Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ №254,255,256 от 20 июля 2007 г. утверждены федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3. Бухгалтеру здесь сразу же вспомнятся «любимые» МСФО, аудитору – МСА. И это не случайно, поскольку новые федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки.
Почему новые ФСО важны для бухгалтера? Дело в том, что многие организации в своей хозяйственной деятельности нередко прибегают к услугам оценщиков. В ряде случаев оценка имущества является обязательной. Результаты проведения оценки объекта могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Не стоит забывать и о том, что Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ прямо предусмотрено, что оценка объектов обязательна при возникновении споров о стоимости объекта оценки, в том числе при осуществлении налогового контроля.
История вопроса такова. Вначале Федеральным законом №157-ФЗ от 27.07.2006 г. были внесены значительные изменения в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Было установлено, что оценочная деятельность в РФ осуществляется на основании федеральных стандартов оценки. Согласно поправкам, внесенным в Федеральный закон №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензирование оценочной деятельности отменено с 1 июля 2006 г. (лица, имевшие действующие лицензии на 30 июня 2006 года, вправе осуществлять оценочную деятельность до 1 января 2008 года по старым правилам). Затем Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2007 г. № 306 функции по разработке федеральных стандартов оценки были возложены на Министерство экономического развития и торговли. И вот теперь, начиная с 15 сентября 2007 г., оценочная деятельность в РФ должна осуществляться по следующим федеральным стандартам:
«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
«Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»;
«Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
Остановимся на наиболее важных моментах этих нормативных документов. В соответствии с ФСО №1, к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. Определено, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. При этом результат оценки может использоваться, в том числе при определении сторонами цены для совершения сделки, при передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, реорганизации и приватизации предприятий. Подчеркивается, что результат может быть использован как для целей налогообложения, так и при составлении бухгалтерской отчетности.
ФСО №2 установлено, что при осуществлении оценочной деятельности могут определяться 4 вида стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
Именно рыночная стоимость определяется при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости объекта залога; стоимости не денежных вкладов в уставный капитал; стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Инвестиционнаястоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При этом учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Кадастроваястоимость - определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Проведение оценки включает следующие обязательные этапы:
заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
составление отчета об оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование результатов расчета стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Датой оценки является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с момента оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.
В соответствии с ФСО №3, оценщик при составлении отчета об оценке должен придерживаться следующих обязательных принципов: существенность, однозначность, проверяемость, достаточность. В отчете об оценке обязательно должны содержаться следующие разделы:
основные факты и выводы. В этом разделе приводится общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке и итоговая величина стоимости объекта оценки;
задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
сведения о заказчике оценки и об оценщике;
допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики данного объекта, в том числе, сведения об имущественных правах, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревании; информация о текущем использовании объекта оценки;
анализ рынка объекта оценки;
описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
согласование результатов. В этом разделе должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с момента составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ.
