Опубликовано в журнале "Советник юриста" №7 год - 2013
Канцер Ю.А.,
юрист юридической фирмы
Princeps Consulting Group,
г. Волгоград, аспирант РАНХиГС
Норма жилищного законодательства, допускающая возможность в любой момент сменить собственниками управляющую компанию и даже способ управления, таит опасность злоупотребления со стороны руководителей таких организаций, поскольку проведение общего собрания собственников, даже в форме заочного голосования, получая при этом протоколы таких собраний, в которых указано, что жильцы выбрали иную управляющую организацию, влечет последствия в форме предъявления требований о возврате документации на многоквартирные дома и даже взыскания неосновательного обогащения (в виде незаконно собранных денежных средств с собственников).
При этом законность самих решений общих собраний и процедура их проведения часто ставятся под сомнение. Нередко они проводятся инициативной группой (или одним лицом) с целью насильственной смены управляющей организации и взыскания денег.
Итак, по инициативе лица проводится общее собрание, как правило, в заочной форме.
Собственники «выбирают» другую управляющую организацию, к которой имеет непосредственное отношение инициатор собрания.
Оформляется протокол (протоколы) с наличием кворума, даже если фактически проголосовало менее половины собственников дома.
Далее, новая управляющая компания направляет претензию в адрес прежней с требованием передать технические паспорта на многоквартирные дома, а также иную документацию, дающую право осуществлять функции по управлению многоквартирными домами.
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом выбор способа управления многоквартирным домом отнесен к компетенции общего собрания (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Исходя из норм ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 161 ЖК РФ).
Ключевой нормой для понимания рассматриваемой проблемы является ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, где указано, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
«Здесь уместно обратиться к ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом (пункт 2), а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9). Казалось бы, нормы законов вступают в противоречие, но на самом деле такое противоречие отсутствует. Вновь обращаясь к услугам управляющей компании, собственники жилья на общем собрании решают вопрос о смене способа управления многоквартирным домом на управление посредством управляющей организации, то есть способ управления остается единственным.
В этом случае ТСЖ обязано прекратить свою работу, а с управляющей компанией заключается договор, тем самым фактические действия по управлению общим имуществом в доме осуществляет не ТСЖ, а вновь выбранная организация»(1).
В соответствии со ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные ст. 301–304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
(1) Пургина М.А. Прекращение управления домом ТСЖ // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2011. – № 1. – С. 43.
В случае добровольного невыполнения данной обязанности стороны спора прибегают к судебной защите интересов.
Поскольку в рассматриваемых случаях спорят организации, а последствия разрешения таких споров носят экономический характер, то рассматривают такие споры арбитражные суды.
При этом создается правовая неопределенность, могут ли арбитражные суды самостоятельно «пересчитать» голоса собственников, оформленные решениями, а также принимать во внимание другие письменные доказательства (акты проверок жилищной инспекции) и выносить решения об удовлетворении исковых требований об обязании передать соответствующую документацию, дающую право осуществлять функции управления жилым фондом? Или для этого необходимо предварительное решение суда общей юрисдикции (о признании недействительными решений общего собрания)?
Так, для одних судов сам факт смены управляющей компании (подтвержденный протоколами, которые презюмируются действительными) достаточен для удовлетворения подобных исков (без пересчета голосов). Постановлением ФАС Московского округа от 15 мая 2012 г. по делу № А40–71500/11-94-599 по иску об обязании передать техническую документацию на многоквартирные дома требования были удовлетворены, поскольку предшествующей управляющей компании было известо о проведении собраний и результатах голосования, факт управления домом новой управляющей компанией установлен. В данном случае по итогам проведения общих собраний собственников помещений в домах приняты решения о смене управляющей компании, однако предшествующая управляющая компания не передала новой управляющей компании техническую документацию на дома.
Указанное дело Определением ВАС РФ от 5 сентября 2012 г. № ВАС-10071/12 в передаче дела в Президиум ВАС РФ было отказано, поскольку, по мнению надзорной инстанции, кассация сделала правильный вывод о том, что ответчик был избран не общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (на основании распоряжении муниципалитета), в связи с чем способ управления многоквартирным домом изменен собственниками помещений, что является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления домом с управляющей организацией.
По другим делам суды пересчитывают решения собственников для удостоверения образования кворумов на общих собраниях, на которых принималось решение о смене управляющей компании (1).
По арбитражному делу № А12-23380/2011 в целях объективного исследования полноты и достоверности сведений, содержащихся в представленных в материалах дела протоколах общего собрания собственников помещений, проведенных в форме заочного голосования на основании решений собственников помещений многоквартирных домов, судом первой инстанции были запрошены сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество, о собственниках помещений многоквартирных домов. Исследовав представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписки из ЕГРП, сопоставив сведения, содержащиеся в решениях собственников помещений многоквартирных домов и протоколах общего собрания собственников помещений, суд признал отсутствие кворума на общих собраниях, в ходе которых принималось решение о смене управляющих компаний (т. е. значительная часть сведений в решениях собственников признана недействительной, например, о размере жилой площади и пр.).
(1) Решение АС Волгоградской области от 25 февраля 2013 г. по делу № А12-23380/2011.
Однако иногда суды полагают, что для самой правовой возможности возражать в арбитражном процессе относительно исковых требований об обязании передать техническую документацию на дома необходимо условие – вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции о признании решений общего собрания недействительными. Обстоятельства судебного обжалования гражданином вопроса смены управляющей организации и принятия решения – вот что важно для таких арбитражных судов.
По конкретному делу судебная коллегия пришла к выводу, что обоснование суда первой инстанции о неправомочности проведенного собрания собственников многоквартирных домов в форме заочного голосования в связи с отсутствием кворума является неверным, поскольку вопросы действительности решений, принятых общим собранием собственников помещений, не входят в круг обстоятельств, подлежащих исследованию судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора. Такие решения могут быть оспорены только в рамках отдельного искового производства и только по иску одного из собственников помещений в соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ (1).
Указанная правовая позиция подтверждается также другой судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 25 мая 2011 г. по делу № А12-15479/2010, Восточно-Сибирского округа от 22 апреля 2009 г. по делу № А57-3217/2008, от 15 сентября 2009 г. по делу № А78-421/2009 и Уральского округа от 29 сентября 2009 г. по делу № А71-84/2009).
Действительно, согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Арбитражные суды при применении данной нормы исходят из того, что решения собственников жилого дома по результатам проведенных общих собраний, на основании которых заявляются иски, в установленном законом порядке не оспорены.
Суды делают выводы: поскольку собственники помещений для управления многоквартирными домами выбрали на общем собрании новую управляющую организацию, государственная регистрация которой как юридического лица не признана недействительной в установленном порядке, следовательно, у данной управляющей организации возникло право на управление спорными домами, которые подлежат передаче ей в управление с момента проведения такого собрания и принятия соответствующего решения.
По другим же делам главным (объектом внимания в ходе судебных разбирательств) является оценка договоров управления, которые заключаются с собственниками. То есть не имеет значения, признаны ли решения собственников недействительными, а главное – расторгнуты ли (или действительны ли вообще) договоры управления с собственниками.
(1) Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 г. по делу № А12-23380/11.
Из смысла ст. 110 ЖК РФ следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть не что иное, как владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом от имени собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, но в интересах собственников.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Исходя из того понятия, которое законодатель дал договору управления многоквартирным домом, заключение таких договоров между товариществом собственников жилья и собственниками помещений в многоквартирном доме не предусмотрено.
Однако такие договоры заключаются с управляющими компаниями.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, далее – Правила).
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40–73182/08–19–483 сформировал правовую позицию, согласно которой отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности.
В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в п. 24 и 26 вышеназванных Правил.
В соответствии с п. 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. (Действие указанного подпункта распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г., п. 6 данных Правил.)
Пунктом 26 Правил определен состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, – на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Нормами ст. 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, – другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Анализ норм законодательства в их совокупности с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Важным противодействием для возможных «рейдерских» захватов жилого фонда путем фальсифицирования протоколов общего собрания является следующий подход, который отражен по конкретному делу Президиумом ВАС РФ.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10 по делу № А11-10018/2008 указаны следующие мотивировка и правовые выводы: «Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 25.04.2008 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора от 30.11.2007 № 2/2 с прежней управляющей организацией.
…
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Однако по результатам рассмотрения спора судами было установлено, что уведомление о расторжении договора от 30.11.2007 № 2/2 направлено обществу самой компанией, а не лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с обществом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Таким образом, при отсутствии оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом от 30.11.2007 № 2/2 выводы судов о возникновении у ответчика обязанности передать компании техническую документацию нельзя признать соответствующими нормам материального права».
В данном деле отсутствовал соответствующий преюдициальный судебный акт, в котором была бы оценена действительность решений общего собрания, сменяющих управляющую организацию.
Указанным разъяснением надзорной инстанции отмечается, что противодействовать против исковых требований новых управляющих компаний об обязании передать техническую документацию можно без предварительного оспаривания общих собраний гражданами.
Постановлением ФАС Поволжского округа от 21 октября 2009 г. по делу № А65-4601/2009 сделан аналогичный вывод: «В материалах дела отсутствуют доказательства ненадлежащего исполнения Управляющей компанией обязательств по договору.
Жилищное законодательство связывает возможность одностороннего отказа от исполнения договора собственником помещения в случае невыполнения управляющей организацией условий договора.
Не представлены доказательства письменного обращения собственников помещений к Управляющей компании о расторжении договоров. Протоколом собрания собственников помещений от 6 декабря 2008 г. предусмотрено последующее расторжение договоров собственниками помещений, а не ТСЖ. Данные обстоятельства свидетельствуют об ошибочности доводов представителей ТСЖ об автоматическом расторжении ранее заключенных с Управляющей компанией договоров на основании решения собрания собственников помещений от 8 декабря 2008 г.
Судом не дана оценка наличию и срокам действия ранее заключенных Управляющей компанией с собственниками помещений договоров».
Следует отметить, что управляющие компании и лица, которые за ними стоят, «бьются» за жилой фонд не только потому, что это дает возможность в дальнейшем осуществлять приносящую доход деятельность. Дальновидные истцы, требующие передать документацию, понимают, что могут требовать возврата всех собранных с населения денежных средств с момента, когда прежняя управляющая организация потеряла статус таковой. Это происходит, поскольку в течение некоторого времени последняя продолжала оказывать коммунальные услуги и обслуживать общедомовое имущество, заключая хозяйственные договоры с контрагентами и выставляя платежные квитанции гражданам.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Со ссылкой на эту норму новые управляющие компании заявляют требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, составляющего размер неправомерного сбора денежных средств с граждан за жилищно-коммунальные услуги, а также содержание и ремонт жилого помещения, поскольку, начиная с определенного периода, ответчик не имел правовых оснований проводить начисление и сбор с собственников многоквартирных домов.
Успешное взыскание неосновательного обогащения в контексте смены управляющих компаний подтверждается арбитражной практикой: постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2013 г. по делу № А60-29561/2012, от 28 декабря 2012 г. по делу № А60-22115/2012, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 января 2013 г. по делу № А12-21653/2012.
Более того, часто даже факт заключения прежней управляющей компанией в спорный период договоров с энергоснабжающими организациями (т. е. фактически когда все собранные денежные средства перенаправлялись «ресурсникам») не является основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения.
По конкретному делу арбитражный суд указал, что ссылка истца на наличие у него договоров с ресурсоснабжающими организациями по спорным домам, в связи с чем он вправе собирать с жильцов домов плату за коммунальные услуги, несостоятельна, поскольку факт заключения этих договоров не может свидетельствовать о наличии у него прав и обязанностей управляющей компании. Спорные жилые многоквартирные дома находились в управлении ответчика, поэтому он как управляющая организация в силу п. 3 Правил № 307 является исполнителем коммунальных услуг и обязан в соответствии с п. 49 этих Правил предоставлять потребителям коммунальные услуги в необходимых для них объемах и заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры(1).
Таким образом, споры за право управление многоквартирными домами часто являются затяжными и противоречивыми, судебная практика не показывает однообразного подхода, нередко влекут имущественные последствия. Такие судебные споры являются способами злоупотребления правами, что требует особого внимания правоприменителя.
(1) Решение АС Курской области от 20 декабря 2012 г. по делу № А35-6181/2012.
