Специфика приватизации служебных жилых помещений

Бондарев Е.С.,
помощник судьи Борисовского районного суда
Белгородской области

Служебные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду, поэтому в ст. 4 Закона о приватизации установлено ограничение на приватизацию данных жилых помещений на общих основаниях.

Согласно ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на  государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Жилищное законодательство (ст. 104 ЖК РФ) определяет, что служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Основанием возникновения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор найма служебного жилого помещения, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
– органом государственной власти РФ – в жилищном фонде РФ;
– органом государственной власти субъекта РФ – в жилищном фонде субъекта РФ;
– органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

Анализируя описанные нормы, установленные жилищным законодательством, можно выделить некоторые особенности осуществления правоотношений по поводу использования служебных жилых помещений:
1. Данные помещения предоставляются только на основании договора найма служебного жилого помещения.
2. Законодательством установлен определенный норматив предоставления служебных жилых помещений – отдельная квартира. При этом не допускается предоставлять в качестве служебного жилья отдельные комнаты или части квартир.
3. Служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т. п.).
4. Срок, на который заключается договор найма служебного жилого помещения, определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности.

Однако на практике далеко не всегда служебные жилые помещения предоставляются на основании договора найма служебного жилого помещения. Специфическим является предоставление служебного жилья военнослужащим.

Согласно постановлению Правительства РФ «Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба»(1) с военнослужащими, подлежащими обеспечению служебными жилыми помещениями, заключаются так называемые жилищные договоры, что прямо противоречит ч. 1 ст. 99 ЖК РФ.

Однако в юридической литературе отмечается, что «жилищный договор не предусматривает предоставление военнослужащему конкретного помещения, регулирует отношения сторон по реализации права на жилище»(2).

Поэтому существует некая неоднозначность в определении правового статуса жилья, предоставляемого военнослужащим. С одной стороны, жилые помещения предоставляются в период прохождения военной службы, приравниваются к служебному жилью и в случае  увольнения военнослужащего жилищные правоотношения прекращаются. С другой –  военнослужащим предоставляется жилье на основании так называемого жилищного договора, а не договора найма служебного жилого помещения, а также в качестве жилого помещения, предоставляемого военнослужащему, может выступать не только отдельная квартира, но и жилые помещения, расположенные в общежитиях.

Ограничение приватизации служебных жилых помещений существовало во всех редакциях Закона о приватизации жилья. Согласно ст. 4 данного Закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

(1) Постановление Правительства РФ от 04.05.1999 № 487 «Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба» // Российская газета. – 1999. – № 94.
(2) Гурбанова Э.В. Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями // Военноюридический журнал. – 2006. – № 6. – С. 12; Якупова А.И. Сравнительно-правовой анализ с зарубежными государствами // Жилищное право. – 2007. – № 4. – С. 34.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Конституция РФ в п. «к» ч. 1 ст. 72 установила, что жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Поэтому приватизация служебных помещений является возможной, а основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов РФ.

По нашему мнению, предоставление жилья военнослужащим не может в полной мере отвечать критериям предоставления служебного жилого помещения, установленного жилищным законодательством, а следовательно, и не может быть приватизировано по основаниям приватизации служебного жилья, установленного Законом о приватизации жилья.

Решение вопроса о приватизации служебного жилья может иметь как дозволительный, так и запретительный характер. Согласно п. 16 Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам Федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, служебное жилое помещение не подлежит приватизации, бронированию, обмену, сдаче в поднаем, переустройству и перепланировке(1). Данное ограничение применительно к служебному жилищному фонду, предоставляемому на основании указанного нормативного акта. В соответствии с п. 13 Типового договора найма служебного жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42, наймодатель наделен правом принимать решение о возможности передачи в собственность жилого помещения в порядке приватизации(2).

Многие органы государственной власти субъектов РФ склонны разрешать приватизацию служебных жилых помещений, но при выполнении некоторых условий. В частности, в п. 13 решения Совета депутатов городского округа Троицк МО от 04.10.2007 № 421/66 установлено, что приватизация служебных жилых помещений возможна при условии, что договор найма на служебное жилое помещение действовал не менее 10 лет на момент подачи заявления на приватизацию нанимателем или членами его семьи(3).

(1) Постановление Правительства РФ от 17.12.2002 № 897 «Об утверждении типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам Федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации» // Российская газета. – 2002. – № 244.
(2) Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Российская газета. – 2006. – № 34.
(3) Решение Совета депутатов городского округа Троицк МО от 04.10.2007 № 421/66 «Об утверждении Положения о Порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда в г. Троицке Московской области» // Городской ритм. – 2007. – № 44.

Согласно п. 9 распоряжения мэра СанктПетербурга от 25.05.1994 № 539-р приватизация служебных жилых помещений осуществляется в случае, если лица проработали на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет или проживали на данной жилой площади не менее 10 лет(1). Однако существуют ограничения,  установленные муниципалитетами, направленные на недопущение возможности приватизировать служебные жилые помещения. В соответствии с письмом Комитета по жилищной политике  Администрации Санкт-Петербурга от 16.07.2002 № 8-857 «О приватизации служебных жилых помещений»(2) служебные жилые помещения (специализированные квартиры и отдельные  комнаты, предназначенные для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него), являющиеся государственной собственностью Санкт-Петербурга, входят в состав специализированного социального жилищного фонда Санкт-Петербурга и не подлежат приватизации согласно п. 4 ст. 32 Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» от 16.07.2001 № 572-73, введенного в действие с 31.07.2001. Указанное положение полностью соответствует федеральному законодательству (ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Актуальным является вопрос возможности приватизации гражданами служебных жилых  помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в собственность муниципалитетов. По данной проблеме Верховный Суд РФ придерживается следующей правовой позиции: «Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона о приватизации жилья. Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации»(3).

Указанная позиция Верховного Суда РФ имеет правовые основания. В случае передачи служебных жилых помещений, принадлежащих государственным организациям и учреждениям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, муниципалитетам утрачиваются правоотношения по договору найма служебного жилого помещения вследствие прекращения трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности.

(1) Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 № 539-р «О приватизации жилищного фонда в СанктПетербурге» // Документ получен с использованием системы «Консультант Плюс».
(2) Письмо Комитета по жилищной политике Администрации Санкт-Петербурга от 16.07.2002 № 8–857 «О приватизации служебных жилых помещений» // Документ получен с использованием системы «Консультант Плюс».
(3) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2006. – № 9.

Проживание граждан в данных жилых помещениях имеет бессрочный характер, следовательно, к ним должны применяться положения жилищного законодательства о договоре социального найма, а значит, указанное жилье подлежит приватизации на общих основаниях, установленных Законом о приватизации жилья. В подтверждение сказанному можно привести следующий пример из судебной практики.

О. обратилась в суд с иском к Администрации Клинского муниципального района о признании незаконным отказа ответчика в исключении занимаемого ее семьей жилого помещения – трехкомнатной квартиры из числа служебных. Истица считает, что спорное жилое помещение утратило статус служебного, поскольку передано в муниципальную собственность, а поэтому отказ ответчика в исключении квартиры из числа служебных нарушает ее право на приватизацию указанного жилого помещения. Представитель Администрации против требований возражал, пояснив, что занимаемая истицей квартира является частью Троицкого фельдшерско-акушерского пункта и статус служебного помещения не утратила.

Решением Клинского городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда, в удовлетворении требований истицы отказано. Президиум Московского областного суда указанные решения отменил по следующим основаниям. Разрешая спор, суд исходил из того, что при предоставлении жилого помещения истице был выдан служебный ордер, квартира является служебной, сохраняет указанный статус в настоящее время, предусмотренных законом оснований для признания отказа Администрации Клинского района в исключении спорного жилого помещения из числа служебных не имеется. В связи с изложенным суд отказал в удовлетворении исковых требований. Однако при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения теряют статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

В связи с этим доводы истицы о том, что суд неправомерно признал служебным занимаемое истицей жилое помещение и отказал ей в восстановлении нарушенного права на его приватизацию, являются обоснованными(1).

Исследовав проблему приватизации служебных жилых помещений, необходимо сделать некоторые выводы:

1. Служебным жилым помещением является жилье, переданное на основании договора найма служебного жилого помещения на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей.

2. Предоставление жилья военнослужащим осуществляется на основании жилищного договора, который не является договором найма служебного жилого помещения, и оно не может быть приватизировано по основаниям приватизации служебного жилья.

3. В качестве служебного жилья может выступать только отдельная квартира, не допускается заключение договора найма служебного жилья на отдельную комнату или часть квартиры. 4. Служебные жилые помещения, принадлежащие государственным организациям или учреждениям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, переданные в муниципальную собственность, подлежат исключению из специализированного жилищного фонда и приватизации.

(1) Постановление президиума Московского областного суда от 19.03.2008 № 230 по делу № 44 г-114/08. Дело по иску о признании недействительным отказа в исключении жилого помещения из числа служебных направлено на новое рассмотрение, так как суд своим решением не вправе исключить спорное жилое помещение из числа служебных // Документ получен с использованием системы «Консультант Плюс».

Материал публикуется по итогам VI научно-практической конференции с международным участием «Проблемы правоприменительной практики».