствующим осознать суть сделки, например слабоумием или психическим расстройством. Кроме того, продавец просто может быть слепым, тогда, подписывая договор, он не может его прочитать.
Если заключить сделку со слепым продавцом можно, обратившись к нотариусу, чтобы нотариус засвидетельствовал, что продавец был ознакомлен с текстом договора перед его подписанием, то от сделок с психически нездоровыми продавцами лучше воздержаться. Для того чтобы психически или умственно больной человек действовал в гражданском обороте и не нес в себе опасности для контрагента, он должен быть лишен судом дееспособности, и ему должен быть назначен опекун.
Лишь опекун, действующий с согласия органов опеки, может заключить сделку от имени такого человека.
2.2. Продавец является наркоманом или алкоголиком, а также очень пожилым человеком. Пусть пожилые люди не обижаются, у меня нет цели приравнять их к алкоголикам и наркоманам, однако не секрет, что с возрастом вероятность болезней, влияющих на мозговую деятельность, увеличивается, а покупатель о наличии таких болезней у продавца может и не знать.
Теоретически запретов на совершение сделок с перечисленными категориями людей не существует, однако у такого гражданина всегда есть возможность заявить, что в момент совершения сделки он не осознавал значения своих действий. Без крайней необходимости сделок с такими людьми лучше не совершать. Если же вы все-таки вынуждены это сделать, то для снижения рисков все-таки очень желательно обратиться к специалисту.
2.3. Продавец или один из продавцов является несовершеннолетним. Сделки с несовершеннолетними продавцами совершаются только с согласия органов опеки.
При выдаче распоряжения о согласии орган опеки в качестве условия продажи жилья несовершеннолетнего ставит покупку в собственность несовершеннолетнего иного жилья. Если данное условие не будет выполнено, то орган опеки сможет оспорить вашу сделку. Таким образом, вы становитесь заложником выполнения родителями несовершеннолетних продавцов обязательств перед собственными детьми. Такие сделки можно совершать только в цепочке других сделок и только если вы точно знаете, что распоряжение опеки будет выполнено.
2.4. Продавец сам не участвует в сделке, а продает квартиру по доверенности. Законом это не запрещено, однако, покупая такую квартиру, вы должны понимать, что подделка доверенности не исключена, кроме того, на момент совершения сделки доверенность может быть отменена. Если же продавец, выдав доверенность, умер, то такая доверенность с момента его смерти утрачивает свою юридическую силу, следовательно, сделка может быть оспорена наследниками умершего продавца.
2.5. Продавцов несколько. Недвижимое имущество часто является долевой собственностью нескольких лиц. Само по себе это обстоятельство на действительность сделки не влияет. Однако необходимо учитывать, что чем больше продавцов и чем длиннее цепочка переходов права на квартиру, тем выше вероятность возникновения какой-нибудь из перечисленных опасностей.
Риски, связанные с расчетами и процессом государственной регистрации
Основной риск покупателя в этой ситуации заключается в том, что деньги будут заплачены, а право собственности по какой-то причине не будет зарегистрировано.
Стандартная и всем привычная схема расчетов выглядит таким образом: стороны рассчитываются прямо в регистрационной службе, после чего сдают документы на регистрацию и расходятся. Или же сдают документы на регистрацию, после чего рассчитываются и расходятся.
Ни один из этих вариантов не гарантирует покупателя от проблем, поскольку регистрация права собственности покупателя выполняется лишь через несколько дней после сдачи документов на регистрацию. Отказ в регистрации возможен по разным причинам, например, в связи с тем, что сделка не прошла правовую экспертизу в регистрационной службе или потому, что продавец написал заявление об отказе от сделки.
К слову, необходимо отметить, что требовать возврата уже уплаченных за квартиру денег после обнаружения ее юридических недостатков или после отказа в регистрации — задача крайне неблагодарная с учетом наших юридических реалий.
Даже если суд по вашему иску взыщет с недобросовестного продавца уплаченные за квартиру деньги, добиться исполнения такого решения суда крайне проблематично, поскольку деньги к тому времени уже будут потрачены, а имущества, на которое можно было бы обратить взыскание, у него, вероятнее всего, не будет.
При таких обстоятельствах приходится констатировать, что наиболее безопасный из применяемых методов расчетов — использование банковской ячейки или аккредитива. Кроме того, безусловно, безопасным может быть расчет после регистрации права собственности покупателя, однако продавцы далеко не всегда на это согласны.
Таким образом, нужно понимать, что подготовка сделки с учетом снижения (а не исключения) рисков обеих сторон требует времени, внимания и опыта. Стремление сэкономить время и деньги в этой ситуации в конечном счете может обойтись очень дорого.
Надеюсь, эта статья не слишком Вас напугала, а лишь заставила внимательнее отнестись к своим действиям. Удачных Вам приобретений!
Литература
1. Конституция РФ (1993): офиц. текст (с изм. от 31.12.2008) // Российская газета. – 2009. – 21 янв.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ) (ред. от 14.11.2013) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ) (ред. от 14.12.2013) // СПС «КонсультантПлюс».
4. Гражданский кодекс РФ (часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ) (ред. от 01.01.2014) // СПС «КонсультантПлюс».
5. Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (ред. от 23.07.2103) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2013) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
7. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 16.10.2012) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
8. Приказ Росрегистрации от 06.08.2007 № 176 «Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
