В поиске «идеального» кредита



Опубликовано в журнале "Финансовый менеджмент" №4 год - 2010


Котлукова С.Е.,
PR-менеджер компании
«Астарта престиж»


Сегодня банки предлагают широкий выбор программ ипотечного кредитования на различных условиях. Однако многих пугают потенциальные проблемы при его дальнейшем погашении. Возможность немедленного заселения в новую квартиру противостоит высокой переплате или слишком крупному первоначальному взносу. Банки, в свою очередь, предоставляют различные условия по типу валюты, срокам и размерам погашения кредита, что заставляет клиентов подолгу размышлять и рассчитывать выгодность того или иного предложения.


Прежде чем принимать решение об ипотеке, необходимо получить видение полной картины ее дальнейшего погашения. Такую возможность предоставляют ипотечные калькуляторы, позволяющие, введя необходимые начальные параметры (стоимость квартиры, ставка кредита и первоначальный взнос), проследить время и размер ежемесячных выплат. Банковские информационные ресурсы предоставляют различные формы кредитных калькуляторов, но их функций может быть недостаточно для принятия однозначного решения. Так, например, при возможности вносить только данные по размеру кредита, годовой ставке и сроку погашения, можно только построить приблизительный график ежемесячных выплат. Но зачастую потенциального кредитора интересуют совсем другие показатели.


Простой и доступный ипотечный калькулятор должен давать возможность комплексно сопоставить потребности и возможности клиента, вводя данные кредитования и получая ответы на вопросы по кредиту в виде наглядных зависимостей, графиков и таблиц.


Важной особенностью данного калькулятора должна являться не только способность пользователей оценить размеры переплаты и ежемесячных погашений кредита, но и подобрать параметры ипотеки, приемлемые для каждого из них.


Рассмотрим наглядный пример расчета интересующей нас ипотеки и требования, предъявляемые к наиболее удобному ипотечному сервису.


Параметрами ипотечного кредита, необходимыми для ввода в калькуляторе, являются стоимость жилья, размер первоначального взноса, ставка кредита и срок его погашения.


Для того чтобы понять принцип работы с ипотечным калькулятором, рассмотрим примерный сценарий приобретения квартиры в ипотеку, оцениваемый по двум критериям:
1) соответствие индивидуальным возможностям заемщика;
2) возможность минимальной переплаты по кредиту.


Допустим, наш выбор пал на конкретную квартиру стоимостью 7 200 000 руб. на вторичном рынке жилья. Однако мы имеем некоторые финансовые ограничения: максимально допустимый первоначальный взнос для нас составляет 1 950 000 руб. (~27%); максимальный ежемесячный платеж – 70 000 руб. Наша задача: с помощью ипотечного калькулятора подобрать наиболее удобный вариант кредитования, чтобы уложиться в поставленные финансовые рамки.


Представим, что некий банк предлагает ипотечный кредит на следующих условиях: минимальный взнос – 20%, срок кредита – до 25 лет, процент по кредиту – от 13 до 15% в соответствии с табл. 1.



Сопоставляем потребности и возможности


Начнем рассматривать условия ипотеки при наивысшей процентной ставке.


Введя первоначальные данные для расчета в форму калькулятора, мы в течение нескольких секунд получаем основную информацию по кредиту.


Стоимость квартиры: 7 200 000,00 руб.
Первоначальный взнос: 1 440 00,00 руб. (20%).
Размер кредита: 5 760 000,00 руб.
Ставка кредита: 15% годовых.
Срок кредитования: 25 лет.
Кол-во платежей: 300.
Ежемесячный платеж: 73 775,84 руб., или 1,02% от стоимости квартиры.
Полные затраты с учетом процентов: 23 572 752,96 руб., или 327,40% от стоимости квартиры.
Величина переплаты: 16 372 752,96 руб., или 227,40% от стоимости квартиры.


Для большей наглядности калькулятор может выстаивать графики рассчитанных значений. Полученные результаты не соответствуют нашим изначальным условиям – ежемесячный платеж превышает оговоренный выше.


На рис. 1, отображающем взаимосвязь параметров кредита, мы видим, как меняется размер периодических платежей в зависимости от величины начального взноса.



Чтобы достичь уровня 69 164 руб./месяц, мы увеличиваем объем начального взноса до 25%, или 1 800 000 руб.


Стоимость квартиры: 7 200 000,00 руб.
Первоначальный взнос: 1 800 000,00 руб. (25%).
Размер кредита: 5 400 000,00 руб.
Ставка кредита: 15% годовых.
Срок кредитования: 25 лет.
Кол-во платежей: 300.
Ежемесячный платеж: 69 164,85 руб., или 0,96% от стоимости квартиры.
Полные затраты с учетом процентов: 22 549 455,90 руб., или 313,19% от стоимости квартиры.
Величина переплаты: 15 349 455,90 руб., или 213,19% от стоимости квартиры.


Таким образом, подобрав подходящие параметры кредитования, мы выполнили первое условие, оговоренное нами при выборе ипотеки – уложиться в установленные нами финансовые ограничения.


ЧТОБЫ НЕ ПЛАТИТЬ ДВАЖДЫ
Выполняя второй критерий выбора параметров ипотеки, а именно снижая величину переплаты за кредит, мы должны выбрать такие параметры, которые не только минимизируют затраты, но и не будут противоречить нашим ограничениям.


Чтобы узнать, много ли позволит сэкономить снижение процента по кредиту, обращаемся к графику, показывающему зависимость параметров кредита от величины ставки.


Разница даже на 1% годовых способна снизить ежемесячный платеж почти на 4 тыс. рублей. Однако банки, предоставляя кредит по меньшим ставкам, при этом существенно изменяют другие параметры, например, как в нашем случае, сокращают период кредитования.


Скорректируем данные и снова обратимся к результату: при снижении процентной ставки до 13%, а соответствующего ей срока кредитования – до 7 лет мы получаем чрезвычайно низкий процент переплаты по кредиту, однако высокую сумму ежемесячных выплат, что для нас неприемлемо.



Стоимость квартиры: 7 200 000,00 руб.
Первоначальный взнос: 1 800 000,00 руб. (25%).
Размер кредита: 5 400 000,00 руб.
Ставка кредита: 13% годовых.
Срок кредитования: 7 лет.
Кол-во платежей: 84.
Ежемесячный платеж: 98 236,60 руб., или 1,36% от стоимости квартиры.
Полные затраты с учетом процентов: 10 051 874,58 руб., или: 139,61% от стоимости квартиры.
Величина переплаты: 2 851 874,58 руб., или 39,1% от стоимости квартиры.


В поиске верного решения обращаемся к рис. 3.



Данный рисунок еще раз убеждает нас в том, что даже при максимально возможном для нас размере первоначального взноса (27%) ежемесячный платеж все равно будет существенно превышать заданные 70 000 руб.


Несоответствие результатов с изначальными возможностями вынуждает нас выбирать другие пути снижения уровня полных затрат.


Одним из них оказывается выбор 14%-ной ставки по кредиту и соответствующего ему 15-летнего периода погашения.


Стоимость квартиры: 7 200 000,00 руб.
Первоначальный взнос: 1 800 000,00 руб. (25%).
Размер кредита: 5 400 000,00 руб.
Ставка кредита: 14% годовых.
Срок кредитования: 15 лет.
Кол-во платежей: 180.
Ежемесячный платеж: 71 914,03 руб., или 1,00% от стоимости квартиры.
Полные затраты с учетом процентов: 14 744 526,29 руб., или 204,79% от стоимости квартиры.
Величина переплаты: 7 544 526,29 руб., или 104,79% от стоимости квартиры.


Данный вариант почти удовлетворяет нашим условиям. Для достижения полного соответствия обращаемся к рис. 4 зависимости величины ежемесячного платежа от первоначального взноса, на котором видим, что подходящие размеры первоначального платежа должны превышать 26%.


Меняем первоначальный взнос за кредит на максимально возможный (1 950 000 руб.) и получаем новые данные по ипотеке (рис. 4).



Стоимость квартиры: 7 200 000,00 руб.
Первоначальный взнос: 1 950 000,00 руб. (27,08%).
Размер кредита: 5 250 000,00 руб.
Ставка кредита: 14% годовых.
Срок кредитования: 15 лет.
Кол-во платежей: 180.
Ежемесячный платеж: 69 916,42 руб., или 0,97% от стоимости квартиры.
Полные затраты с учетом процентов: 14 534 956,12 руб., или 201,87% от стоимости квартиры.
Величина переплаты: 7 334 956,12 руб., или 101,87% от стоимости квартиры.


Второй критерий выбора параметров ипотеки нам также удалось выполнить с помощью ипотечного калькулятора, уменьшив первоначальный размер переплаты с 15 349 455,90 руб. (213,19%) до 7 334 956,12 руб. (101,87%), соблюдая при этом все условия предоставления кредита.


Следует отметить, что для удобства пользования калькулятор должен быть оснащен функцией автоматического перевода денег в единую валюту. Это позволяет правильно рассчитывать кредит, даже если цена квартиры указана в рублях, а кредит в связи с меньшей процентной ставкой вы собираетесь брать в долларах или евро.


Таким образом, рассмотрев все функции ипотечного калькулятора, мы убедились, что, несмотря на приблизительные расчеты, кредитный дает потенциальному кредитору наглядную возможность оценить перспективу погашения ипотеки в зависимости от финансового положения и  сориентироваться в предлагаемом количестве кредитных программ, выбирая наиболее приемлемый вариант.


Источники
1.  irn.ru – Индикаторы рынка недвижимости.
2.  russipoteka.ru – Русский ипотечный банк.
3.  vtb.ru – ВТБ.
4.  sbrf.ru – Сбербанк России.
5.  raiffeisen.ru – Раффайзен Банк.
6.  ipoteka-tut.ru – Банк жилищного финансирования.
7.  banki.ru – Информационный портал о банках, вкладах, кредитах.
8.  mkb.ru – Московский кредитный банк.
9.  ipohelp.ru – Ипотека, ипотечное кредитование.
10. azbuka.ru – Агентство недвижимости «Азбука жилья».
11.  realto.ru – База данных недвижимости Москвы и Подмосковья.
12.  realty.mail.ru – Цены на квартиры в Москве.
13.  ndv.ru – Группа НДВ – Недвижимость.
14.  incom.ru – Инком-недвижимость.
15.  realty.dmir.ru – Сайт журнала «Недвижимость и Цены».
16.  sob.ru – Журнал «Собственник».

14.11.2017

Также по этой теме: