Опубликовано в журнале "Маркетинг в России и за рубежом" №6 год - 2016
Михеев Г.В.,
член гильдии маркетологов, преподаватель кафедры технологии,
организации, экономики строительства и управления недвижимостью
Кубанского государственного технологического университета
Предлагается модель управления недвижимым имуществом в системе эффективностей бизнес-субъекта как комплексная система эффективности, в которой результат достигается посредством маркетинговой адаптации бизнес-процессов по всем направлениям управления недвижимого имущества.
Современные условия экономического пространства Российской Федерации в условиях активно развивающихся рыночных отношений предъявляют серьезные требования к эффективному управлению недвижимым имуществом бизнес-субъектов [1, с. 94]. На данный момент в российской экономике уже сформировался первичный рынок недвижимости. С этого момента в России появились крупные игроки рынка, которые ведут активную деятельность с учетом своих интересов среди всех субъектов взаимодействия для последующей реализации своих бизнес-проектов в области девелопмента и коммерциализации недвижимости. Бурное дальнейшее развитие рынка недвижимости будет зависеть от консолидации [2, с. 52], в рамках которой крупные бизнес-субъекты и инвесторы станут объединяться для усиления своих позиций и укрупнения собственных бизнес-портфелей недвижимости, что спровоцирует высокий уровень конкуренции среди всех участников взаимодействия рынка недвижимости в России.
Создание в России правовой базы, посвященной недвижимости и ее собственникам, привело к ряду проблем [3, с. 111] в сфере эффективного управления недвижимым имуществом. В данной работе под управлением недвижимостью мы будем понимать комплексное управление принципами, законами и параметрами, в рамках которых интегрируется воздействие на недвижимое имущество в экономическом пространстве Российской Федерации [4, с. 65]. Под эффективностью мы понимаем отношение достижения поставленной цели к усилиям, характеризующимся различными затратами, формирующими результат. В современном бизнесе принцип управления недвижимым имуществом базируется на извлечении максимальной прибыли при допустимой эксплуатации (разрешенной в рамках законодательства РФ) того или иного объекта недвижимости [5, с. 86]. Стоимость объекта недвижимости зависит от удовлетворения заданных потребностей, от конкурентных преимуществ и заложенной ценности недвижимого имущества. Разработка модели и методических основ эффективного управления недвижимостью крупного бизнес-субъекта посредством достижения баланса интересов всех участников взаимодействия является актуальной задачей. При построении модели управления недвижимостью необходимо рассматривать параметры эффективности, которые являются инструментарием.
Данные параметры эффективности позволяют: определять уровни результатов бизнес-деятельности по разным направлениям; выявлять уровень достижений и затраченных средств на результат; находить показатели и их результативность; выявлять уровни функциональности и, соответственно, эффективность управления недвижимым имуществом; контролировать управление процессами по эффективности использования недвижимого имущества; находить рычаги для стимулирования процессов управления; интегрировать процессы стратегического управления недвижимым имуществом; находить варианты и пути для увеличения бизнес-деятельности и улучшения конкурентоспособности бизнес-субъекта, а следовательно, достигать быстрого роста на рынке недвижимости в России.
Показатель, оценивающий эффективность управленческой деятельности на рынке недвижимости, является инструментом, который соединяет пути управления по различным звеньям и процессам между объектами недвижимости и бизнес-субъектом, задачей данного показателя является выбор оптимального направления в принятии управленческого решения, рассчитанного на будущий период деятельности. Важно отметить, что данный показатель не структурирует материальные ценности, но он закладывает требуемые параметры в виде информационного комплекса для маркетинговой адаптации процессов по управлению эффективностью недвижимым имуществом. Маркетинговый адаптер, с одной стороны, сдерживает внешние негативные проявления, а с другой – отвечает на внешние проявления адаптацией различных процессов, исходящих от участников взаимодействия маркетингового коммуникационного поля. Маркетинговый адаптер может функционировать как инструмент общей системы, способный активизироваться при получении тех или иных проявлений со стороны участников взаимодействия для реагирования и адаптации обнаружившихся негативных бизнес-процессов. Процесс адаптации сфокусирован на развитии тех параметрических признаков участников взаимодействия, которые контролируют их рейтинг и положение в конкурентной бизнес-среде для максимального достижения поставленных ими целей [6, с. 779].
Мы считаем, что управление объектами недвижимости в современной бизнес-среде – это системный комплекс, сформированный из элементов, направленных на исполнение требуемых действий для получения желаемого результата и достижения баланса интересов среди всех субъектов взаимодействия на рынке недвижимости в России.
Нами предлагается модель управления недвижимым имуществом в системе эффективностей бизнес-субъекта, комплекс которой состоит из следующих элементов: бизнес-субъекта и его недвижимого имущества, системы управления процессами по повышению эффективности, маркетингового адаптера процессов управления, маркетинговых методов и средств управляющих воздействий на рынок недвижимости.
Действие каждого элемента формирует определенный эффект на каждом этапе управления. Данный эффект (результат) может быть различным по всем параметрам, таким как структура, наполнение, важность. Данные параметры могут обладать как позитивными характеристиками, так и негативными, что показывает нам четко обозначенные системные значения по направлению достижения высокого уровня эффективности управления обусловленного бизнес-пространством рынка недвижимости.
Рассмотрим подробнее структуру и элементы модели управления недвижимым имуществом в системе эффективностей бизнес-субъекта (рис. 1).
В бизнес-пространстве рынка недвижимости активно проявляются различные виды деятельности, среди которых изменение предпочтений. Данная деятельность знаменуется маркетингом, так как именно он является потребительским рычагом желаний и предпочтений. Рынок недвижимости конкурентен, что говорит о высоких рисках и серьезных сложностях, возникающих при ведении бизнеса в данном секторе. На бизнес-субъект воздействует масса элементов и факторов как во внешней среде, так и во внутренней. Прежде всего бизнес-субъекту необходимо считаться с изменениями на рынке и выстраивать свои процессы управления на прогрессирующие тенденции. Конкуренты также имеют большое влияние на деятельность бизнес-субъекта во внешней среде. Иные агенты и персонал бизнес-субъекта воздействуют на него во внутренней среде. Все это усложняет ведение бизнеса на рынке недвижимости. Бизнес-субъекту необходимо выстраивать свою систему управления так, чтобы успешно функционировать на рынке. В данной системе существуют подсистемы, которые находятся в маркетинговом коммуникационном поле и отвечают за эффективность по разным направлениям. Процессы управления, возникающие с учетом всех факторов, формируются через данные подсистемы.
Возникающие риски, влияющие на бизнес-субъект, приводят к смене условий ведения управления и обновлению, а точнее, к маркетинговой адаптации бизнес-процессов, что и происходит в блоке «Маркетинговый адаптер». Если бизнес-субъект не достигает нужного эффективного результата, то процесс возвращается на этап системы управления или же его вновь требуется адаптировать в маркетинговом коммуникационном поле. При успешной адаптации происходит интегрирование процесса в управление бизнес-субъектом. При эффективном управлении достигается сбалансированность интересов среди всех участников взаимодействия на рынке недвижимости, следовательно, бизнес-субъект улучшает свои конкурентные позиции в данном секторе.
Таким образом, важнейшим элементом бизнес-субъекта рынка недвижимости является маркетинговая адаптация бизнес-процессов. Маркетинговая адаптация больших объемов информации по профильным параметрам эффективности управления недвижимым имуществом позволит корректировать процессы функционирования и развития бизнес-субъекта с учетом всех факторов, возникающих в бизнес-пространстве рынка недвижимости, среди которых: а) потребности бизнес-субъекта; б) изменение условий и приоритетов на рынке недвижимости; в) изменение условий по управлению функциональным и технологическим использованием объектов недвижимости.
С учетом полученной, а также накопленной информации и адаптации процессов управления бизнес-субъект способен оценивать свои возможности и формировать конкретные действия по эффективности и управлению объектами недвижимости.
Для бизнес-субъекта эффективное управление объектами недвижимости строится на следующем: результативность поставленных целей бизнес-субъекта, направленных на управление объектами недвижимости; усиление эффективности процессов управления объектами недвижимости; адаптация процессов управления к новым требованиям рынка, а также совершенствование бизнес-деятельности в маркетинговом направлении.
Из вышесказанного формируется вывод о том, что управление объектами недвижимости является комплексной системой эффективности, в которой результат достигается посредством маркетинговой адаптации бизнес-процессов по всем направлениям управления недвижимым имуществом. Данная маркетинговая адаптация позволяет формировать и выстраивать управление бизнес-субъектом так, чтобы факторы внутренней и внешней среды работали не против бизнеса рынка недвижимости, а на него, тем самым усиливая конкурентоспособность бизнес-субъекта. Важно отметить, что повышение уровня эффективности управления объектами недвижимости – значимый параметр для достижения баланса интересов всех участников взаимодействия рынка недвижимости России, а следовательно, для достижения конкурентоспособности бизнес-субъекта, которая позволяет не просто функционировать и вести свою деятельность в данном секторе, а дает возможность зарабатывать прибыль, достаточную для мощного развития.
Используемые источники
1. Михеев Г.В., Фицурина М.С., Кузнецова О.А. Процессы и инструментарий модели управления развитием бизнес-субъекта // Приоритетные научные исследования и разработки: сб. статей Междунар. науч.-практ. конф. / под ред. А.А. Сукиасяна. – Уфа. – 2016. – С. 93–95.
2. Inkin I., Lapin A., Mikheev G. Origin of economic crime // International scientific review. – 2016. – № 10 (20). – P. 52–53.
3. Нужина И.П. Девелопмент, экология и государственно-частное партнерство. Согласование интересов субъектов инвестиционно-строительной деятельности с учетом экологического императива развития // Российское предпринимательство. – 2010. – № 8–1. – С. 110–115.
4. Щепакин М.Б., Савельев Д.А., Михеев Г.В. Значение внутриорганизационного маркетинга и его функций для предприятия // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития: сб. материалов XIV Междунар. науч.-практ. конф. / под общ. ред. С.С. Чернова. – Новосибирск: Изд-во ЦРНС, 2014. – С. 63–68.
5. Кузнецова О.А., Михеев Г.В. Теоретические аспекты стратегического управления // Экономика, социология и право. – 2015. – № 1. – С. 85–88.
6. Михеев Г.В., Деркачева Е.А., Тешева А.Н. Взаимодействие субъектов в маркетинговом коммуникационном поле // Экономика и предпринимательство. – 2016. – № 5 (70). – С. 777–782.
