эксперт БГ
В процессе ведения хозяйственной деятельности Ваше руководство может сдать помещение в аренду по цене, явно ниже рыночной, например, дружественной компании или преследуя какие-то иные цели. В данной статье мы попытаемся оценить все возможные налоговые последствия от заключения подобного договора. Если арендодатель изначально устанавливает в договоре ставку аренды, ниже рыночной, то в данном случае весьма вероятно, что при налоговой проверке налоговые органы доначислят ему НДС и налог на прибыль исходя из рыночного уровня ставок аренды. Однако мириться с подобными действиями налоговых органов не стоит, следует оспаривать подобные доначисления, тем более что у арендодателя есть на это все шансы.
Так пунктом 1 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) предусмотрено, что для целей налогообложения цена, указанная сторонами сделки, изначально принимается соответствующей рыночной, пока не доказано обратное.
Конечно, налоговые органы вправе проверить применяемые цены по сделкам на их соответствие рыночным. Однако сделать это можно только в определенных случаях:
1) если сделка оформлена между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) по внешнеторговым сделкам;
4) по сделкам, цена по которым отклоняется более чем на 20 процентов в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемым по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
В статье 20 НК РФ дается определение взаимозависимым лицам. Так, взаимозависимыми признаются организации, если одна из них непосредственно и (или) косвенно участвует в другой, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой. По другим основаниями взаимозависимость организаций может быть установлена только судом. Если все же арендодатель и арендатор будут признаны взаимозависимыми лицами или ставка аренды будет ниже рыночный более чем на 20 процентов, то налоговики смогут воспользоваться своим правом и проверить цену по сделке на соответствие рыночной. При этом первый метод, который налоговые органы должны применить при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги, – это метод использования официальных источников информации о рыночных ценах или информационный метод. В данном случае налоговикам будет необходимо найти официальную информацию о рыночной величине арендной платы, сложившейся в сопоставимых экономических условиях на аналогичные помещения. Однако, как показывает практика, это сделать весьма и весьма сложно. Даже если налоговые органы и соберут информацию о ставках аренды в том же районе, им всегда можно будет возразить, что Ваше
помещение, сдаваемое по цене ниже рыночной, имеет свои особенности – техническое состояние, площадь. Анализ арбитражной практики, сложившейся на сегодняшний день, показывает, что налоговикам крайне редко удается представить информацию о ценах, которые были ли признаны судами сложившимися в сопоставимых экономических условиях на аналогичные товары, работы услуги (например, Постановление Президиума ВАС от 12.01.2010 № 10280/09).
Если налоговым инспекторам не удастся определить рыночный уровень цен с помощью информационного метода, то в соответствии с пунктом 10 статьи 40 НК РФ они должны воспользоваться методом цены последующей реализации.
При использовании данного метода рыночная ставка аренды для определения доходов арендодателя будет определяться как разность между величиной арендной платы, по которой арендатор будет сдавать помещение в субаренду и расходами арендатора на последующую сдачу помещения в аренду.
Если же применение и метода цены последующей реализации невозможно, то необходимо использовать затратный метод, суть которого в том, что рыночная цена арендной платы определяется как сумма произведенных затрат (прямые и косвенные) и прибыли, обычной для данной сферы деятельности. При этом налоговым законодательством не дано определение такого понятия как «обычная прибыль», следовательно, расчет налоговых органов с применением данного метода впоследствии будет возможно оспорить в суде.
При этом хотелось бы обратить Ваше внимание, что использование методов определения рыночных цен возможно только в том порядке, в котором они перечислены в данной статье, в противном случае суд признает доначисления налоговых органов необоснованными (Определение ВАС от 11.05.2010 № ВС-5462/10).
Таким образом, при сдачи в аренду помещений по ценам, явно ниже рыночным, вероятнее всего Вам не удастся избежать претензий налоговых органов, однако вероятность отбиться от претензий налоговиков в суде весьма велика.
В завершении статьи хотелось бы дать несколько рекомендаций по заключению договоров аренды со ставкой аренды ниже рыночной:
1) по возможности не заключать договора на подобных условиях между взаимозависимыми лицами; в данном случае можно сдать помещение в аренду дружественной организации, а она, в свою очередь, передаст помещение в субаренду организации, с которой Вы являетесь взаимозависимыми;
2) постараться, чтобы ставка аренды не отличалась от рыночной более чем на 20 процентов;
3) в случае, если избежать доначислений со стороны налоговых органов не удалось, доказывать в суде, что цены, установленные в договоре соответствуют рыночным, а при расчете рыночного уровня цен информационным методом налоговыми органами не учтены
особенности сдаваемого в аренду помещения и экономическая ситуация, в которой заключалась сделка.
В отношении арендатора хотелось бы сказать, что он при получении в аренду помещения по ценам ниже рыночных, он не подвергает себя никаким налоговым рискам. Ведь такого налогооблагаемого дохода, как материальная выгода от приобретения товаров (услуг) по заниженным ценам, в главе 25 НК РФ по налогу на прибыль или в главе 26.2 НК РФ по «упрощенке» нет, так что арендатору остается только радоваться от заключения выгодной для себя сделки.
