Опубликовано в журнале "Финансовый менеджмент" №6 год - 2010
Учинина Т.В.,
к. э. н., преподаватель
Пензенского государственного университета
архитектуры и строительства
Гоголева Ю.В.,
студентка
Пензенского государственного университета
архитектуры и строительства
Актуальность темы обусловлена тем, что любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения большие деньги. В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование. На помощь предпринимателям может прийти внешнее финансирование. Зачастую банковские кредиты недоступны для представителей небольших фирм. Лизинг должен стать решением этой проблемы. Финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена, но у этого сегмента большой потенциал. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости.
В настоящее время рынок лизинга в России бурно развивается, наблюдается рост числа лизингополучателей, что свидетельствует об устойчивом спросе на услуги лизинга. Однако лизинг недвижимости развит недостаточно: так, доля сегмента недвижимости в объеме новых сделок составила лишь около 6% (рис. 1).
Среди основных проблем лизинга зданий и сооружений – особенности российского рынка недвижимости. Продавцы недвижимости часто отказываются работать «по-белому», занижая стоимость объекта недвижимости в целях сокращения суммы уплачиваемого налога на прибыль или подоходного налога, в зависимости от того, являются ли они юридическими или физическими лицами.
Для лизинговой же сделки необходимо указывать реальную стоимость объекта, ведь только так можно составить график лизинговых платежей таким образом, чтобы клиент получил наибольшую налоговую экономию.
Несмотря на кажущуюся сложность приобретения недвижимости с помощью лизинга, этот инструмент обладает массой преимуществ перед другими способами финансирования [1]:
1. Льготный налоговый режим лизинговой сделки: поскольку имущество находится на балансе лизинговой компании, лизингополучатель освобождается от уплаты налогов на имущество напрямую – сумма налогов включается в состав лизинговых платежей.
2. В отличие от использования схемы классической аренды объектов недвижимости механизм лизинга позволяет после окончания действия договора лизинга получить недвижимость в собственность по заранее установленной цене.
При заключении лизинговой сделки размеры лизинговых платежей согласовываются на первоначальном этапе и, как правило, не изменяются в течение всего срока лизинга. В отличие от договора аренды, в котором арендодатель вправе изменять арендные ставки один раз в год.
3. В сравнении с ипотечным кредитом преимущества лизинга заключаются в отсутствии обязательств по залогу. При использовании лизинга недвижимости предоставление залога не является обязательным условием для заключения договора, так как имущество находится на балансе лизингополучателя.
4. Лизинг позволяет быстрее самортизировать приобретенное здание благодаря механизму ускоренной амортизации с коэффициентом до трех. Таким образом, лизингополучатель становится собственником здания по минимальной остаточной стоимости. При кредите ускоренной амортизации имущества не происходит.
5. Надо отметить тот факт, что отечественные банки неохотно предлагают «длинные кредиты», а после кризиса ликвидности еще и поднялись ставки.
Срок лизинга коммерческой недвижимости может составлять до семи лет. Требования по обеспечению лизинговой сделки, как правило, меньше требований банков, что минимально отражается на активах лизингополучателя и повышает вероятность реализации планов развития предприятия.
6. При обращении в лизинговые компании нет необходимости открывать расчетный счет, что практически всегда требуют банки при оформлении кредита.
7. Немаловажным преимуществом является тот факт, что имущество по лизинговой сделке обычно не учитывается на балансе клиента, а его стоимость не включается в остаток кредитной задолженности, что способствует улучшению его финансовых показателей и позволяет привлекать дополнительные кредитные ресурсы.
Проблемы в сфере лизинга коммерческой недвижимости нуждаются в решении, в частности, необходимо урегулировать многие юридические аспекты касательно этого сегмента [2]. В первую очередь требует четкой формулировки порядок регистрации договоров лизинга недвижимости. Сложности также возникают по причине непрозрачности современного рынка недвижимости.
В экономических условиях кризиса достаточно сложно внедрять новые способы привлечения инвестиций, одним из которых является лизинг недвижимости. Однако анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости показывает, что наиболее болезненная для рынка коммерческой недвижимости стадия кризиса, вероятнее всего, прошла.
Оценив ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, можно сказать, что в структуре рынка по общей площади лидирующее положение занимают офисные помещения. Их доля на рынке составляла в сентябре 2009 г. 65,4%, доля производственно-складских помещений – 20,9%, а доля торговых помещений – 9,4%. Фактом, свидетельствующим о том, что негативное влияние кризиса на сегмент торговых помещений оказалось менее значительным, чем на остальные виды коммерческой недвижимости, явилось отличие в уровнях снижения цен.
Если по торговым объектам снижение цен в долларах за последние 12 месяцев составило всего 35%, то цены на офисные и производственно-складские помещения снизились на 40 и 37% соответственно.
Анализ динамики изменения рыночной стоимости по г. Пензе показал, что наибольшее число предложений коммерческих площадей сосредоточено в центре и Арбеково. Анализ рыночной стоимости коммерческой недвижимости по г. Пензе (рис. 2, 3) был проведен с начала 2008 г. по I квартал 2010 г. В рамках маркетинговых исследований была проведена работа по сбору и анализу информации о сдаваемых в аренду и продаваемых площадях с целью определить среднерыночную арендную плату и рыночную стоимость коммерческих помещений по районам города. Для удобства анализа были выделены наиболее крупные районы, по которым проводились исследования: центр, Арбеково, Терновка, Заводской район.
Анализ показал, что наибольшая рыночная стоимость 1 м2 зафиксирована в декабре 2008 г. и составила 62 000 руб./м2. Наибольший спад цен зафиксирован в апреле 2009 г., затем начинается небольшой подъем цен. Наиболее дорогостоящие помещения коммерческого назначения находятся в районе центра, наименее – в районе Терновки.
Наибольшее количество предложений по аренде коммерческих помещений также выявлено в центре и Арбеково. Данные районы изучены наиболее детально. Однако присутствует достаточное количество предложений в районах Терновки и Заводском районе. Анализ рыночной ставки арендной платы за коммерческую недвижимость по г. Пензе (см. рис. 3) был проведен с начала 2008 г. по I квартал 2010 г. Анализ показал, что наибольшая рыночная ставка арендной платы за 1 м2 зафиксирована в декабре 2008 г. и составила: в районе центра – 850 руб./м2, в районе Арбеково – 630 руб./м2, в районе Терновке – 320 руб./м2, в Заводском районе – около 300 руб./м2.
Наибольший спад значений ставки арендной платы зафиксирован в апреле 2009 г., затем начинается небольшой подъем. Наиболее высокая величина арендной ставки зафиксирована в районе центра, наименее – в Заводском районе.
Таким образом, анализ изменения рыночной стоимости коммерческих площадей, а также анализ изменения рыночных ставок арендной платы в России и г. Пензе показал, что в настоящее время наблюдается процесс стабилизации, среднерыночные значения постепенно возрастают.
Авторами разработан бизнес-план проекта по приобретению в собственность объекта коммерческой недвижимости на условиях лизинга. Объект недвижимости ООО «Радуга» – торговый центр, который предназначен для реализации продовольственных товаров. Настоящий собственник торгового центра, расположенного в поселке городского типа Сосновоборск Пензенской области, осуществляет поиск арендаторов, при этом предоставляя площади на условиях финансового лизинга (таким образом, арендатор выступает в качестве лизингополучателя, а собственник торгового центра – в качестве лизингодателя).
Механизм финансового лизинга будет заключаться в следующем: собственник торгового центра обращается в Пензенскую лизинговую компанию с предложением об оказании помощи по продаже торговых площадей на условиях лизинга. Лизинговая компания является посредником между собственником торгового центра и потенциальными лизингополучателями. После обращения собственника лизинговая компания осуществляет поиск лизингополучателей и передает площади в собственность на условиях финансового лизинга. Взаимодействие участников лизинговой сделки при финансовом лизинге недвижимости показано на рис. 4.
Характер деятельности ООО «Радуга» на ближайшие пять лет будет ориентирован на выполнение взятых на себя по договору лизинга обязательств. Для организации работы центра планируется осуществить закупку торгового оборудования, провести рекламную кампанию, направленную на привлечение и удержание запланированного количества потребителей. Первый этап развития предприятия потребует время, равное шести месяцам, по истечении которых процесс становления предприятия закончится, и оно приобретет имидж надежного и делового партнера, четко выполняющего взятые на себя обязательства как среди партнеров, так и среди потенциальных клиентов.
Оценка рыночной стоимости торгового центра с целью определения стоимости предмета лизинга показала результат, равный 6 751 485 руб. с НДС; эта сумма выступила в качестве стоимости недвижимости для расчета лизинговых платежей. Представленный на рис. 5 анализ экономической эффективности лизинга по сравнению с другими источниками привлечения финансовых ресурсов показал, что лизинг выгоднее кредита.
В результате проведенного сравнения различных форм привлечения финансовых ресурсов для приобретения объекта недвижимости выявлено, что:
1) по налогу на имущество формы привлечения финансовых ресурсов в виде кредита и собственных средств эффективны в равной степени. Лизинг же не требует платы налога на имущество со стороны лизингополучателя ООО «Радуга», так как объект лизинга находится на балансе у лизингодателя – Пензенской лизинговой компании;
2) по экономии налога на прибыль наиболее эффективным является приобретение строительной техники в лизинг;
3) по возмещению НДС наиболее эффективным является лизинг;
4) при анализе оттоков денежных средств установлено, что наибольший отток денежных средств предприятия происходит при приобретении объекта недвижимости в кредит, а наименьший – за счет лизинга;
5) при анализе дисконтированных оттоков денежных средств доказано, что наиболее эффективной схемой приобретения объекта недвижимости является лизинг, так как дисконтированный отток денежных средств наименьший.
Несмотря на все трудности, рынок лизинга коммерческой недвижимости развивается. Очевидны его существенные преимущества перед другими способами приобретения зданий и сооружений для коммерческих нужд. Есть все предпосылки для того, чтобы финансовая аренда стала для бизнеса эффективным и выгодным инструментом для получения возможности пользоваться помещением любых размеров без крупных единовременных затрат.
Относительно недвижимости и ее пользователей лизинг отличается высокой универсальностью применения. Иными словами, практически все могут использовать лизинг равно как для покупки новой недвижимости в рассрочку, так и для получения денежных средств под объекты, уже находящиеся в собственности.
При лизинговых сделках с коммерческой недвижимостью авторы статьи рекомендуют использовать следующие варианты:
- использование лизинга с целью приобретения имущества в собственность (если лизингополучателем является арендатор);
- использование лизинга как возможность приобретения помещения (при создании нового бизнеса, недостатке оборотных средств). Привлечь средства для этого с помощью лизинговой компании проще и удобнее самостоятельного обращения в банк за кредитом;
- использование лизинга без отвлечения из бизнеса собственных ресурсов либо для перевода обязательств на забалансовые счета, тем самым изменяя неблагоприятную структуру обязательств (если лизингополучатель – высокорентабельное предприятие с большим объемом взятых кредитов);
- использование лизинга как способа повышения ликвидности объекта и сокращения времени экспозиции (если лизингодатель – девелопер, риелтор или продавец недвижимости). Учтите, что лучше всего для лизинга подходит объект, находящийся в стадии, когда уже могут быть переоформлены права собственности, будь он новый готовый или достраивающийся;
- если вы собственник недвижимости и занимаетесь арендным бизнесом, используйте возвратный лизинг как инструмент получения оборотных средств. Многие лизинговые модели позволяют оплачивать договор лизинга поступающей арендной платой.
Литература
1. Горемыкин В.А. Лизинг : учебник. – 2-е изд., испр. и доп. – М. : Филинъ, Информцентр XXI века, 2006.
2. Горемыкин В.А. Основы технологии лизинговых операций. – М. : Ось-89, 2000.
