Поиск путей повышения комфортности жизни населения при оптимизации жилищного фонда с сохранением структуры центральной части города



Опубликовано в журнале "Менеджмент в России и за рубежом" №4 год - 2014


Шестакова А.П.,
ассистент кафедры менеджмента Тюменского государственного
архитектурно-строительного университета


Филимонова Л.А.,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики
Тюменского государственного архитектурно-строительного университета


Описываются проблемы реконструкции жилищного фонда первых массовых серий, рассматриваются возможные пути их решения. Путём рассуждений и результатов исследований определён комплекс действий и мер, направленных на сохранение структуры центральной части города и предотвращение морального старения жилищного фонда путём его реконструкции и модернизации.


Уникальные памятники истории и культуры XIX–начала XX в., выгодное географическое положение города Тюмени способствуют повышению инвестиционной привлекательности. Прирост численности населения наблюдается не только в спальных районах на окраинах города, но и в центральной его части. Но центральная часть областной столицы пестрит домами советского периода застройки (рис. 1), которые согласно генеральному плану города в ближайшее время не подлежат сносу, что может явиться фактором-раздражителем в реализации стратегических планов развития области и привлечении внимания иностранных инвесторов к нашему региону.


Данная проблема требует к себе пристального внимания. Архитектурнохудожественные решения фасадов домов способствуют сохранению культурного наследия при повышении уровня комфортности и привлекательности города для горожан, туристов, инвесторов. Фасады жилых домов города Тюмени имеют весьма непривлекательный вид, морально устарели, загрязнены, не отличаются архитектурной выразительностью.



Входные группы субъектов малого бизнеса, расположенные на нижних этажах жилых и офисных зданий в центральной части города Тюмени, не сочетаются с архитектурой ни самого дома, ни прилегающих зданий, не обладают стилистическим единством (рис. 2–4).



Идёт моральное старение облика центра Тюмени. Его предотвращение должно стать приоритетной линией тактических и управленческих решений органов исполнительной власти. Департамент городского хозяйства и Главное управление строительства должны совместно с общественностью выработать единую концепцию решения поднятой проблемы и довести её до потенциальных инвесторов.



Реконструкция и модернизация жилищного фонда позволяют замедлить интенсивность морального старения города, создать дополнительную площадь за счёт надстроек, мансард и пристроек, что можно отнести к оптимизационному решению в условиях ограниченности ресурсов и неопределённости инвестиционной привлекательности. В таких проектах затраты на комплексную реконструкцию жилого здания включаются в стоимость дополнительно возводимой (пристраиваемой) площади, что не только окупается за счёт её реализации по рыночным ценам, но и будет способствовать притоку денежных средств в бюджет региона (прямые налоговые поступления по налогу на имущество).


Также сформулируем явные выгоды данного направления для жильцов – собственников морально устаревшего жилья: увеличение притока денежных средств на ремонт и содержание действующего жилого фонда; обновление облика здания и его инфраструктуры (рис. 5); при необходимости замена коммуникаций и усиление фундаментов и прочее.


По нашему мнению, дополнительно возводимое (пристраиваемое) новое жилье будет пользоваться устойчивым спросом, так как жилищный фонд первых массовых серий застройки (период 50–60-х годов прошлого столетия) находится в самых развитых районах города со всем спектром социальной инфраструктуры. Малогабаритность квартир существующего жилищного фонда сохраняет инвестиционную привлекательность для студенческой молодёжи, людей преклонного возраста, молодых семей.


 


Привлекательны проекты реконструкции для муниципалитетов, так как это даст возможность прироста муниципальной жилой площади, которую можно использовать в качестве манёвренного жилищного фонда либо доходных домов – источника легальных денежных потоков в бюджет города от аренды жилого фонда (стабильность рентных платежей – гарант реализации социальных программ).



Актуальность поднятой проблемы для города Тюмени, а также значимость описанных суждений подкреплена результатами проведённого социологического опроса домашних хозяйств, проживающих в центральной части города Тюмени в строениях 1950–1960-х годов застройки. Потребность в реконструкции жилищного фонда областного центра подтверждается результатами исследования, проведённого А.П. Шестаковой совместно со студентами Тюменского государственного архитектурно-строительного университета. Результаты опроса позволяют судить о желании жильцов сохранить территориальную оседлость за счёт сохранения адресности зданий при реконструкции жилищного фонда.


При обеспечении достоверности данных обследования в расчёте выборочной доли был задан коэффициент доверия в 1,96 ед., по П.П. Чебышеву. Выборка составила 385 домохозяйств при предельной ошибке 5 %. В выборку вошли жильцы домов первых массовых серий застройки Центрального, Ленинского, Калининского районов города Тюмени.


Результаты опроса показали следующее. 60% опрошенных считают, что их дому требуется капитальный ремонт; 48,3% опрошенных респондентов не удовлетворены техническим состоянием дома, организацией придомовой территории и ремонтом в подъездах, из них по 25% проживают на последних и первых этажах.


86,2% из числа неудовлетворённых жильцов считают, что их дому требуется капитальный ремонт; 64,2% не планируют в ближайшее время смены места жительства. 41% из числа респондентов, проживающих на верхних этажах, согласились на надстройку мансардного этажа при условии, что будущие денежные потоки в процентном отношении будут направлены на реализацию мер по улучшению технического состояния дома и придомовой территории. 29% из общего числа опрошенных не удовлетворены параметрами микроклимата в квартирах, среди них 34% проживают на первых этажах, 28,5% – на последних этажах. 64% опрошенных домохозяйств указали на недостаточное количество парковочных мест во дворе, что является проблемой не только мегаполисов, но и населённых пунктов с численностью менее 1 млн человек. 50% респондентов отметили, что не испытывают недостатка в детских садах, спортивных учреждениях и других объектах соцкультбыта, что свидетельствует об удовлетворительной обеспеченности микрорайона объектами социальной инфраструктуры.


Реализация возможностей корреляционного метода анализа позволила обосновать значимость и объективность проведения реконструкции с элементами капитального ремонта действующего жилищного фонда советского периода застройки.




По данным Департамента городского хозяйства, физический износ большинства четырёхэтажных и пятиэтажных жилых домов не превышает 40%, следовательно, в соответствии с [1] оставшийся срок эксплуатации составляет не менее 50 лет для кирпичных зданий и менее 25 лет для панельных, что свидетельствует о том, что в скором времени дома не будут подлежать сносу. Однако результаты опроса жильцов обследуемых объектов показывают крайнюю неудовлетворённость условиями проживания в XXI в. Поэтому Департаменту городского хозяйства, Главному управлению строительства, управляющим компаниям необходимо вынести на общественные слушания поднятую проблему и принять меры по её устранению, например привлекая частных инвесторов к проектам реконструкции в центральной части города. Реконструкция и модернизация жилищного фонда позволят не только улучшить жилищные условия горожан, но и повысить архитектурную выразительность города, замедлить моральное старение жилых кварталов.


Литература
1. ГОСТ Р 54257-2010. Национальный стандарт Российской Федерации. Надёжность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования (утв. и введён в действие приказом Росстандарта от 23.12.2010 № 1059-ст).
2. Голуб Л.А. Социально-экономическая статистика: учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений. – М.: Гуманит. изд. центр «ВЛАДОС», 2009.
3. Экономическая статистика: учебник. – 2-е изд., доп. / под ред. Ю.Н. Иванова. – М.: ИНФРА-М, 2009.

24.03.2022

Также по этой теме:


Список просмотренных товаров пуст
Список сравниваемых товаров пуст
Список избранного пуст
Ваша корзина пуста