Опубликовано в журнале "Финансовый менеджмент" №2 год - 2019
Шалаев И.А.,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и экономической
безопасности Среднерусского института управления (филиал Российской
академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ)
КурчееваЕ.М.,
магистр Среднерусского института управления (филиал Российской академии
народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ)
СоколоваМ.А.,
магистр Среднерусского института управления (филиал Российской академии
народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ)
Данная статья посвящена проведению статистического анализа рынка и выявлению тенденций ипотечного кредитования в условиях экономических преобразований.
Тема научной статьи достаточно актуальна в современных экономических условиях, поскольку эффективный механизм жилищного ипотечного кредитования оказывает существенное влияние на социально-экономическое развитие страны в части принятия действенных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильем. При этом стоит отметить, что ипотека позитивно воздействует на развитие реального сектора экономики, так как для динамичного роста совокупного производства необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции на развитие производства в целях улучшения экономических показателей страны. При изучении проблемы ипотечного кредитования, по нашему мнению, современный рынок позволяет разрешить следующие противоречия: между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения и между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой. В связи с этим и возникает необходимость статистического анализа рынка и выявления тенденций ипотечного кредитования в России, специфика функционирования которого рассмотрена на примере коммерческой организации – Группы ВТБ.
В системе экономических отношений ипотечное кредитование как самостоятельная экономическая категория всегда занимает особое положение, поскольку большие объемы и продолжительные сроки кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличия постоянного источника финансирования. Данные обстоятельства делают необходимым создание развитой инфраструктуры ипотечного кредитования, посредством которой ликвидность и надежность ипотечных кредиторов достигаются путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов и особых видов страхования.
Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставляемую банками под залог недвижимости, что происходит двумя путями:
– либо используется собственно ипотека – залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог;
– либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа.
В ходе проведения статистического анализа хотелось бы подчеркнуть, что ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка); рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный); рынка недвижимости. Также стоит четко понимать, что механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке определенными обстоятельствами, в частности:
– ипотечный кредит – это ссуда под строго определенный залог, в отличие от банковской ссуды, которая может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору;
– большинство ипотечных кредитов имеют строго целевое назначение, они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.
В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы таких субъектов, как:
– населения – в части улучшения жилищных условий;
– коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе;
– строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
С помощью такой системы экономика и ее субъекты преодолевают ограниченность финансовых ресурсов, быстрее проходят стадии спадов и депрессий, обеспечивается устойчивое экономическое развитие.
Анализируя практику ипотечного кредитования на базе Группы ВТБ, необходимо отметить, что это – один из крупнейших розничных банков России, специализирующихся на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса. Группа ВТБ предлагает своим клиентам широкий перечень стандартных банковских услуг, в том числе ипотечное кредитование, дистанционное банковское обслуживание, инвестиционные и лизинговые услуги, денежные переводы, выпуск банковских карт и т.д. Группа ВТБ отвечает сложившимся банковским тенденциям и предлагает широкую линейку ипотечных кредитов, с помощью которых возможно:
– приобрести готовую или строящуюся жилую недвижимость или гараж;
– получить нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости;
– рефинансировать ипотечный кредит другого банка;
– использовать средства материнского капитала;
– воспользоваться ипотекой с государственной поддержкой, а также ипотекой для военных.
Все известные льготные специальные программы в области ипотечного жилищного кредитования, принятые государством, можно найти в этом банке, в частности ипотека под материнский капитал, для семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, а также другие варианты с государственной поддержкой.
Оценивая рынок ипотечного кредитования в условиях экономических преобразований, мы видим, что эффективность коммерческих банков зависит от четко выстроенной кредитной политики, в частности процесс предоставления ипотечного кредита на жилье представляет собой четкий, отлаженный механизм, позволяющий учесть финансовые интересы как кредитора, так и заемщика, обеспечить их безопасность как заемщиков. Организация кредитного процесса, в том числе по ипотечному жилищному кредитованию, включает ряд последовательных этапов – от рассмотрения кредитной заявки до погашения ссудной задолженности, что регламентировано кредитной политикой банка. Кредитная политика устанавливает подходы, определяет общие принципы кредитования клиентов коммерческих организаций, определяет типы предоставляемых кредитов, полномочия различных уровней банка по принятию этих вопросов, некоторые операционные детали кредитных процедур.
Проводя анализ кредитных программ за период 2016–2018 гг., видно, что Группа ВТБ значительно расширила линейку кредитных программ в системе ипотечного кредитования. Банк предлагает целый ряд ипотечных программ как для покупки жилплощади в новостройках, так и для приобретения недвижимости на вторичном рынке.
Кроме того, его предложение заемных средств распространяется даже на улучшение имеющихся жилищных условий. Причем в планах банка – увеличение ипотечного портфеля, а с учетом усиливающейся конкуренции в этом сегменте рынка – возможное снижение процентных ставок по данному виду займов.
На основании проведенного анализа действующих кредитных программ в Группе ВТБ необходимо отметить, что благодаря своему обширному портфелю предлагаемых кредитных продуктов и условиям ипотеки ВТБ на сегодняшний день входит в тройку лидеров в области жилищного кредитования.
В ВТБ существуют следующие условия по ипотечному кредитованию: первоначальный взнос – от 10%; минимальная сумма кредита – от 500 тыс. руб.
Структуру данных программ в объеме ипотечных кредитов ВТБ за период 2016– 2018 гг. представлена на рис. 1.
Согласно рис. 1 следует сделать вывод о том, что за период 2016–2018 гг. ВТБ значительно расширил линейку кредитных программ в системе ипотечного кредитования.
При этом наиболее востребованным кредитным продуктом на протяжении анализируемого периода остается кредит под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке.
Однако, наряду с расширением количества кредитных программ, доля данного кредитного продукта в 2015 г. снизилась по сравнению с предшествующими периодами.
Аналогичная тенденция сохранилась по кредитной программе «Ипотека для приобретения жилья на первичном рынке (включая кредиты по программе субсидирования)», данный кредит является вторым по величине в линейке ипотечных кредитных продуктов ВТБ. Нецелевые ипотечные кредиты под залог существующего жилья, выданные физическим лицам, являются самыми незначительными по величине в структуре ипотечного кредитного портфеля ВТБ, имея при этом неоднозначную динамику, т.е. рост в 3,9 раза в 2017 г. по отношению к 2016 г. и падение в 1,8 раза в 2018 г. к уровню 2017 г. В 2018 г. в составе кредитного портфеля ВТБ появились три новые программы ипотечного кредитования, наиболее востребованной из которых стала программа «Ипотека для приобретения жилья на первичном рынке по государственной программе субсидирования ставок».
Структура кредитных программ ВТБ в системе ипотечного жилищного кредитования по итогам 2018 г. представлена на рис. 2.
Несмотря на расширение продуктовой линейки в рамках ипотечного жилищного кредитования в ВТБ в 2018 г., общий объем ипотечных кредитов за данный отчетный период значительно снизился, что отражает динамика данного показателя, представленная на рис. 3.
Так, уровень падения объема выданных ипотечных кредитов в ВТБ в 2018 г. составляет 20,53% к аналогичному периоду 2016 г. и 44,87% к 2017 г. Сложившаяся ситуация в настоящее время отмечена не только в практике ВТБ, но и по многим другим банкам России, что, по словам экспертов, вызвано достаточно высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, ужесточенными требованиями банка к заемщикам и первоначальному взносу по ипотеке из-за растущих финансовых рисков. Под влиянием сложившихся обстоятельств сформировался так называемый отложенный спрос, который, в свою очередь, может реализоваться за счет программ государственного субсидирования первичного рынка жилья, восстановление же вторичного рынка произойдет гораздо позже.
Оценивая механизм функционирования ипотечного кредитования, необходимо отметить, что целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
В целях эффективного функционирования механизма ипотечного кредитования в России мы предлагаем следующие мероприятия по устранению имеющихся недостатков в законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры. Далее рассмотрим первоочередные проблемы, требующие решения в рамках эффективного функционирования механизма ипотечного кредитования, которые представлены в табл. 1.
Кроме того, ипотечное кредитование отличается от обычного большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдаются на срок 25–30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д. Перечисленные выше обстоятельства являются причинами возникновения различных рисков в системе ипотечного жилищного кредитования, высокая степень которых вызвана крупными суммами выдаваемых кредитов и длительным сроком кредитования.
Для кредитных организаций риски в системе ипотеки связаны главным образом с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить платежи в соответствии с условиями кредитного соглашения. Нарушение графика внесения платежей или их полное прекращение отражается на ликвидности кредитующей организации и может негативно сказаться на запланированном движении денежных потоков.
Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых и эффективных действий посредством следующих мероприятий: увеличения объемов жилищного строительства; дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономического класса и жилищного фонда, сдаваемого внаем, содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними и умеренными доходами; снижения себестоимости жилищного строительства, в первую очередь жилья экономического класса, путем реализации мер по повышению доступности строительных кредитов для всех категорий застройщиков.
При этом необходимо отметить, что реализация данных задач предполагается в рамках Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 г., утвержденной распоряжением Правительства РФ от 8 ноября 2014 г. № 2242-р.
Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества. При этом система мер по совершенствованию и развитию ипотечного кредитования в России, предлагаемая к реализации в данной статье, позволит точнее оценить возможные риски и обеспечить баланс между спросом и предложением на рынке ипотечного жилищного кредитования.
Литература
1. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 28.11.2018) [Электронный ресурс]. URL: consultant.ru
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) [Электронный ресурс]. URL: consultant.ru
3. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 12.11.2018) [Электронный ресурс]. URL: consultant.ru
4. Шалаев И.А. Автоматизация банковской деятельности. Проблемы и пути их разрешения / И.А. Шалаев, Э.Г. Хачатрян, Н.А. Гревцева // Формирование финансово-экономических условий инновационного развития: сб. ст. по итогам Междунар. науч.-практ. конф., 2018. – С. 153–154.
5. Шалаев И.А. Внедрение инновационных стратегий как фактор снижения угроз экономической безопасности коммерческих банков / И.А. Шалаев, В.В. Матвеев, Д.А. Волкова, Н.М. Николаенко // Финансовый менеджмент. – 2018. – № 1. – С. 90–97.
6. Шалаев И.А. Электронные инновации и оценка экономической эффективности внедрения новых продуктов в банковской сфере / И.А. Шалаев, Э.Г. Хачатрян, Н.А. Гревцева // Проблема модернизации российской экономической системы в санкционных условиях: сб. ст. по итогам Междунар. науч.-практ. конф., 2017. – С. 171–174.
7. Шалаев И.А. Анализ влияния на современную банковскую систему изменения ставки рефинансирования. Европейский опыт монетарной политики / И.А. Шалаев, Е.М. Кирьяненко, Ю.С. Масленникова // Научно-практические исследования. – 2017. – № 2 (2). – С. 299–302.
8. Шалаев И.А. Комплексный экономико-статистический анализ банковского сектора Орловской области. Современное состояние, проблемы и перспективы развития / И.А. Шалаев, П.А. Подзывалов // Современный город и регион: власть, управление, экономика: сб. науч. тр. по мат. I Междунар. науч.-практ. конф. – г. Нижний Новгород: Научно-издательский центр «Открытое знание», 2016. – С. 93–101.
