Тенденции маркетинга на рынке земли в регионах России

Улицкая Н.Ю.,
к. э. н., доцент кафедры кадастра недвижимости и права
Пензенского государственного университета
архитектуры и строительства

В статье приводится анализ тенденций рынка земли в разрезе регионов страны, которые разделены на более благоприятные, благоприятные и неблагоприятные с точки зрения условий жизнедеятельности человека и рентабельности производства.

Динамика совершенных сделок, показатели предпринимательской посреднической деятельности и активизация научных работ по управлению территориями отражают основные ориентиры использования маркетинга в различных регионах России.

Характерной особенностью развития земельного рынка в современных условиях является расширение использования маркетинга. Основываясь на теории управления [1], полагаю, что земельный маркетинг – это деятельность по изучению потребностей участников рынка земли, формированию земельных участков в уникальный товар территории, установлению на них цен, выбору и организации каналов продвижения и сбыта земли-товара, стимулированию эффективности землепользования и землевладения. Результаты и процесс этой деятельности должны удовлетворять потребности всех заинтересованных групп: продавцов; покупателей; посредников в лице банковских структур, агентств недвижимости или брокеров, кадастровых инженеров, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, юристов; местного населения; органов государственной и муниципальной власти.

Задачи земельного маркетинга заключаются в своевременном урегулировании правовых норм земельного рынка; развитии его землеустроительно-кадастровой инфраструктуры (процедура формирования земельных участков, система регистрации прав на них, механизм экономической оценки); информационном обеспечении продвижения предложений; мониторинге и контроле за транзакциями; обеспечении условий свободной конкуренции предпринимательства на рынке земли [2]. Эта система целей должна лежать и в основе механизма регулирования развития регионов России, учитывающего интересы местного населения и предпринимателей и обеспечивающего интенсификацию развития хозяйства территории. Это объективно определяет необходимость принятия управленческих решений по земельным преобразованиям в регионах страны, а аккумулирование региональных программ и стратегий в федеральном центре в совокупности должно составлять единый «коридор развития» рынка земли, и никак не наоборот [3].

Такое многообразие региональных особенностей России, как: географическое местоположение, обширные незаселенные просторы, климатические и природные условия, наличие возможности извлекать блага от имеющихся ресурсов, культура землепользования, неравномерность социально-экономического развития, по различным критериям разделено на зоны и районы отечественными учеными. Поэтому, основываясь на многочисленных исследований, для сравнения тенденций земельного рынка предлагаю рассмотреть территорию России в разрезе условно более благоприятных, условно благоприятных и условно неблагоприятных регионов по степени комфортности в них проживания и жизнедеятельности населения (по О.Р. Назаревскому) [4] и рентабельности производства (сельскохозяйственное районирование). В выделенных зонах в качестве контрольных выбраны: условно более благоприятные регионы – Ростовская и Тамбовская области; условно благоприятные регионы – Новосибирская и Челябинская области; условно неблагоприятные регионы – Мурманская и Иркутская области.

На примере контрольных регионов рассмотрим тенденции земельного рынка.
1. Тенденции первичного рынка земли (сделки с государственными и муниципальными землями). Продавцами земли на первичном рынке выступают органы государственной и муниципальной власти, реализующие предложения на аукционах или предоставляющие участки через административные процедуры. Можно выделить следующие категории покупателей земли на этом рынке: организации, приобретающие землю как средство производства; инвесторы, вкладывающие свободные средства в скупку земли с целью получения ренты; инвесторы, приобретающие землю для собственного использования; компании, которые скупают (приватизируют) и сдают землю в аренду; банки, повышающие свою рыночную капитализацию за счет внесения в уставные фонды земельных активов; частные лица, приобретающие землю как для семейных нужд, так и для перепродажи (спекулянты).

Исследования показали, что в течение 2013 г. самая большая емкость рынка аренды по площади земель, задействованных в сделках, сохранялась в неблагоприятных регионах, значительная – в благоприятных регионах и самая меньшая – в более благоприятных регионах. Так, в контрольных регионах рынок земли функционировал в основном в сфере передачи государственной и муниципальной собственности в аренду (рис. 1) и продаж (рис. 2).

В Иркутской области арендовано 18 955 677,67 га (94% от площади всех сделок, совершенных в 2013 г.), права аренды выкуплены на земельных участках площадью 969 485,78 га и продано 1555,9 га государственных и муниципальных земель. В Мурманской области продано 620 земельных участков, что на 3% (20 сделок) больше показателя 2012 г. Площадь проданных земельных участков составила 75 га, что на 15% (14 га) меньше показателя 2012 г. В Новосибирской области заключено 3388 сделок аренды на 54 766 га и продано прав аренды – 884 сделки на площади 10 034 га.

В Челябинской области продажа земельных участков органами власти гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в сравнении с прошлым годом увеличилась на 34%. Также произошло увеличение на 20% продажи земельных участков гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства. В Ростовской области количество сделок по продаже земельных участков органами власти возросло незначительно и составило 17,6% (заключено 13 437 сделок, площадь 47 801 га).

В Тамбовской области 63% земель приходится на частную собственность, поэтому первичный рынок земли характеризуется как дефицитный. Здесь граждане выкупили для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства 760 земельных участков площадью 69,804 га. В сравнении с 2012 г. гражданам было продано на 157 участков больше, при этом средняя площадь участка, приобретенного в собственность, изменилась с 0,15 до 0,09 га [5].

Противоположные тренды на рис. 1 и 2 говорят о том, что сделки аренды с государственной и муниципальной собственностью активнее будут осуществляться в благоприятных регионах, а задействованная в сделках площадь земель значительнее будет в неблагоприятных регионах. В этих регионах органы государственной и муниципальной власти охотнее сдают земли в аренду, так как стараются сохранить контроль за их использованием. В более благоприятных регионах количество публичных земель уже весьма ограниченно и они имеют большую ценность, поэтому граждане и юридические лица стремятся их выкупить.
2. Тенденции вторичного рынка земли (сделки с частными землями). Продавцами земли могут быть физические и юридические лица, покупателями – граждане, частные фирмы, государственные и муниципальные организации. Транзакции могут осуществляться как напрямую, так и через посредников, но в любом случае при участии императивных структур (обязательность постановки участка на учёт и регистрации сделки).

Анализ показал, что из рассматриваемых регионов лидером вторичного рынка по купле-продаже земель гражданами и юридическими лицами в 2013 г. выступает Ростовская область – 66 420 сделок на площади 459 751,4 га. Аутсайдер – Мурманская область: 1079 сделкок на площади 97,92 га. Это подтверждено рис. 3, из которого видно, что тренд количества сделок идет к уменьшению в сторону неблагоприятных регионов; площади, отраженные в сделках, также сокращаются.

На рис. 4 приведены данные по залогу земель гражданами и юридическими лицами. Самая большая емкость рынка по площади закладываемых земель наблюдается у благоприятных регионов. Что касается количества сделок, то они распределяются неравномерно. Так, в Челябинской области зарегистрировано 2784 сделки залога на площади 177 111 га, в Тамбовской области – 2386 сделки на площади 63 026 га, в Иркутской области – 4695 сделок на площади 7966,02 га. Наименьшие показатели имеет Ростовская область – 240 сделок на площади 119,8 га [5].

Можно предположить, что количество сделок залога будет увеличиваться в благоприятных и неблагоприятных регионах, а площадь – сокращаться.

На рис. 5 приведена статистика по общему количеству сделок, площади и цене предложений земли-товара в разрезе рассматриваемых регионов по данным Росреестра за 2013 г. [5]. Из рисунка видно, что имеется устойчивая тенденция по площади земель: неблагоприятный регион – большая площадь, более благоприятный регион – наименьшая площадь. Также наблюдения за сделками с землей подтверждают закономерность развития рынка вокруг областных центров во всех исследуемых регионах.

Что касается количества сделок, то их совершается больше всего в благоприятных регионах. Это говорит о значительной емкости рынка, поэтому в перспективе в этих регионах игроки рынка будут наиболее активны.

Цена земельных участков напрямую зависит от местоположения: более благоприятный регион – высокая цена, и наоборот. При этом самые высокие цены на землю формируются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Самые сбалансированные цены наблюдаются в благоприятных регионах.

Рассмотрим тенденции кадастровой деятельности на рынке земли в области формирования земельного участка и учета в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Распределение кадастровых инженеров по выделенным регионам приведено на рис. 6. По данным Росреестра, в большинстве субъектов РФ количество кадастровых инженеров находится в диапазоне от 100 до 300 человек [5]. Наибольшее их количество приходится на Московскую область, где у них наибольший уровень заработной платы (рис. 7) [6].

Наибольший объем работ у кадастровых инженеров складывается на первичном рынке земли и объектов капитального строительства, поэтому можно предположить, что в перспективе их количество должно увеличиться в неблагоприятных регионах, где преобладают публичные земли, а также в благоприятных регионах с активным жилищным строительством. В более благоприятных регионах ожидается стагнация количества кадастровых инженеров, так как на данное время их число считается оптимальным.

Из рис. 8 следует, что, чем более развит субъект РФ, тем больше там территориальных управлений Росреестра и подведомственных ему учреждений. В последнее время во многих регионах в процессе оптимизации предоставления услуг Росреестром происходит сокращение отделений в сельской местности, заменяемое многофункциональными центрами, действующими по принципу «одного окна».

Кроме Росреестра императивную систему управления земельными отношениями составляет значительное количество государственных и муниципальных структур. Считаю, что разделение вопросов государственного управления земельными ресурсами между многими властными организациями не только отрицательно сказывается на рынке земель и объектов капитального строительства, но и влечет за собой другие негативные процессы, которые создают существенные трудности в развитии субъектов РФ.

В табл. 1 показан топ-10 федеральных органов власти по регулированию земельных отношений по численности сотрудников. В I квартале 2014 г. штаты должностей гражданской службы в приведенных федеральных органах были укомплектованы на 82,7% (в соответствующем периоде 2013 г. – на 82,1%). Среднемесячная заработная плата составила 74 000 руб. (130% к началу 2013 г.) [6].

Рассмотрим тенденции развития предпринимательской деятельности по продвижению и сбыту земли-товара.

Анализ данных по показателям посреднической деятельности в сделках с недвижимостью показал, что на протяжении 7 лет им присуща положительная динамика. Наблюдается тенденция к их увеличению от года к году. Численность сотрудников риелторских организаций также увеличивается (рис. 9).

Рост рынка услуг риелторских фирм в последние годы иллюстрируется показателем выручки, которая имеет тренд возрастания (рис. 10). Такое повышение выручки от посреднической деятельности объясняется увеличением оплаты за услуги и повышением востребования услуг в связи с ростом числа обманутых продавцов и покупателей недвижимости в последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости [7].

Одним из основных показателей эффективности посреднической деятельности является число завершенных сделок с недвижимостью, которое определяется по числу оплаченных документов. Динамика завершенных посреднических сделок свидетельствует о том, что в течение 7 лет среди всех сделок с недвижимостью лидируют сделки с жилым фондом, что обоснованно, так как потребность в жилье является справедливым стремлением человека к более комфортной жизни (рис. 11) [7].

На рис. 12 показано распределение количества агентств недвижимости по выделенным регионам. Наибольшую емкость для предпринимательской деятельности на земельном рынке по уже понятным причинам имеют благоприятные регионы [8].

Анализ активности агентств недвижимости показал, что они особое внимание уделяют собственной рекламе, а предложения земли-товара остаются недостаточно освещенными в средствах массовой информации.

Маркетинг постоянно развивается за счет активности отечественных исследователей, поэтому рассмотрим тенденции их научного интереса в разрезе выделенных регионов.

Для анализа тенденций научной мысли в сфере управления рынком земли и развитием территорий было рассмотрено более 200 авторефератов кандидатов и докторов наук, наиболее близко исследующих озвученную проблематику, защитившихся в период с 2004 по 2013 г., следующих специализаций: региональная экономика; АПК и сельское хозяйство; маркетинг; менеджмент; строительство; экономика природопользования; сфера услуг; управление инновациями; землеустройство, кадастр и мониторинг; рекреация и туризм; экономика предпринимательства; промышленность; муниципальное управление; социальная структура, социальные институты и процессы. Распределение кандидатских и докторских работ приведено на рис. 13.

Анализ этих работ показал, что более 52% ученых в качестве объекта исследования выбирали территории, относящиеся к более благоприятным регионам, 40% – развитие благоприятных регионов и только около 8% пытались решать проблемы неблагоприятных регионов страны (рис. 14). Можно предположить о последующем возрастании интереса ученых к проблематике развития благоприятных и неблагоприятных регионов.

В заключение можно сделать вывод, что наиболее активно рынок земли и маркетинг будут развиваться в благоприятных регионах страны, так как емкость более благоприятных регионов уже значительно ограниченна, а в неблагоприятных регионах потребительская ценность земель низкая.

Используемые источники
1. Гапоненко А.Л., Савельева М.В. Теория управления. – М.: Юрайт, 2013.
2. Сухов В.Д. Основы менеджмента и маркетинга в земельно-имущественных отношениях: учеб. для студ. сред. проф. образования / В.Д. Сухов. – М.: Издательский центр «Академия», 2013. – 240 с.
3. Семеркова Л.Н. Проблемы и пути развития российской провинции / под общ. ред. Л.Н. Семерковой, Б.Б. Хрусталева. – Пенза, 2011. – Ч. 5. – 159 с.
4. Назаревский О.Р. Оценка природных условий жизни населения / О.Р. Назаревский. – М.: Наука, 1972. – 148.
5. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. URL: rosreestr.ru/wps/portal/ (дата обращения 05.10.2014).
6. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: gks.ru/ (дата обращения 30.10.2014).
7. Аракелова И.В. Актуальные вопросы формирования потребительской экономики в России // Научное обозрение. – 2014. – № 6. – С. 125–131.
8. Агентства недвижимости России (16 347 адресов) [Электронный ресурс]. URL: mxkr.ru/ru/agentstva_nedvizhimosti (дата обращения 30.10.2014).