Модель государственной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости

Опубликовано в журнале "Менеджмент в России и за рубежом" №6 год - 2004

Таким образом, как видно из описанных ранее целей, задач и функций государственного регулирования процессы создания, разработки, внедрения и применения модели государственной системы управления недвижимостью должны быть сориентированы на достижение вышеуказанной целей и решение определенных выше задач во взаимосвязи с функциями исполнительных органов федеральной и региональной власти.
Формирование модели системы управления территорией
Основными инструментами государственного регулирования в государственной системе управления территориальными комплексом недвижимости, которые используют субъекты управления государственной собственностью- приведенные в Табл. 1. федеральные и региональные органы исполнительной власти - являются:

• Контроль финансово-хозяйственной деятельности предприятий, которым переданы в управление государственные объекты недвижимости, через программирование, планирование, контроль и анализ учета и отчетности.
• Разработка и применение долгосрочных и среднесрочных прогнозов развития России и ее субъектов в разрезе отраслей и сфер экономики;
• Финансирование через федеральные и региональные целевые программы, федеральные бюджеты и бюджеты субъектов федерации;
• Формирование свободных экономических зон на основе территориальных комплексов;
• Инструменты бюджетно-налоговой политики: субсидии, субвенции, кредиты налоговые и инвестиционные преференции.

С помощью данного набора инструментов государственные органы власти оказывают управляющие воздействия как на субъекты государственной системы управления (ГУП, ОАО с участием государства, совместные предприятия и т.д.), так на субъекты муниципальной и частной системы управления недвижимостью.
Для последующей эффективной реализации данных управляющих воздействий далее уже на уровне субъектов государственной системы управления (государственных унитарных предприятий и государственных учреждений, «казенных» организаций, хозяйственных обществ с государственным участием) и должна быть сформирована система управления на основе выполнения следующих основополагающих принципов [3, 4].

• Принцип пообъектного управления. Как указывалось ранее, основным объектом управления является взаимосвязанный комплекс объектов недвижимости, состоящих из земельного участка и всех неразрывно связанных с ним результатов человеческой деятельности. Так, в качестве объекта управления могут выступать имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением, управление которыми как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение поставленных целей.
• Принцип целенаправленности управления. Применительно к каждому объекту управления - имущественному комплексу - должна быть определена и зафиксирована цель, достижению которой служит данный объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния внутренней, внешней среды и объекта управления применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий - программ, обеспечивающих максимальное достижение поставленных целей и задач. Программы управления каждым объектом должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.
• Принцип экономической обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта управления, состоянии и тенденций развития внутренней и внешней среды. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании имущества.
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. В соответствии с данным принципом система управления должна обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование объектов управления. Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется, как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение поставленных целей. Данное определение предполагает необходимость учета поставленных целей и задач управления, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объектов управления, экономические и социальные результаты от различных вариантов их использования.
• Принцип единства системы управления. В соответствии с данным принципом модель системы управления должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:
• сформулированные цели и поставленные задачи;
• анализ наиболее эффективного использования объектов управления;
• формирование центров ответственности за управление, контроль за их деятельностью и создание системы мотивации;
• использование учета и отчетности для оценки результатов управления;
• принятие обоснованных управленческих решений на основании анализа результатов управленческого, бухгалтерского, налогового, статистического учета и отчетности.
• Принцип комплексности управления результатами деятельности. Деятельность по управлению комплексами объектов недвижимости предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях их жизненного цикла, направленных на достижение поставленных целей. Полноценный процесс управления может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта управления. Так, в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.

С учетом вышеизложенных целей, задач, принципов в сформированной системе должны быть выделены следующие основные подсистемы (Рис. 2) модели управления территориальными комплексами:

• Подсистема разработки проектов комплексного развития и инвестиционного обеспечения. Данная подсистема является одной из ключевых, поскольку обеспечивает способность адаптации к изменениям как всех остальных ее подсистем в отдельности, так и всей системы в целом. Другими словами, основными компонентами указанной подсистемы являются наборы инструментов, подходов, принципов, составляющих технологию управления в условиях нестабильности и неопределенности внешней среды. Основная задача подсистемы заключается в возможности своевременного анализа и прогнозирования происходящих, а также возможных изменений, оценки их влияния на эффективность управления, пересмотра стратегического курса, корректировки основных целей и задач управления и разработки соответствующих программ дальнейшего развития – программ деятельности, программ и перспективных планов финансирования, инвестиционных, маркетинговых программ и т.д. Таким образом, данная подсистема должна быть целевым образом ориентирована на развитие ресурсной базы за счёт привлечения инвестиций в строительство инфраструктурных объектов (жилья, гостиниц, офисных центров), поддержку отраслей и социальных сфер хозяйства, и которая включает механизмы генерации программ и проектов.
• Подсистема управления планированием и бюджетированием. Данная подсистема имеет ключевое значение, так как рыночные отношения, характеризующиеся прагматизмом, снижают результативность применения в государственной системе управления административных методов в сторону экономических стимулов. Наиболее значимыми задачами, которые решает функционирование данной подсистемы, являются [5]:
• оценка эффективности расходования средств;
• достижение сбалансированной структуры доходов и расходов бюджетов, программ и планов;
• обеспечение прозрачности финансовых потоков;
• мотивация каждого из распорядителей бюджетных средств на более эффективное использование целевых материальных, производственных, финансовых и прочих ресурсов.
• Подсистема управления финансовыми потоками. Целью данной подсистемы является оптимизация финансовых потоков в системе управления по объемам, стоимости, срокам и направлениям на основе применения современных банковских технологий (расчетно-кассовое обслуживание, депозиты, банковские карты и т.д.), финансовых и кредитных инструментов (облигации, акции, кредиты, ипотека, лизинг и т.д.), а также на основе финансовой логистики и менеджмента.
• Подсистема управления информационными потоками. Данная подсистема на основе собираемой и обрабатываемой информации обеспечивает анализ развития объектов недвижимости и территориального комплекса в целом, выявление проблем, определение  целей и задач, нахождение оптимальных способов их достижения, оформление и передачу решений с использованием программных комплексов и средств коммуникаций. Инструменты и результаты функционирования указанной подсистемы используются для обеспечения работы всех остальных подсистем, а также интеграции их управления подсистемами за счет использования информационно-коммуникационных технологий [4, 5].
• Подсистема управления взаимодействием с внешней средой в государственной системе управления ориентируется на решение задач повышения социального и экономического имиджа собственниковпосредством наиболее эффективного применения коммуникаций и PR-технологий - брэндинга, рекламы (в том числе и социальной) и т.д. Данная подсистема обеспечивает непрерывность и эффективность всех других подсистем и процессов управления посредством использования инструментов управления с клиентами и поставщиками – CRM- и SCM- технологий. Выделение для решения этих задач отдельной подсистемы связано с увеличением значения управлением имиджа и эффективности как управляющего, так и собственника, влиянием общественного мнения, государственной и муниципальной администрации на социальные, экономические и финансовые результаты, а также с необходимостью управления знаниями и опытом с внешней средой.
• Подсистема управления внутренними бизнес-процессами системы управления, основной задачей является обеспечение поддержания каждого из отдельных объектов в том состоянии, которое целевым образом определяется ранее перечисленными подсистемами. Таким образом, на нее возложена реализация оперативных задач уровня управления отдельными объектами, являющихся проекцией целей и задач сформированных в подсистемах разработки проектов, планирования и бюджетирования, управления финансовыми и информационными потоками. Применительно к управлению объектами недвижимости в данной подсистеме должны быть сфокусированы координация и контроль основных бизнес-процессов на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости на основе соответствующих оценочных показателей (Табл. 2).
• Подсистема контроля эффективности принятия управленческих решений выполняет функции логистического контроля организации ресурсного обеспечения всех остальных подсистем в нужное время, в нужном объёме, с минимальными затратами [4] на основе оценочных и сбалансированных показателей их эффективности. Основной задачей, решаемой подсистемой, является контроль материальных, финансовых и сопровождающих их информационных потоков, направленный на ресурсный анализ инфраструктуры, в том числе:
• балансирование показателей эффективности функционирования бизнес-процессов;
• использование объектов незавершенного строительства;
•  повышение эффективности социальной сферы;
• анализ и контроль схем привлечения инвестиционных ресурсов для развития инфраструктуры;
• проведение сравнений результатов функционирования подсистем и модели в целом с результатами прошлых периодов;
• проведение сравнений результатов функционирования подсистем и системы управления с результатами и показателями других территорий, в том числе агрессивности среды развития территории.
• Подсистема управления результатами на основе реинжиниринга внутренних и внешних процессов отвечает за постоянную оптимизацию всей государственной системы управления в целом, основываясь на контроле, анализе и обработке остальных подсистем всех уровней. Именно эта подсистема обеспечивает замкнутость всей системы управления, так как в ней формируются предложения и оценки, на основе которых готовятся изменение в текущее и будущее функционирование всех элементов модели.

В данной подсистеме также формируется необходимая оргструктура поддержки отдельных подсистем и проектов, анализируются условия, возможности и ограничения экономического, социального, демографического, ресурсного характера, готовятся предложения по их корректировке.
Реализация основных задач подсистемы управления результатами на основе реинжиниринга осуществляется посредством выполнения следующей последовательности этапов комплекса мероприятий:

• Анализ сбалансированных и оценочных показателей комплекса. На данном этапе производится анализ ключевых для государственного управления показателей во взаимосвязи со сбалансированными и оценочными показателями финансово-хозяйственной деятельности. Указанный анализ производится как во временной динамике, так и в сравнении с плановыми (утвержденными государством показателями).
• Проверка достигнутых результатов на соответствие поставленным целям и задачам. На данном этапе для каждой утвержденной цели и задачи определяется набор соответствующих показателей финансово-хозяйственной деятельности за отчетной период. Взаимосвязанная факторная оценка совокупности набора показателей позволяет объективно определить степень достижения поставленных социальных, операционных и коммерческих целей и задач.
• Подготовка мер по реинжинирингу внутренних и внешних процессов. На основе проведенного анализа и проверки достигнутых результатов выявляются возможные ресурсные резервы компании, необходимые для дальнейшей реализации поставленных целей и задач. Так, в процессе выявляются сильные и слабые стороны организации  для дальнейшей реализации управления процессами выполнения поставленных государством, как собственником, задач. Результатом этапа в таком случае могут быть предложения по повышению эффективности использования имеющихся ресурсов (материальных, финансовых, кадровых, инвестиционных и т.д.),  либо привлечение новых. Согласование разработанных на данном этапе мероприятий производится посредством согласования программ деятельности ГУПов, заемных, инвестиционных и прочих программ ОАО с участием государства и т.д.
• Подготовка предложений по повышению эффективности функционирования территориального комплекса на основе взаимодействия с муниципалитетами и частным сектором. Указанный этап имеет место в случаях, когда повышение эффективности управления территориальным  комплексом должно осуществляться через активное взаимодействие с муниципальным и частным секторами экономики. Это могут быть меры в случае невозможности или неэффективности достижения поставленных государством задач в том виде, в котором функционирует действующая система управления. В таком случаях готовятся комплекс мер, связанных с реализацией (передачей) объектов и комплексов недвижимости в муниципальную или частную собственность, преобразованием в другую организационно–правовую форму, сменой или фокусированием специализации основной деятельности и т.д. В соответствии с действующим законодательством меры такого характера  обязательно должны быть согласованы в установленном порядке с органами государственной власти, осуществляющими полномочия собственника.

Именно таким образом в данном блоке модели предлагаемой системы должен анализ результатов и формироваться предложения по дальнейшей оптимизации как всей модели государственного управления недвижимостью, так и отдельных бизнес-процессов и управляющих воздействий.
Пример формирования управляющих воздействия на основе выявления проблем, их оценки посредством анализа соответствующих показателей и разработку соответствующих планов действий приведен в Табл. 3. При этом, как видно из таблицы, выполнение мероприятий в предлагаемой модели закрепляется и распределяется в едином комплексе между всеми подсистемами. Разработанные таким образом возможные направления и мероприятия по реинжинирингу для решения выявленных проблем будут обоснованными, адресными, с закреплением ответственности за их выполнение и результат.
Табл. 2 . Перечень внутренних бизнес-процессов в государственной системе управления недвижимостью и перечень оценочных показателей их эффективности

Табл. 3 . Пример формирования и применения воздействий при управлении результатом в подсистеме управления результатами