Рынок недвижимости большого Сочи

Мамчиц Р.В.,
Консультант

Аннотация
В статье анализируется рынок жилой недвижимости Большого Сочи. Дается статистика цен по районам, планировке квартир и ряду других показателей. Проанализирована ситуация в сфере транспорта, торговой недвижимости, поскольку эти факторы значительно влияют на рынок жилья.

На основе этих показателей делается вывод о том, что наиболее склонны к росту недооцененные районы города, такие как Лазаревское и верхняя часть центра.

Сочи – один из тех российских городов, где цены на недвижимость растут, что называется, при любой погоде. Однако кризис все равно повлиял на этот рынок. Несмотря на то что цены отыграли падение во время кризиса, события 2008 г. все равно изменили расстановку сил на рынке недвижимости Сочи и его структуру.

Районирование рынка. Сочи отличается от других городов России двумя чертами. Во-первых, этот город вытянут вдоль моря, фактически он представляет собой полосу городской и сельской застройки вдоль берега Черного моря. Во-вторых, его отличает низкая плотность застройки. В годы СССР в границы города-курорта Сочи были включены соседние города и села, в результате сформировался приморский мегаполис, вытянутый на 145 км морского побережья. По территории Сочи является крупнейшим городом во всей России.

Исторический город Сочи – это часть Центрального района современного города. Кроме собственно центра туда включаются районы Новый Сочи, Мамайка, Макаренко, Донская, Завокзальный, Ареда.

Все эти районы входят в категорию спальных районов. Донская – один из самых старых микрорайонов с развитой инфраструктурой, но имеющий проблему постоянно движущегося по улице транспорта.

Мамайка стала популярной за счет того, что недалеко находится правительственная дача Бочаров Ручей, то же можно сказать и о микрорайоне Новый Сочи. Тем не менее в Мамайке расположен интернат для детей с умственными недостатками, это снижает привлекательность этого района, несмотря на то что там находятся крепость Мамай-кале и храм Великомученика Пантелеймона. Среди спальных микрорайонов также в структуре спроса пользуется популярностью микрорайон Макаренко, который находится в верхней части города вдали от туристических мест, он популярен среди местного населения.

После центра по ценам и спросу следует Адлерский район. Среди микрорайонов этого района наиболее перспективные Курортный городок и Красная поляна. В Курортном городке недвижимость представлена главным образом мини-гостиницами, хотя есть и объекты жилой недвижимости. Красная поляна получила свою популярность главным образом за счет того, что там будет проводиться Олимпиада. Следующим по популярности и ценам на жилье является район Нижнеимеретинской бухты, поскольку там будет строиться олимпийская деревня. Далее следует район Черемушки, находящийся относительно близко к центру и в непосредственной близости от моря. Далее следуют районы Блиново и Голубые Дали, достаточно удаленные от станции Адлер и от центра.

Лазаревский район – преимущественно сельский, плотность населения там низкая. В настоящий момент выполняются работы по газификации района, вместе с тем сохраняются проблемы с водой и электричеством.

В Хостинском микрорайоне преобладает городская застройка. Помимо самой Хосты, бывшего города, туда входят Светлана, Мацеста, Бытха. Все это районы, расположенные близко к центру города, соответственно, чем ближе к центру, тем выше цены. Мацеста имеет известность за счет того, что там находятся источники сероводородных минеральных вод. Курорт Мацеста появился в 1912 г., когда был построен первый лечебный корпус. В советские годы происходило бурное развитие этого курорта, в частности была построена персональная ванна-лечебница для Иосифа Виссарионовича Сталина. Цены на недвижимость в Мацесте и Хосте – самые высокие по Хостинскому району. Помимо минеральной воды в Хосте есть и другие достопримечательности, в частности Воронцовские пещеры, Змейковские водопады, Тисо-самшитовая роща, Хостинский курортный парк.

В Лазаревском районе самый близкий микрорайон к центру – Дагомыс.

Он начал застраиваться в 1930-х гг. В то же время в Дагомысе была построена мебельная фабрика. Курортом он стал считаться только в 1970-х гг., когда были построены гостиницы «Дагомыс» и «Олимпийский». Среди достопримечательностей Дагомыса – чайные плантации, которые находятся выше в горах, а также каскад природных корыт, по которым переливается вода.

Адлер находится в устье реки Мзымты, недалеко от границы с Абхазией. Долгое время он был обычным поселком, не имея курортного статуса. Ситуация изменилась после того, как его включили в состав Сочи. После этого стали возводиться здравницы. Соответственно многоэтажный жилой фонд там более новый, чем в центральной части Сочи и чем в Хостинском районе. В настоящий момент в Адлере действует объединение «Адлеркурорт», к которому принадлежат такие пансионаты, как «Нептун», «Фрегат», «Коралл», «Смена», – это одно из крупнейших курортных объединений в России. Среди достопримечательностей там имеется Ахштырская пещера, а также остатки средневекового монастыря.

В Лазаревском районе самый удаленный от центра Сочи микрорайон – поселок Магри. Он находится ближе к Туапсе, чем к центру Сочи, в 13 км от Туапсе. Поселок является климатической границей зоны влажных субтропиков.

В Магри действуют различные развлечения, в настоящий момент это полноценный курортный поселок, несмотря на то что он находится далеко и от центра и от Лазаревского.

Показатели вторичного рынка.

Самая высокая стоимость у домовладений, расположенных в пределах километра от моря. При этом больше всего ценятся те дома, которые расположены на расстоянии от 100 до 500 м от берега, в то же время дома, расположенные менее чем в 50 м от моря, имеют меньшую стоимость. Далее же цена убывает в порядке удаления объекта от берега. Наибольшая средняя площадь жилого строения – среди домов, расположенных на расстоянии от 100 до 500 м от моря. Далее следуют объекты, расположенные на расстоянии от берега моря от 1000 до 1500 м. Объекты, которые находятся дальше 3 км от берега, имеют самую маленькую площадь. Таким образом, можно признать, что некоторая связь между близостью к морю и площадью строения имеется: чем ближе к морю, тем больше площадь, поскольку покупатели дорогих участков у моря имеют финансовую возможность построить дом большой площади. Удаленные от моря дома имеют меньшее среднее количество этажей. Дома, находящиеся в небольшом расстоянии от моря, имеют самую маленькую среднюю площадь участка, вместе с тем дома, находящиеся на расстоянии от 50 до 100 м, имеют, наоборот, самую большую площадь. Больше всего на рынке предложений индивидуального жилья на расстоянии от 100 до 500 м от моря, далее следуют дома на расстоянии от 500 до 1000 м от моря, на расстоянии более 3000 м от моря. Самые дефицитные дома – на расстоянии менее 100 м от береговой линии.

По средней стоимости домовладений лидирует Центральный район, за ним следуют Адлерский, Хостинский и Лазаревский районы. Лазаревский район отличается наименьшим средним расстоянием между домовладениями и морем, что объясняется тем, что застройка у береговой линии там не такая плотная, как в других районах. За ним следуют Центральный, Хостинский и Адлерский районы. Средняя площадь строений выше всего в Адлерском районе, далее следуют Лазаревский, Центральный и Хостинский районы. Можно полагать, что такое соотношение объясняется тем, что в Хостинском районе возраст зданий больше, много предложений домов, построенных в 1990-х гг., когда средств у населения было меньше, дома строили соответственно меньшие по площади, чем сейчас. Средняя площадь участков больше всего в Адлерском районе, следующими идут Центральный, Лазаревский районы, Хостинский занимает последнее место.

Больше всего предложений в Центральном районе, меньше всего – в Адлерском.

Если вычесть из стоимости домовладения стоимость земельного участка исходя из средней цены сотки земли по районам и посчитать цену квадратного метра жилой площади в индивидуальных строениях, получаются следующие цифры.

Соответственно по расстоянию до моря получаются следующие результаты.

Таким образом, индивидуальное жилье, расположенное менее чем в 50 м от моря, опять оказывается недооцененным.

Из табл. 5 видно, что наибольшую стоимость имеют участки, расположенные на расстоянии от 50 до 100 м до моря. Участки, находящиеся на расстоянии менее 50 м до моря, ценятся значительно ниже, вероятно, дело в том, что статус подобных участков вызывает подозрения. В остальном же стоимость участков снижается по мере увеличения расстояния до берега моря. При этом средняя площадь участков, расположенных до 50 м от моря, очень высокая. Очевидно, речь идет о выбросе на рынок крупных участков земли, которые имеют спорный статус или имеют риск быть конфискованными государством. В остальном же какой-либо системы в показателе средней площади участков нет. Большинство участков в структуре предложений расположено на расстоянии более 1000 м от моря, самая большая группа – участки, расположенные более чем в 3 км от берега.

Самая высокая стоимость земли в Центральном районе. Далее следуют Адлерский, Хостинский и Лазаревский районы. В Центральном районе самое высокое среднее расстояние до моря, оно составляет более 8 км, что говорит о дефиците земельных участков в центре города, возле берега моря. Далее по среднему расстоянию до моря следуют Адлерский, Лазаревский и Хостинский районы.

В Хостинском районе среднее расстояние до моря ниже всего. Средняя площадь участка выше всего в Адлерском районе, далее следуют Центральный, Хостинский и Лазаревский районы. По количеству предложений большинство приходится на Центральный район, далее следуют Хостинский, Лазаревский и Адлерский районы.

Самые дорогие квартиры находятся у самого берега моря, в пределах 50 м от береговой линии. Далее же какой-либо системы нет, понятно только, что квартиры, находящиеся более чем в 3 км от моря, ценятся из-за видовых характеристик и близости горного ландшафта. Основная часть предложений находится в пределах 1 км от моря. Самые дешевые квартиры находятся на расстоянии от 1,5 до 2 км от моря, это спальные районы, в которых доминирует советская застройка.

Самые дорогие квартиры в Центральном районе. За ним следуют Хостинский, Адлерский, Лазаревский районы. Таким образом, стоимость 1 кв. м снижается по мере удаления от центра. В Адлерском районе высокое среднее значение расстояния от моря, что объясняется тем, что там многоквартирное жилье возводится не только на побережье, но и выше, в горах. Средняя общая площадь квартиры больше всего в Хостинском районе, далее следует Центральный район, затем с небольшим отрывом Адлерский и со значительным отрывом Лазаревский. Это объясняется нехваткой в Лазаревском районе современных квартир большой площади. По количеству предложений доминирует Центральный район, на который приходится почти 80% предложений. Лазаревский район представлен меньше всего в структуре предложений.

Самые дорогие квартиры – трехкомнатные. В этом тенденция перекликается с другими крупными городами Краснодарского края, где двухкомнатные и трехкомнатные квартиры дороже других, – Краснодаром и Новороссийском.

Однокомнатные квартиры по цене 1 кв. м только на третьем месте, далее следуют многокомнатные квартиры, причем пятикомнатные квартиры дороже четырехкомнатных.

Очевидно, что спрос исходит от обеспеченного населения, которое рассчитывает на комфортное жилье. Однокомнатные квартиры таких людей уже не устраивают. Можно предполагать, что на рынке тон задают иногородние покупатели, которые не стеснены в финансах, в то время как спрос на однокомнатные квартиры исходит прежде всего от не очень обеспеченного местного населения. Средняя площадь однокомнатной квартиры в Сочи достаточно большая: более 40 кв. м. Можно сделать вывод, что наблюдается тенденция к обновлению вторичного жилого фонда, старые однокомнатные квартиры в «хрущевках», «брежневках» вытесняются более новым фондом с большой площадью. Налицо большая разница в площади между пятикомнатными и шестикомнатными квартирами, по всей видимости, шестикомнатные квартиры присутствуют в элитных многоквартирных домах, тогда как пятикомнатные есть и в «сталинках» в центре Сочи. На рынке больше всего представлено двухкомнатных квартир, на втором месте трехкомнатные. Однокомнатных значительно меньше. В этом структура предложения в Сочи и в Краснодаре не различается.

Из табл. 10 следует, что самое дорогое жилье находится на верхних этажах домов. В то же время квартиры на нижних этажах, за исключением третьего, недооценены. Больше всего предложений приходится на третий этаж.

Из табл. 11 ясно, что самые дорогие дома – многоэтажные. Первые восемь самых дорогих позиций – дома с этажностью не менее десяти этажей. Ниже всего ценятся квартиры в двухэтажных и одноэтажных домах. Это не удивительно: такие дома – старый жилой фонд, который вот-вот должен пойти под снос.

События 2012 г. Сочи резко отличается по своей динамике цен от других городов с аналогичным количеством жителей, он сближается с городами-миллионниками, в которых зарплаты выше средних по России. При том что средняя зарплата в Сочи составляет чуть более 20 тыс. руб., там возводится жилье в количестве 1,7 кв. м на одного жителя. Это на уровне богатых нефтегазовых городов Сибири. Естественно, связано это с тем, что спрос исходит в основном не от местного населения, а от приезжих покупателей. Рост спроса наблюдался сразу после того, как Сочи объявили олимпийской столицей, при этом в результате кризиса 2008 г. не произошло обвального падения цен на недвижимость, как это было в Москве и других крупных городах. То небольшое падение, которое имелось, было отыграно за следующие два года.

Вместе с тем спрос ослабел. Не способствует росту спроса ипотека, которая в Сочи не очень развита. В основном причина ослабления спроса заключается в том, что сложились очень высокие цены по сравнению с благосостоянием жителей города.

В настоящий момент происходит окончательное формирование элитных зон, привлекательность которых обусловлена их связью с Олимпиадой. В первую очередь это Центральный район, в котором возводятся олимпийские объекты размещения. Далее следует Имеретинская низменность, где должна располагаться прибрежная часть олимпийских объектов, затем Красная Поляна, где расположится горная часть олимпийских объектов. В центре росту цен способствует еще и введенное ограничение этажности жилой застройки. В то же время горная часть города активно осваивается под строительство жилья бизнес-класса и эконом-класса. Этому способствует, в частности, строительство объездной дороги и торгово-развлекательного комплекса «Олимп» в районе села Раздольное.

Сейчас возводится второй крупный проект из области торговой недвижимости – «Море молл» площадью 160 тыс. кв. м в микрорайоне Завокзальный. Помимо социальной инфраструктуры в микрорайоне, который расположен на возвышенности, имеются видовые характеристики. По этому же микрорайону скоро пройдет дублер Курортного проспекта, главной улицы Сочи.

В связи с тем что в действующем генеральном плане застройки Сочи содержится запрет на возведение зданий высотой более 17 м, наблюдается возврат к исторической застройке города, которая до 1970-х гг. была малоэтажной. За счет таких ограничений в городе будет наблюдаться дефицит видовой недвижимости.

Среди факторов, которые могут оказать влияние на рынок жилья в центре города, можно назвать проект восстановления пляжей набережной Сочи. Проект разработан краснодарским научным и проектным центром «Берегозащита».

Исторически Сочи отвоевывал у моря берег, который съедала эрозия. Городские власти на протяжении всего существования города занимались тем, чтобы оставить кусок пляжной полосы. Тем не менее ширина пляжей неуклонно сокращается. Еще в начале XX в. в Сочи была совершенно другая пляжная полоса, окруженная деревьями, она была значительно шире, чем сейчас, особенно если учесть, что над ней проходит железная дорога. В первой половине XX в. в Сочи развернулось строительство, город стал увеличиваться, для строительства брались песок и галька с пляжей, в результате чего пляжная полоса стала значительно .уже. В военное время пляжная полоса подверглась окончательному разрушению.

Те пляжи, которые сейчас есть в Сочи, пожалуй, кроме некоторых мест в Лазаревском районе, – все искусственные. Они создавались начиная с 1949 г.

Черноморской лабораторией берегозащитных сооружений. Параллельно искусственным пляжам создавались полосы волнорезов и бун, которые защищали пляжи от разрушения морскими волнами. Первой была создана набережная в центре Сочи. В 1967 г. пляжная полоса была расширена и реконструирована, были установлены дополнительные волнорезы на расстоянии 20 м от берега, на берегу установлены 914 бун.

В 2010 г. был разработан план увеличения городской набережной. Модернизировать будут набережную на протяжении чуть более 2 км на участке от створа проспекта Пушкина до морского порта. В длину набережная увеличится, теперь она будет доходить до центрального стадиона города. За образец взяли опыт постройки искусственной набережной в испанской Барселоне.

13 июня 2012 г. глава города Сочи Анатолий Пахомов провел встречу с участниками международного общественного экологического движения «Терра вива». В ходе встречи было решено направить Генеральной Ассамблее ООН обращение на предмет присвоения городу Сочи статуса объекта всемирного природного и культурного наследия. В случае принятия положительного решения недвижимость вырастет в цене по всем районам города Сочи.

1 июня 2012 г. в Лоо официально закрыли мусорный полигон, который являлся последней крупной свалкой мусора на территории Сочи. Работы по рекультивации планируется завершить в августе 2013 г. Теперь отходы, не подлежащие переработке на мусороперерабатывающем комплексе города Сочи, будут вывозиться на свалки на территории других районов Краснодарского края, скорее всего, это будут Белореченский и Славянский районы. Можно ждать роста цен на недвижимость в Лоо, этот поселок и без того является очень перспективным в плане развития курортной недвижимости. Лоо ближе, чем большинство других населенных пунктов Лазаревского района, находится к центральной части Сочи. Власти Сочи отказались от идеи постройки мусорного полигона в Лазаревском районе возле поселка Верхнее Буу. Также была закрыта свалка в Адлерском районе, недавно были окончены работы по ее рекультивации. Эти факторы повлияют положительно на цены на жилье в Лазаревском районе и в горной части Адлерского района.

По версии журнала Forbes, Сочи является лучшим для бизнеса городом России в 2012 г. Новость может оказать значительное влияние на рынок недвижимости в бизнес- и премиум-классах, поскольку появится больше желающих перебраться в Сочи среди обеспеченных жителей России.

В апреле 2012 г. было официально объявлено об увеличении территории Сочинского национального парка. Его увеличат на 19,5 тыс. га. Планируется программа реинтродукции на Западном Кавказе переднеазиатского леопарда. Данные новости имеют повышательное влияние на рынок жилья Сочи, поскольку увеличение территории Сочинского национального парка приведет к дефициту земельных участков под застройку, находящихся в верхней части города. Естественным образом сократится потенциальное предложение тех участков, которые находятся на территории, присоединямой к заповеднику.

В настоящее время строится объездная дорога. Третья очередь дороги в обход Сочи начнет строиться в 2013 г. Этот участок будет продлен до поселка Нижняя Хобза. В результате реализации проекта будет создан дублер горных серпантинов, по которым автомобили двигаются в объезд центра Сочи. Строительство объездной дороги и объектов инфраструктуры вдоль нее вызовет рост цен на недвижимость, расположенную в верхней части центра.

В 2012 г. активно осуществлялась работа по усилению инфраструктуры железнодорожной линии Туапсе – Адлер. В 2012 г. было завершено строительство двухпутного участка на перегоне Водопадный – Лазаревское. В связи с улучшением транспортной инфраструктуры Лазаревского района ожидается рост цен на недвижимость в его поселках, расположенных вдоль железнодорожной линии. В 2011 г. двухпутными стали перегоны Мацеста – Хоста, Дагомыс – Сочи, Лазаревское – Чемитоквадже, Сочи – Мацеста, Якорная Щель – Лоо, Туапсе – Шепси. Этот фактор может вызвать рост цен на недвижимость только в том случае, если в дальнейшем будет наблюдаться улучшение пригородного железнодорожного сообщения.

Продолжается газификация Лазаревского района в рамках целевой программы газификации сел Сочи. По состоянию на 2012 г. было газифицировано 90% улиц поселка Головинка. Следующими будут газифицированы села Нижняя Хобза и Солоники. Соответственно можно ждать повышения цен на недвижимость в упомянутых населенных пунктах.

Строительство на месте сносимого в настоящий момент Центрального рынка нового торгово-рыночного комплекса, безусловно, вызовет рост цен в находящемся по соседству Завокзальном микрорайоне. Новый корпус возведут предположительно за полтора года. 2013 г. не внес каких-либо корректив на рынке жилой недвижимости, кроме того, что возросла стоимость аренды квартир в преддверии Олимпиады. Это может явиться дальнейшим драйвером роста цен на подешевевшие за год квартиры. Также наблюдается улучшение инфраструктуры, в частности строительство подземных переходов.

Выводы. Безусловно, цены на рынке недвижимости Сочи будут далее расти, чему способствует в первую очередь развитие транспортной инфраструктуры и экологичности города. Однако такого роста, как непосредственно после объявления Сочи олимпийской столицей, уже не будет. В первую очередь, росту подвержена недооцененная недвижимость в Лазаревском районе. Также можно считать перспективными объекты недвижимости в «верхних» спальных районах в связи с постройкой объездной дороги. Большой потенциал роста имеет недвижимость в Адлерском районе, несмотря на то что она и так дорогая. 2012 г. оказался для недвижимости Сочи неудачным. Из-за снижения спроса жилая недвижимость в целом упала в цене, то же можно сказать и о периоде с мая 2012 по май 2013 г. Однако сейчас наблюдается восстановление рынка, что связано в первую очередь с приближением Олимпиады. Вместе с тем можно констатировать, что рынок перегрет, поэтому ожидать, что это восстановление будет значительным, не приходится.

Литература
1. Использованы данные сайтов willan.ru
2. argo-sochi.ru/news.php