Ревизия в товариществе собственников жилья (Продолжение, начало читайте в «БГ» № 22, 2015)




И. С. Зуйков,
к. э. н., эксперт «БГ»

Перейдем к рассмотрению того минимума вопросов, которые следует проверить ревизионной комиссии (ревизору).

Ревизия состояния, движения, эффективности использования и учета внеоборотных активов
При рассмотрении данного вопроса будем исходить из допущения, что в ТСЖ нет внеоборотных активов, поскольку при осуществлении хозяйственной деятельности большинству товариществ они не требуются.

Напомним, что к ним относятся основные средства, доходные вложения в материальные ценности, нематериальные активы, оборудование к установке и вложения во внеоборотные активы. Тем не менее, ревизионная комиссия (ревизор) должна отразить в акте ревизии факт отсутствия внеоборотных активов. Это будет указывать на то, что данный участок учетной работы ими проверен. Ниже приводится примерный текст из соответствующего параграфа акта ревизии об отсутствии в ТСЖ внеоборотных активов.

Пример 1
Ревизия внеоборотных активов

Проверка показала, что на начало проверяемого периода внеоборотных активов Товарищество на балансе не имело и в течение проверяемого периода не приобретало. Неучтенных внеоборотных активов в Товариществе не обнаружено.

Ревизия сохранности, использования и учета материальных ценностей
Еще одним допущением, из которого мы будем исходить, является отсутствие в ТСЖ товарноматериальных ценностей на складе, поскольку у большинства ТСЖ нет на хранении ни этих ценностей, ни самого склада и, как следствие, складских операций. В этом случае ревизионной комиссии (ревизору) следует поступить таким же образом, как и в случае с внеоборотными активами. Ниже также приводится примерный текст из соответствующего параграфа акта ревизии.

Пример 2
Ревизия товарно-материальных ценностей

Товарно-материальных ценностей Товарищество на хранении не имеет, поскольку в соответствии с решением общего собрания (протокол от хх.хх.хххх № Х) для производства сложных работ приглашаются специализированная организация или имеющий соответствующую квалификацию специалист, а такие материальные ценности, как канцелярские товары, моющие средства, электролампы, соль, смеси, используемые для борьбы с обледенением, приобретаются без запаса, по мере надобности и, соответственно, сразу передаются бухгалтеру, уборщице, электрику, дворнику, которые используют их по назначению. Сметные значения при осуществлении расходов на приобретение вышеперечисленных товарно-материальных ценностей не превышены.

Ревизия начисления и поступления коммунальных и иных платежей
Задачи, источники и последовательность ревизии. Задачами ревизии являются:
1) проверка соответствия произведенных собственникам помещений начислений коммунальных и иных платежей законодательству, протоколам общих собраний, заключенным с  ресурсоснабжающими и иными организациями договорам, другим правовым документам;
2) проверка полноты поступления коммунальных и иных платежей от собственников, своевременности учета этих поступлений в соответствующих документах, составляемых ТСЖ.

К источникам ревизии следует отнести следующие документы:
– устав товарищества собственников жилья;
– акты приемки квартирных водомерных узлов со счетчиками или их копии;
– расчеты стоимости потребленной и отведенной воды, израсходованного на подогрев воды теплоносителя;
– сводные ведомости расхода воды по показаниям индивидуальных приборов учета воды;
– сводные ведомости численности лиц, проживающих в квартирах, не оснащенных  индивидуальными приборами учета воды;
– лицевые счета собственников квартир;
– ведомости начисления и поступления коммунальных и иных платежей от собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме;
– ведомости начисления и поступления взносов на капитальный ремонт от собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме;
– протоколы общих собраний;
– договоры с ресурсоснабжающими и иными обслуживающими организациями;
– банковские документы (кассовые документы не указываются по причине того, что ТСЖ имеет возможность не вести кассовые операции, если собственники и пользователи квартир вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на счет товарищества в банк, а все расчеты с обслуживающим персоналом ТСЖ осуществляются через их банковские карты. Подробнее об этом сказано далее, при рассмотрении вопроса ревизии учета и расходования денежных средств);
– журналы хозяйственных операций;
– оборотные ведомости по субсчетам синтетических счетов;
– оборотные ведомости по синтетическим счетам.

Ревизия осуществляется в следующем порядке:
1) сплошная проверка актов приемки квартирных водомерных узлов со счетчиками или их копий с целью определения точного количества квартир с установленными индивидуальными приборами учета;
2) сплошная проверка сводных ведомостей численности лиц, проживающих в квартирах, не оснащенных индивидуальными приборами учета воды, для целей установления соответствия между числом отраженных в этих ведомостях лиц и числом фактически проживающих в проверяемый период лиц;
3) сплошная проверка (в основном арифметическая) данных, показанных в расчетах стоимости потребленной и отведенной воды, израсходованного на подогрев воды теплоносителя, представленных жильцами, и сверка этих данных с данными сводных ведомостей расхода воды по показаниям индивидуальных приборов учета воды;
4) сплошная проверка лицевых счетов собственников квартир на предмет своевременности и полноты их заполнения, соблюдения применяемых ТСЖ цен и тарифов на коммунальные и иные услуги, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, величины взносов на капитальный ремонт, а также сверка данных лицевых счетов с данными ведомостей начисления и поступления коммунальных и иных платежей, взносов на капитальный ремонт от собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме, для определения соответствия этих данных;
5) проверка соответствия сумм, поступивших на расчетный и специальный счета в банках, суммам, отраженным соответственно в ведомостях начисления и поступления коммунальных и иных платежей, взносов на капитальный ремонт от собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме;
6) проверка своевременности и полноты отражения начисленных и поступивших сумм в журналах хозяйственных операций, оборотных ведомостях по субсчетам синтетических счетов и оборотных ведомостях по синтетическим счетам.

Проверка соблюдения применяемых ТСЖ цен и тарифов на коммунальные и иные услуги. Напомним, что согласно п. 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), коммунальными услугами является осуществление деятельности исполнителя (ТСЖ) по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). В этом же пункте дается определение коммунальных ресурсов, к которым относятся холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно ч. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Газоснабжение, как правило, осуществляется газоснабжающей организацией без посредников (т. е. без ТСЖ), поэтому за газ потребители расплачиваются с этой организацией напрямую,  следовательно, в задачи ревизионной комиссии (ревизора) этот вопрос не включается.

Электроснабжение зачастую осуществляется следующим образом: жильцы напрямую оплачивают электроэнергию по квартирным электросчетчикам электроснабжающей организации, а разницу между общедомовым и квартирным потреблением оплачивает ТСЖ. В этой связи, товарищество не является исполнителем услуги по электроснабжению относительно квартирного электропотребления, но выступает в роли такового в части электропотребления на общедомовые нужды. Поскольку квартирное потребление электроэнергии регулируется прямыми договорами между жильцами и электроснабжающей компанией, проверка этого вопроса также не должна входить в задачи ревизионной комиссии (ревизора), следовательно, и мы выносим его за рамки рассмотрения.

Тарифы на горячую воду и холодную воду могут, например, устанавливаться региональной энергетической комиссией (далее – РЭК) в соответствии с Федеральным законом от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», постановлением

Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» и приказом Федеральной службы по тарифам от 11.10.2014 № 228-э/4 «Об установлении предельных индексов максимально возможного изменения действующих тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения в среднем по субъектам Российской Федерации на 2015 год».

Для проверки важно руководствоваться установленными РЭК для использования исполнителями (ТСЖ) тарифами, в соответствии с которыми определяется:
– стоимость расходуемого на отопление теплового ресурса, приходящаяся на 1 кв. м площади жилого и нежилого помещения;
– стоимость 1 куб. м горячей воды, холодной воды и водоотведения для расчета платы за эти коммунальные услуги по данным индивидуальных приборов учета воды;
– месячная стоимость на 1 человека горячей воды, холодной воды и водоотведения для расчета платы за эти коммунальные услуги при отсутствии в квартире индивидуальных приборов учета воды. Кроме того, РЭК в соответствии со ст. 157 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг», Правилами № 354 устанавливает порядок, когда при наличии технической возможности установки индивидуальных приборов учета норматив потребления коммунальной услуги в жилых помещениях определяется с учетом повышающего коэффициента.

Далее следует определить размер платы с 1 кв. м жилого помещения за вывоз твердых бытовых отходов (мусора), как правило, устанавливаемый местными органами власти.

Кроме того, ревизионная комиссия (ревизор) на основании договоров с обслуживающими организациями и иными документами для себя определяет размер платы за обслуживание лифтов и лифтовых шахт, домофонной системы, поступление в многоквартирный дом телевизионного сигнала (кабельного ТВ). Если оказываются другие услуги, то проверке подлежат и они.

Опираясь на установленные властями и договорами с обслуживающими организациями тарифы и цены, ревизионной комиссии (ревизору) необходимо произвести сплошную проверку начислений в лицевых счетах, отражения начисленных сумм в соответствующих документах, составляемых ТСЖ, в порядке, о котором сказано выше. Результаты такой проверки необходимо как при обнаружении нарушений, так и при их отсутствии отразить в соответствующем параграфе акта ревизии.

Ревизия начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, обслуживаемом ТСЖ. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, кроме уже рассмотренной нами платы за коммунальные услуги, в состав платы за жилое помещение входят: плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и взносы на капитальный ремонт.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями пп. 28–38 (5) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Для проверки ревизионной комиссии (ревизору) важно, как правило, из протокола общего собрания членов товарищества и других документов определить стоимость содержания и ремонта 1 кв. м.

Допустим, руководствуясь ч. 1 и ч. 8 ст. 156 ЖК РФ, а также пп. 28–38 (5) Правил № 491, ТСЖ установило обязательный платеж для своих членов и иных собственников помещений в МКД в размере 10 руб. на 1 кв. м площади квартиры. При расчете были использованы следующие показатели: расходы на предстоящий год по смете на содержание и ремонт МКД составят 515 484,00 руб., общая площадь квартир – 4295,7 кв. м. Следовательно, стоимость содержания и ремонта 1 кв. м составит 10 руб. (515 484,00 руб.: 12 мес.: 4295,7 кв. м).

Таким образом, ревизионная комиссия (ревизор), проверяя сплошным порядком лицевые счета, должна проверять и правильность начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Для примера предположим, что площадь квартиры составила 60,7 кв. м, следовательно, собственник такой квартиры будет вносить ежемесячно 607,00 руб. (60,7 кв. м × 10,00 руб.).

Ревизионная комиссия (ревизор) осуществляет проверку начисления и поступления взносов на капитальный ремонт только в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в соответствии с гл. 16 ЖК РФ.

Согласно ст. 167 ЖК РФ органы государственной власти субъекта РФ принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на подведомственной этому субъекту территории. В силу ч. 2 ст. 166 ЖК РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

В большинстве случаев расходование средств на капитальный ремонт пока не производится. Если допустить, что нормативным правовым актом субъекта РФ установлен взнос в размере 7,70 руб., площадь квартиры – 60,7 кв. м, то в этом случае ежемесячный взнос собственника квартиры на капитальный ремонт многоквартирного дома составит 467,39 руб. (60,7 кв. м × 7,70 руб.).

Далее сплошным порядком необходимо проверить правильность отражения взносов в ведомостях начисления и поступления взносов на капитальный ремонт от собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме. Результаты такой проверки также необходимо как при обнаружении нарушений, так и при их отсутствии отразить в соответствующем разделе акта ревизии.

Ревизия расчетов собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, обслуживаемых ТСЖ. Допустим, собственники и пользователи квартир ежемесячно по квитанциям вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на счета ТСЖ в банке. Одним счетом в этом случае является расчетный, который служит для поступления коммунальных и иных платежей, другим – специальный, для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома. За редким исключением, дебетовый оборот по расчетному счету составляет сумму поступивших коммунальных и иных платежей, по специальному счету – сумму взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, ревизионная комиссия (ревизор) должна сплошным порядком проверить своевременность и полноту проставления сумм оплаты в лицевых счетах, в ведомостях начисления и поступления коммунальных и иных платежей, взносов на капитальный ремонт от собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме. Если отраженные в лицевых счетах и ведомостях суммы совпали с оборотом по дебету, соответственно расчетного и специального счетов, то при ведении учета поступивших сумм нарушений не допущено. Ниже приводится параграф акта ревизии.

Пример 3
Ревизия начисления и поступления коммунальных и иных платежей

Ревизионной комиссией произведена сплошная проверка актов приемки квартирных водомерных узлов со счетчиками, в результате которой установлено, что количество квартир с  установленными индивидуальными приборами учета соответствует их количеству, отражаемому в учетных документах и отчетности, представляемой ресурсоснабжающим организациям.

Сплошная проверка ревизионной комиссией сводных ведомостей численности лиц, проживающих в квартирах, не оснащенных индивидуальными приборами учета воды, показала соответствие между числом отраженных в этих ведомостях лиц и числом фактически проживающих в проверяемый период лиц.

Проверка сплошным порядком, путем арифметического подсчета данных, показанных в расчетах стоимости потребленной и отведенной воды, израсходованного на подогрев воды теплоносителя, представленных жильцами, и сверка этих данных с данными сводных ведомостей расхода воды по показаниям индивидуальных приборов учета воды показала отсутствие ошибок при подсчете данных, своевременность и полноту их переноса в ведомости.

Сплошная проверка лицевых счетов собственников квартир на предмет своевременности и полноты их заполнения, соблюдения применяемых ТСЖ цен и тарифов на коммунальные и иные услуги, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, величины взносов на капитальный ремонт, а также сверка данных лицевых счетов с данными ведомостей начисления и поступления коммунальных и иных платежей, взносов на капитальный ремонт от собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме показала, что данные в лицевые счета заносятся своевременно и полностью, начисления производятся с использованием установленных соответствующими властями и договорами с обслуживающими организациями тарифов и цен, данные лицевых счетов с данными указанных выше ведомостей отклонений не имеют.

Ревизионная комиссия проверила на соответствие суммы, поступившие на расчетный и специальный счета в банках, суммам, отраженным соответственно в ведомостях начисления и поступления коммунальных и иных платежей, взносов на капитальный ремонт от собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме. В результате проведенной проверки отклонений не установлено.

Ревизия своевременности и полноты отражения начисленных и поступивших сумм в журналах хозяйственных операций, оборотных ведомостях по субсчетам синтетических счетов и оборотных ведомостях по синтетическим счетам показала, что начисленные и поступившие суммы отражаются в названных регистрах полностью и своевременно.

Примечание
В примере № 3 приведен примерный текст параграфа, который мы считаем достаточным при отсутствии в ТСЖ нарушений, но данный параграф акта ревизии может быть более подробным и содержать сведения о нормативно-правовых актах, договорах и других документах, с использованием которых проводилась ревизия. Во всех случаях в данном параграфе указываются обнаруженные ревизионной комиссией (ревизором) нарушения, которые не были или не могли быть устранены на момент составления акта ревизии.

14.12.2016

Также по этой теме: